就在“長和系”于香港、內(nèi)地售賣資產(chǎn)，準(zhǔn)備套現(xiàn)300億元，意欲“西進(jìn)”的傳言鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí)，關(guān)于“長和系”經(jīng)營思路的質(zhì)疑也隨之而來。
有業(yè)內(nèi)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“長和系”囤地獲利的經(jīng)營思路，給快速拿地、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開了個(gè)壞頭，負(fù)面影響很大。
不重經(jīng)營重牟利的做法，使得長和系的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善的困境。而長和系在獲利后脫身的做法，也導(dǎo)致了諸如“質(zhì)量差、欠薪”等諸多問題集中爆發(fā)。人們甚至產(chǎn)生這樣的疑問，華人首富李嘉誠除了在內(nèi)地賺取了大把超額利潤的同時(shí)，建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至是屈指可數(shù)的。
囤地套現(xiàn)成常態(tài)
8月29日晚間，和記黃埔有限公司(以下簡稱“和黃”)發(fā)布公告，擬以32.68港元的價(jià)格出售位于廣州的西城都薈項(xiàng)目。而此前，“長和系”以60億人民幣的掛牌出售上海東方匯經(jīng)OFC。加上早先被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的出售百佳超市，拋售這三大項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將給“長和系”帶來超過300億元的現(xiàn)金。
和住宅項(xiàng)目囤地慢開發(fā)不同的是，對于持有型物業(yè)，長和系更多地是采取延長開發(fā)時(shí)間，靜待土地及樓面價(jià)值飆升之后，再選擇出售，從而謀取暴利。而在內(nèi)地，為數(shù)不多建成的并運(yùn)營得比較成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)數(shù)位于重慶解放碑核心商圈的大都會廣場項(xiàng)目，該商業(yè)項(xiàng)目為李嘉誠掘取了大把的利潤，因而曾有“重慶是長和系在內(nèi)地最賺錢的城市”一說。
時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是東方匯經(jīng)項(xiàng)目，還是廣州西城都薈項(xiàng)目，都帶有濃重的“捂盤”色彩。以西城都薈為例，該項(xiàng)目自從2006年亮相至今，拖延近5年才正式開業(yè)，目前依然有不少商鋪尚未租出，而東方匯經(jīng)項(xiàng)目要到2014年才能夠建成。變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時(shí)間，房價(jià)飆漲3倍或地價(jià)暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項(xiàng)目上發(fā)揮得淋漓盡致，該項(xiàng)目最后一期房價(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
“你可以說長和系囤地，也可以說李嘉誠會處理各方面的關(guān)系，并且成功借用了時(shí)間成本獲得利潤最大化。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。不重經(jīng)營重牟利
不過，長和系重在謀取利潤最大化，忽略項(xiàng)目長遠(yuǎn)經(jīng)營的運(yùn)作思路，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的一開始就讓諸多長和系的大項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善的困境。
廣州國際玩具城就是長和系這套運(yùn)作思路的犧牲品。作為長和系進(jìn)軍廣州的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，廣州國際玩具禮品城于2004年首次公開選鋪，首期推出的500間鋪位一天之內(nèi)被搶光。
但開業(yè)后，玩具城的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下，商場人氣不足，生意冷清，很多店鋪陸續(xù)關(guān)門歇業(yè)。項(xiàng)目原本以開發(fā)酒店等商業(yè)配套為主的二、三期用地，如今卻被開發(fā)商用于開發(fā)公寓，其他配套開發(fā)項(xiàng)目則一拖再拖。廣州國際玩具城把剩余用地用于建設(shè)商業(yè)公寓，意味著長和系無心經(jīng)營廣州國際玩具城，希望盡快套現(xiàn)離場。
某代理玩具城銷售的負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者表示，“長和系”緩慢開發(fā)的模式，主要是靠其背后有雄厚的資本支持，在低成本的情況下，獲得足夠多的利潤。“當(dāng)然，這不好擺在臺面上來說。”
可供業(yè)內(nèi)人士玩味的一句話，體現(xiàn)在實(shí)際過程中，則是一些地方政府對“長和系”的囤地高度容忍。有媒體統(tǒng)計(jì)，長和系在8個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目都存在不同程度的囤地嫌疑，平均開發(fā)時(shí)間在8—10年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政策許可的范圍。國土部曾經(jīng)多次下文三令五申要嚴(yán)懲囤地捂地。2012年最新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：土地閑置超過兩年不開發(fā)將被收回，閑置滿一年以上，按地價(jià)的20%征收閑置費(fèi)。但是這條法規(guī)好似對長和系沒有效應(yīng)。
從目前來看，長和系雖然其多次進(jìn)入國土部的囤地捂地黑名單，但其有據(jù)可查的處罰，來自和黃位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目。因囤地達(dá)95個(gè)月，和黃于2007年被征收7915萬元的土地閑置費(fèi)。和黃于2004年8月31日，拿下的北京朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，又登上2010年國土部公布的1457宗閑置土地“黑名單”。
