9月5日，新鴻基以217.7億元奪得徐家匯中心項(xiàng)目，為上海土地出讓史上總價(jià)最高地塊。

 

9月4日，融創(chuàng)中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以7.3萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)拿下北京農(nóng)展館地塊，刷新全國(guó)單價(jià)地王。

 

金秋9月，通常是房企推盤(pán)放量的“金九”。今年的9月，開(kāi)發(fā)商尚未開(kāi)始大面積放量收金，土地市場(chǎng)就先熱鬧起來(lái)，高價(jià)地頻現(xiàn)。

 

北京、上海，高價(jià)地接踵而來(lái)；一線城市土地溫度驟升，蘇州、杭州等二線城市旋即跟上。接連出現(xiàn)的高價(jià)地給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的信號(hào)？這引發(fā)了多方的關(guān)注。

 

高價(jià)地集中出現(xiàn)于熱門(mén)城市

 

9月4日，北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊出讓。融創(chuàng)以21億元、異地配建醫(yī)院27.8萬(wàn)平米的條件拿地成功，拿地總成本超過(guò)43億元，這也將農(nóng)展館地塊實(shí)際樓面價(jià)定格在7.3萬(wàn)元/平米，大幅超過(guò)此前北京宅地單價(jià)紀(jì)錄。此前，7月底中糧地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在朝陽(yáng)區(qū)孫河拿地，5萬(wàn)元/平米的地價(jià)已經(jīng)是北京最高。

 

北京宅地單價(jià)剛被刷新，上海旋即誕生新的“總價(jià)地王”。9月5日，新鴻基以217.7億元斬獲上海徐家匯地塊，該地塊樓面價(jià)也超過(guò)3.7萬(wàn)元/平米。

 

一線城市土地市場(chǎng)火熱，部分二線城市也緊緊跟上。9月5日，杭州華家池三地塊拍出了136.73億元，其中兩地塊地價(jià)超過(guò)2.3萬(wàn)元/平米；在蘇州，世茂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份斥資47.25億元購(gòu)得蘇州工業(yè)園區(qū)兩地塊，樓面價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元/平米。

 

對(duì)于9月上旬這股土地?zé)?，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，近期高價(jià)地密集出現(xiàn)，在供應(yīng)端首先與地方政府推優(yōu)質(zhì)地塊有關(guān)；在需求端則是因?yàn)榉科笫殖州^充足現(xiàn)金，加大土儲(chǔ)力度，優(yōu)質(zhì)地塊本身又加劇了房企的競(jìng)爭(zhēng)。

 

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶表示，無(wú)論是京滬，還是蘇杭，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高的城市，“哪個(gè)也不是新冒出來(lái)的”。這些城市高價(jià)地頻出，說(shuō)明資金進(jìn)一步向少數(shù)大城市集中，沒(méi)有原先攤得廣。

 

“地?zé)?rdquo;拉高市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)調(diào)控壓力

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地市場(chǎng)和樓市有著直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，土地市場(chǎng)可以說(shuō)是影響樓市預(yù)期的風(fēng)向標(biāo)。特別是熱點(diǎn)城市高價(jià)地集中出現(xiàn)，帶給樓市的恰恰是“沖擊式”影響。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就認(rèn)為，高價(jià)地釋放了房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，未來(lái)高價(jià)地區(qū)域住宅量、價(jià)必然水漲船高。

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，今年，京滬等城市房?jī)r(jià)同比漲幅高企。7月，上海新建商品住宅價(jià)格同比漲幅就達(dá)16.5%。

 

房?jī)r(jià)上漲壓力一直存在，熱門(mén)城市又現(xiàn)高價(jià)地，這使部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，有關(guān)城市的樓市調(diào)控存在進(jìn)一步從嚴(yán)的可能。

 

楊紅旭就預(yù)計(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策年內(nèi)預(yù)計(jì)相對(duì)穩(wěn)健，樓市調(diào)控也不會(huì)出現(xiàn)明顯升級(jí)?？赡艿那闆r是，中央層面政策基本穩(wěn)定，個(gè)別城市因地制宜、從嚴(yán)調(diào)控。就房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)可能在執(zhí)行層面嚴(yán)格執(zhí)行，房貸包括個(gè)人貸款和開(kāi)發(fā)貸收緊等。

