近幾個月，沈群每次回美國，內(nèi)心就多一份焦慮?？粗绹績r一天天漲起來，他認為應該做些什么，在他眼里，這是一個難得的“黃金機遇”。
時不我待，不久前，北京工美大廈的金邸會所內(nèi)，沈群召集中美企業(yè)峰會的五、六名企業(yè)家，進行了一場名為美國地產(chǎn)投資計劃的詳細說明會。
美國房地產(chǎn)市場每8-10年都會有一次房產(chǎn)整體全面上揚的周期性機遇，沈群在美國生活近30年，2009年創(chuàng)辦中美企業(yè)峰會之后開始往返于中國和美國之間，他見證了美國房市的起起落落，也經(jīng)歷了2008年時最嚴重的房地產(chǎn)市場崩盤。
5年多的一蹶不振，從今年1月起出現(xiàn)了變化，全美房市出現(xiàn)整體上揚，其上揚幅度的中間值為17%左右。
沈群說：“洛杉磯地區(qū)曾在過去二十年里出現(xiàn)過三次這樣的情況，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三次。”
美國房市回暖表現(xiàn)相當明顯，首先是離熱點地區(qū)近的比較好的房屋在上市后，無一停留(幾天內(nèi)即出報價)；第二，熱點地區(qū)的每個待售房屋都有多個購買者在競爭；第三，熱點地區(qū)(以洛杉磯為例)，絕大部分房屋的成交價均高于屋主的“賣方叫價”。比如，去年年中一棟以238萬美元成交的別墅房，一年之內(nèi)漲到320萬以上，漲幅接近100萬美金。
數(shù)據(jù)也印證了這一現(xiàn)象。
被投資者廣為關(guān)注的標普/凱斯·席勒指數(shù)對20大城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場已連續(xù)三個月出現(xiàn)年度同比增長。20大城市房市強力反彈：鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯的年度房價漲幅均超過20%。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場三月份與去年同比增長近11%，為7年來最大增幅。與此同時，最新經(jīng)濟數(shù)據(jù)也顯示五月份美國消費者信心也回升到5年來最高位。
沈群認為，美國房地產(chǎn)目前的狀態(tài)是：房價已經(jīng)全面上揚，但是地價還沒有漲，所以現(xiàn)在是“捂地”的最好時間。
“現(xiàn)在美國的地價相當于北京2005年房地產(chǎn)的狀態(tài)。”因此，他做出這樣一個判斷，即——“現(xiàn)在買下未漲價的地來建房子再出售，是最佳歷史時機。”
美國一份最新的研究稱，鼓勵人才移民的新移民改革法案一旦通過，將為美國的房地產(chǎn)市場注入強心劑，預計2020年前將增加210萬新房主。
與此同時，中國社科院社科文獻出版社與中國建投投資研究院聯(lián)合推出的《藍皮書》稱，預計今年中國房價總體將趨于穩(wěn)定，并稱投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)。
來金邸會所的幾名企業(yè)家顯然也關(guān)注了這些訊息，并嗅到了其中的商機。
北京愛普教育集團的董事長田宇去年下半年曾與沈群共同到美國考察項目，“我們?nèi)サ哪谴蚊绹姆孔觿倓傆蟹磸椀嫩E象，同去的一位朋友當時就買了一套，現(xiàn)在漲了100多萬美金了。我想現(xiàn)在可能真的是拿地的好時機，所以過來聽聽，不過還沒做最后的決定。”
按沈群的設想，這個項目初期甄選4-5名優(yōu)質(zhì)投資人，整合資金1500萬至2000萬美金用于土地的購買。
為什么選擇這個資金量的項目？沈群經(jīng)過研究和測算，這個資金額在美國是一個“空白點”。