屢次出現(xiàn)糾紛、拖欠工程款
和在內(nèi)地囤地時(shí)賺得盆滿缽滿相對應(yīng)的是，在日常運(yùn)作過程中，“長和系”為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)有限，一些行事方法甚至顯得粗暴無禮。根據(jù)“長和系”在內(nèi)地的經(jīng)營思路，片面追求利潤最大化的結(jié)果，是多次出現(xiàn)工程糾紛及拖欠工資等惡性事件的主要原因。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2012年，由和黃(青島)有限公司投資開發(fā)、青島華盛昌工程有限公司分包的“和黃青島小港灣”商住項(xiàng)目1A期消防設(shè)施安裝工程以及青島鑫山幕墻金屬結(jié)構(gòu)集團(tuán)有限公司分包的“和黃青島小港灣”商住項(xiàng)目1A期玻璃幕墻安裝工程。在施工期間，分包企業(yè)未按規(guī)定要求對現(xiàn)場工人進(jìn)行實(shí)名制登記，不與工人簽訂勞動合同，工人無證上崗，對自有工人未辦理社會保險(xiǎn)，用工管理十分混亂。雙方因工資結(jié)算發(fā)生糾紛，導(dǎo)致該項(xiàng)目多次出現(xiàn)農(nóng)民工集體上訪和爬樓討薪事件，并被新聞媒體曝光。與此同時(shí)，和黃長春有限公司開發(fā)的樓盤御翠園曾欠薪近2000萬。100多名農(nóng)民工無奈在繁華路段集體討薪。
“可能和香港企業(yè)的管理模式有很大的關(guān)系，至于說外包，很多企業(yè)都是外包，這倒不是主要問題。”地產(chǎn)行業(yè)知名人士陳真誠在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，一成不變地沿用香港的管理模式進(jìn)入內(nèi)地市場，或許是導(dǎo)致諸多問題的最主要原因。
房屋質(zhì)量問題屢被曝光
和記黃埔2012年年報(bào)顯示，2012年其物業(yè)銷售額為118億港元，同比增加26%。出售的680萬平方尺(約76萬平方米)已完成物業(yè)之應(yīng)占權(quán)益主要位于內(nèi)地，目前可供發(fā)展土地儲備約9200萬平方尺(約1022萬平方米)，其中97%位于內(nèi)地。
在內(nèi)地賺得缽滿盆滿的長和系，展現(xiàn)了不光彩的一面。質(zhì)量問題屢遭曝光。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2005年，和黃開發(fā)的北京逸翠園項(xiàng)目暴露出工程問題。據(jù)當(dāng)時(shí)一些業(yè)主透露，逸翠園樓板過于“單薄”，出現(xiàn)樓板掉渣、墻體垂直度出現(xiàn)偏差等質(zhì)量問題。直到2007年年初，和黃全面停止該樓盤的銷售工作，并決定收回全部已經(jīng)交樓和未交樓的房屋進(jìn)行整改。而逸翠園也成為北京房地產(chǎn)市場首例已經(jīng)交房后被開發(fā)商收回的項(xiàng)目。
而和黃成都項(xiàng)目南城都匯的糾紛更是長達(dá)數(shù)年。“事實(shí)上，南城都匯房屋質(zhì)量差、品質(zhì)低已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在成都的港資房地產(chǎn)企業(yè)里，和黃的產(chǎn)品質(zhì)量最差。據(jù)媒體報(bào)道，從2009年開始，和黃南城都匯項(xiàng)目就被曝在質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面存在嚴(yán)重問題，如墻體層高出現(xiàn)誤差、墻面空鼓嚴(yán)重、入戶設(shè)置“三重門”等等。2011年，和記黃埔江景豪宅廣州(樓盤)逸翠灣再次被曝百余戶墻體滲水。該小區(qū)業(yè)主在接受采訪時(shí)表示，和黃房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量問題迭出，與其管理模式有很大關(guān)聯(lián)。
據(jù)了解，廣州逸翠灣的施工單位為“北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司”，該項(xiàng)目分別于2010年3月、6月以及11月通過了竣工驗(yàn)收。該公司曾因“違法分包”被廣州市相關(guān)部門處罰。處罰文號為“穗建法(2010)1259號”的罰單顯示，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十二條第一款的規(guī)定，對被處罰人(即北京建工)處以工程合同總價(jià)款0.5%的處罰，即為25850.40元。
有接近和記黃埔的業(yè)內(nèi)人士透露，和黃內(nèi)部奉行“集權(quán)式”管理，特別在財(cái)務(wù)和成本控制上，延續(xù)了李嘉誠一貫的嚴(yán)厲風(fēng)格，各地項(xiàng)目的大小事宜都須上報(bào)到總部，由總部進(jìn)行決策。這樣總部雖然對地方項(xiàng)目的運(yùn)作有著較強(qiáng)的控制力，但習(xí)慣了香港運(yùn)作模式的和黃，一方面對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一些“規(guī)則”不認(rèn)可，另一方面他們也不愿意按照這些規(guī)則行事，從而會引發(fā)一些不可預(yù)知的矛盾。
和黃項(xiàng)目不斷被曝出質(zhì)量問題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與其工程施工外包不無關(guān)系，港企對內(nèi)地建筑行業(yè)規(guī)則不甚了解，對施工環(huán)節(jié)難以監(jiān)控。據(jù)該人士透露，港企很多工程都是外包，將項(xiàng)目工程以較低的價(jià)格承包給一家施工單位，接下來施工方很有可能要加價(jià)。如果建筑成本控制得過于嚴(yán)格，施工單位偷工減料以壓低支出的現(xiàn)象很難避免。說起質(zhì)量問題時(shí)，有熟悉和黃的人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，原因主要有：第一，.公司人員結(jié)構(gòu)的錯誤。內(nèi)地公司主要高層管理人員都是香港人，中層管理人員與普通員工都是內(nèi)地人。決策由香港人做，執(zhí)行與建議方案由內(nèi)地人提。
第二，選擇建筑公司錯誤。和黃選擇的建筑公司一定不是當(dāng)?shù)刈詈玫慕ㄖ?，目的是為了?jié)省投入。三流的建筑公司所蓋的樓房注定不是一流的。