 

一家知名房企高管則表示，高價(jià)地集中出現(xiàn)，輿論關(guān)注放大了高價(jià)地效應(yīng)。“農(nóng)展館地塊是核心區(qū)域罕見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊，上?？們r(jià)地王則是商辦用地。在辨清各地高價(jià)地具體情況的基礎(chǔ)上，我認(rèn)為調(diào)控明顯加碼的可能性不大。但一線城市調(diào)控更不會(huì)放松”。這位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京通過(guò)加推“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊來(lái)平抑市場(chǎng)溫度，“不再放優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場(chǎng)就不會(huì)再升溫了。”

 

- 猜想

 

高地價(jià)、高房?jī)r(jià)預(yù)期倒逼調(diào)控升級(jí)？

 

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，監(jiān)管層或暫緩放開(kāi)房企融資

 

9月4日，融創(chuàng)中國(guó)以7.3萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)拿下北京農(nóng)展館地塊，刷新全國(guó)單價(jià)地王后，滬、杭、蘇三地又連現(xiàn)高價(jià)地。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有可能會(huì)招致新的調(diào)控政策出臺(tái)。

 

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在沒(méi)有政策落地的情況下，如果按照這一輪出現(xiàn)的高價(jià)地價(jià)格來(lái)看，樓市的價(jià)格將飆升。調(diào)控政策加碼的可能性非常大，市場(chǎng)如此不理性的土地價(jià)格，必然會(huì)導(dǎo)致調(diào)控再出重拳的可能性。

 

長(zhǎng)江證券近期發(fā)表的一份研究報(bào)告指出，作為“金九銀十”的開(kāi)局，高價(jià)地井噴式的出現(xiàn)反映出樓市總體復(fù)蘇，基本層面逆勢(shì)轉(zhuǎn)好。然而，“面粉”價(jià)格飆升，“面包”漲價(jià)難以避免，因此，高價(jià)地的出現(xiàn)或?qū)⑼聘叻績(jī)r(jià)預(yù)期，高房?jī)r(jià)恐倒逼調(diào)控升級(jí)。

 

高價(jià)地出現(xiàn)，也讓一線城市主管部門(mén)感覺(jué)到敏感。就在融創(chuàng)高價(jià)拿地后，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在其官網(wǎng)上明確北京市住宅用地供地的思路為：“高端有市場(chǎng)、中端有支撐、低端有保障”，并強(qiáng)調(diào)要“進(jìn)一步增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)”。以期通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等手段短期內(nèi)遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

 

另一方面，高價(jià)地頻現(xiàn)，或最先影響到正在A股密集申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的房企。

 

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至昨日，滬深兩市共有21家房企公布了定增方案，募資高達(dá)515.59億元。其中包括金科股份、榮盛發(fā)展、中茵股份、新湖中寶等房企。

 

克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬認(rèn)為，房企拿地價(jià)格屢創(chuàng)新高，這說(shuō)明房企還是不太缺資金，這可能會(huì)讓監(jiān)管層對(duì)于房企再融資再度比較謹(jǐn)慎，暫緩放開(kāi)房企融資。但土地價(jià)格不斷上漲，根源還是政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)。政府對(duì)于調(diào)控還有很多手段可用，更應(yīng)關(guān)注一種長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，但這可能需要與整個(gè)經(jīng)濟(jì)改革來(lái)配合，單獨(dú)出臺(tái)還比較困難。

 

- 觀察

 

房企拿地重回一二線城市

 

9月初，高價(jià)地頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，一二線優(yōu)質(zhì)地塊成房企拼搶對(duì)象，這也顯示出品牌房企拿地重回一二線的策略。

 

表現(xiàn)最為明顯的是恒大地產(chǎn)，近期已連續(xù)在北京奪得兩宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的住宅地塊。9月4日，恒大地產(chǎn)以40.4億元奪得朝陽(yáng)區(qū)豆各莊，商品住房銷(xiāo)售限價(jià)22000元/平米，而成交的樓面價(jià)約為13713元/平米。此前，7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元總價(jià)拿下昌平沙河地塊，折合樓面價(jià)約6964元/平米，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為14000元/平米。通過(guò)樓面價(jià)和售價(jià)對(duì)比，兩宗地均可能是微利。業(yè)內(nèi)分析多認(rèn)為，恒大重金拿這兩宗地不是掙多掙少的問(wèn)題，而是其進(jìn)京的“敲門(mén)磚”。因?yàn)楸本┦峭獾胤科笳故酒放菩蜗蟮谋貭?zhēng)之地。