在美國，一般的打工者無法捂地，因為他們買房一般都是貸款的，手里沒有現(xiàn)金；一些私營小業(yè)主、餐館和小雜貨店的經(jīng)營者，他們手里有些錢，但是通常都在1000萬美金之下。所以，幾個人湊1500-2000萬美金形成一個公司去買地的時候，競爭對手就變了，大部分人達不到這個水平。
在美國買地是不能貸款的，所以現(xiàn)金為王，能貸款的公司也是憑借信譽，通常只能拿到幾萬或者幾十萬美金，資金量非常小。這就給中國企業(yè)家“預留”了一個空檔，能避開很多的競爭對手。
而美國大的房地產(chǎn)商是盯準了大項目的，這種20-30套房子的小項目他們看不上，所以也不會形成競爭。
常年從事地產(chǎn)生意的管先生(化名)說：“在美國，可以選擇這樣的小項目做一做，太大的項目中國人很難拿到，而且美國和中國的文化也不一樣，對房屋的認同感沒有中國人這么高，美國總體來講還是地廣人稀的國家，并不缺地，所以區(qū)域選擇也很重要。”
沈群講述了項目的擇地原則：首選空地，且土地相連或者相近，不排除推倒舊房重建；每塊土地價格約為40-60萬美金；土地選在優(yōu)質(zhì)且成熟的校區(qū)、華人社區(qū)或沿海地區(qū)，社區(qū)越成熟，投資風險越低。
他說：“將來項目大部分在華人圈中銷售，峰會的會員、親友等。中國人喜歡新房子，而美國95%都是二手房，上個月洛杉磯地區(qū)成交1萬套房子，500個新房都不到。而且即使是新房，中國人對戶型、庭院設計和施工也都有自己個性化的需求，買二手房再改造麻煩、造價也很高，而我們是可以為客戶量身定制的，畢竟是新建的房屋。”
前來參會的居小琳女士主要是因為孩子將要到美國上學而對這個項目頗感興趣的，“孩子要去上學，說不準還會移民，趁這個機會加入這個項目也不錯，反正我自己也想在美國買房子，將來建成了就先留一套，也算自己有需求。”
沈群說自己敢啟動這個項目，首先是看懂了美國房市的周期，也就是大勢；其次就是關(guān)于移民，正如三大評級機構(gòu)穆迪的經(jīng)濟師所言，“移民對未來幾十年中房地產(chǎn)市場發(fā)展至關(guān)重要。”
智庫機構(gòu)“美國行動論壇”根據(jù)美國人口普查局公布的人口預測數(shù)據(jù)研究得出，一旦通過，新移民改革法案將帶來210萬購房者。
南加州大學最近的報告稱，未來十年中，約有36%的購房需求來自移民，盡管這一數(shù)據(jù)低于過去十年39%的需求比例，但報告預計，新移民購房需求增長主要來自6個州：加州、紐約、新澤西、麻省、康州和密歇根，以加州為例，未來十年，移民購房者將增長71%。
買到地之后，房屋建設周期大約是3-5年，項目設計30套，初期建設十套，建筑周期為一年，包括設計和審批。而且房屋建筑不需要再注入資金，因為可以用買到的地到銀行質(zhì)押取得第一期房屋建筑的貸款。
貸款金額可為地價的60%-80%，資金直接保存至第三方銀行，并由第三方銀行負責檢查工程質(zhì)量。
“在美國，銀行發(fā)放貸款規(guī)定只能用于建筑，不能挪作他用，這個錢不會過公司的賬，會分23次打入建筑商的賬戶，銀行有非常完善的機制。”沈群在推介會上介紹。
目前建筑市場價格大約是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大概是1500-1800美金，也就是8000多到1萬多人民幣一平方米，這是洛杉磯地區(qū)的價格，紐約會更貴，大部分還會比洛杉磯便宜點。
房屋建成后在美國華人圈里的銷售價為400美元一英尺，6000英尺就是240萬美金。“按我們設想的大小，50萬美金的地價、90萬建房，10萬元的雜費，240萬的市場銷售價格，由于大部分房屋都是根據(jù)客戶要求定制，所以最終銷售價格會高于普通房價的10-30%，所以初步算資金回報率能到50%。”
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