 

更多房企看中的是一線城市的稀缺地塊，不惜高價(jià)拿下。如，融創(chuàng)以7.3萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)拿下的北京農(nóng)展館地塊、新鴻基以217.7億元拿下的徐家匯中心項(xiàng)目，均地處市中心、交通便利、配套成熟。

 

上海同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，近期出現(xiàn)的高價(jià)地基本都是區(qū)位絕佳或具有資源優(yōu)勢(shì)的用地。從趨勢(shì)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)土地資源向龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷集中，市場(chǎng)集中度也會(huì)伴隨著土地市場(chǎng)集中度的提高而逐漸提高。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然一二線城市是每次調(diào)控的風(fēng)暴區(qū)，但越來(lái)越多的房企啟動(dòng)重回一二線的戰(zhàn)略證明：一二線城市資源集中，開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)更小。

 

綠地集團(tuán)副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅稱(chēng)，“目前，集團(tuán)把一二線城市作為業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，三四線城市基本不去了”。

 

克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬分析，房企屢創(chuàng)高價(jià)地，說(shuō)明房企對(duì)這些一二線城市的發(fā)展看好。特別是去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)基本面逐漸轉(zhuǎn)好，高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的房企資金充足，北京等一線城市的優(yōu)質(zhì)土地又稀缺，形成僧多粥少的局面，必然加劇土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而當(dāng)面粉貴過(guò)面包，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也會(huì)隨之而來(lái)。

 

- 延伸

 

房企預(yù)期分化？

 

花絮

 

孫宏斌拿高價(jià)地，王石喊“小心”

 

9月4日，融創(chuàng)中國(guó)拿下北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米。

 

當(dāng)天下午，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石轉(zhuǎn)引融創(chuàng)拿地的微博時(shí)表示，“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

 

9月8日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在微博上對(duì)王石的點(diǎn)評(píng)進(jìn)行回應(yīng)，稱(chēng)“對(duì)王總的判斷和判斷依據(jù)很驚訝”。孫宏斌也提到，對(duì)市場(chǎng)的判斷有分歧很正常，自己會(huì)繼續(xù)看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地塊。

 

今年年初，王石曾表示，房?jī)r(jià)與居民平均收入確實(shí)背離比較大，主要出現(xiàn)在一線城市。王石表示，如果能持續(xù)微調(diào)，堅(jiān)持下去，再有兩三年房地產(chǎn)軟著陸是可能的。

 

在另一條微博里，孫宏斌也透露出某種“悲觀”：房地產(chǎn)行業(yè)不可能在經(jīng)濟(jì)下滑壓力巨大的環(huán)境下一枝獨(dú)秀。

 

幕后

 

集體看好一線城市，差別只是拿地的“度”

 

 

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是王石、孫宏斌，還是此番在上海、蘇州、杭州拿地的新鴻基、世茂、綠地等房企，對(duì)于一線城市核心地區(qū)價(jià)值的看好都是一致的，所不同的只是最后的一種“度”。

 

以農(nóng)展館地塊為例，當(dāng)天，融創(chuàng)、中海等8家企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)報(bào)價(jià)和異地建設(shè)醫(yī)院面積投報(bào)情況計(jì)算，除融創(chuàng)最終拿地成本超過(guò)43億元外，和裕、懋源、首城等三家企業(yè)最后投報(bào)成本也都超過(guò)40億元。

 

近期，華人首富李嘉誠(chéng)出售上海、廣州等地物業(yè)被解讀為商業(yè)帝國(guó)“西遷”。不過(guò)在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威看來(lái)，外界的解讀“過(guò)度了”。郭子威表示，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然會(huì)在7%以上，中國(guó)市場(chǎng)依然有投資價(jià)值。具體到北京樓市，郭子威表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也在繼續(xù)尋求在京拿地的機(jī)會(huì)，只是現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈，很難拿到地。