銀行放貸收緊不僅讓進(jìn)入銷售旺季的房地產(chǎn)企業(yè)很擔(dān)心,也讓不少購房置業(yè)者很煩心。銀行久久不能放款之余,利率水平又同時(shí)在上升,手握合同的購房族是越等越心慌。本期投資周刊為購房族詳解目前的銀行房貸政策。
案例
房貸一拖再拖
換房族面臨違約風(fēng)險(xiǎn)
又到金九銀十的季節(jié),隨著房價(jià)節(jié)節(jié)上升,不少剛需購房置業(yè)者最近也開始出手,但尷尬的是,不少真正有剛需的購房人卻面臨著房貸無法發(fā)放的難題。
李小姐是廣州本地人,準(zhǔn)備結(jié)婚的她正在著手將她名下40平方米的小房子賣掉,和先生共同換一間稍大的房子。經(jīng)過一個(gè)月的看房,7月份他們已經(jīng)在海珠區(qū)找到一套86平方米的滿意二手房,就等李小姐原來的房間出售。好不容易,小房子找到合適的買家,90萬元的售價(jià)也讓李小姐很滿意。達(dá)成成交后,李小姐迅速與新看中的房子賣家簽訂協(xié)議,賣一買一,就等著舊房子的貸款順利發(fā)放到位可拿出來做首付款。
“可是銀行遲遲沒有放款,買家是在某國有大行申請(qǐng)的商業(yè)貸款,本來說商業(yè)貸款會(huì)比公積金貸款要快,一個(gè)多月就能放款,可是到現(xiàn)在已經(jīng)兩個(gè)月過去,一直都沒音訊,銀行也沒法承諾放款時(shí)間,打電話過去說估計(jì)要等3個(gè)月。”李小姐說,買房子的一頭,已經(jīng)與原業(yè)主簽訂了協(xié)議,首付款期限快到了,再拿不出錢來就面臨著違約風(fēng)險(xiǎn),不僅定金沒了,在房價(jià)不斷攀升的情況下,也擔(dān)心連房子都“飛”了。
事實(shí)上,今年下半年以來,這樣的情況并不少見,由于大部分銀行貸款額度緊張,導(dǎo)致房貸放款大面積延誤的情況較為嚴(yán)重。接近監(jiān)管層的知情人士表示,近期接到相關(guān)房貸延誤的信訪也逐漸多起來。
調(diào)查
新增額度杯水車薪
只能價(jià)高者得
目前,珠三角范圍內(nèi),不少的股份制銀行已經(jīng)事實(shí)上暫停了房貸業(yè)務(wù),有部分甚至已經(jīng)不再接受申請(qǐng)。向來額度較多的國有大行情況也好不了多少。最晚取消房貸折扣優(yōu)惠的工行目前額度也非常緊張,新申請(qǐng)房貸的甚至需要利率上福中行、建行和農(nóng)行同樣是一貸難求。南方日?qǐng)?bào)記者此前調(diào)查時(shí),不少網(wǎng)點(diǎn)的工作人員都表示放款現(xiàn)在都說不準(zhǔn),估計(jì)要等3個(gè)月左右。那事實(shí)上意味著,不少購房者的置業(yè)夢(mèng)或許無法在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
“我們行最近已經(jīng)撥了一筆額度專門滿足此前的貸款申請(qǐng),可也是杯水車薪。”某國有大行信貸業(yè)務(wù)員對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者表示,現(xiàn)在很多申請(qǐng)人都迫不及待,寧愿將利率稍微往上調(diào)以爭取早點(diǎn)放款。
“我們也在做動(dòng)員工作,因?yàn)樾孪聛淼念~度依然是有限的,只要客戶愿意做出調(diào)整,我們就幫忙做申請(qǐng),看能否爭取到額度。之前其實(shí)還積壓著很多八五折的申請(qǐng),但貸款人不愿意調(diào)利率,我們也沒有辦法,只能慢慢等額度再次充足了,至于等到什么時(shí)候,真不好說,只能盼望明年年初有新額度。”
事實(shí)上,珠三角二三線城市情況也亦如此。不少地方的中行、建行、郵政、廣發(fā)、交行、招商等都已經(jīng)執(zhí)行首套房貸利率上浮10%的政策。記者計(jì)算過,商業(yè)貸款100萬元,20年還款,基準(zhǔn)利率比8.5折月供多568元,總利息多13.6萬。若再上浮10%,則月供要再多近400元。
探因
額度、利潤、成本多重壓力
房貸食之無味
上述國有行信貸業(yè)務(wù)員表示,今年上半年房貸實(shí)在是太熱了,房屋成交量不斷上升。“我們上半年已經(jīng)完成了全年的額度任務(wù)?,F(xiàn)在已經(jīng)是超額了,因此下半年就及時(shí)調(diào)整了政策,將利率往上調(diào)。”
銀行業(yè)內(nèi)人士分析指出,現(xiàn)在央行額度控制很嚴(yán),信貸資源緊張之下,銀行都在調(diào)整結(jié)構(gòu),因此大部分中小股份制銀行都暫停了房貸業(yè)務(wù),將資金資源更多放到經(jīng)營貸款和中小企業(yè)貸款中。“小微貸款利率現(xiàn)在基本都上浮30%,不少銀行經(jīng)營類貸款甚至已經(jīng)上浮至50%,一年貸款利率絕對(duì)值算下來也有8%左右,5年以上房貸基準(zhǔn)利率才6.55%利率,即便上浮1.1倍,也才7.2%,雖然按揭風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低,但利差空間也熊多,銀行目前都不愿意這部分業(yè)務(wù)規(guī)模太大。”
此外,該人士分析表示,房貸屬于中長期貸款,從期限匹配角度來看,目前市場(chǎng)普遍預(yù)期中長期存款利率將率先放開,因此中長端的資金成本的上行壓力大于短端。再加上房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn),銀行也要將住房按揭貸款控制在一定規(guī)模以內(nèi)。
支招
三招應(yīng)對(duì)房貸收緊
外資行額度相對(duì)充裕
雖然目前各家國有大行和股份銀行紛紛收緊房貸,但計(jì)劃近期申請(qǐng)房貸購房的剛需一族也不用太擔(dān)心。事實(shí)上,雖然大行資金緊張,但上半年業(yè)務(wù)不是沖得很厲害的外資銀行房貸額度目前還是相對(duì)充裕。
其中,匯豐銀行仍然保留著首套房貸最低8.5折的優(yōu)惠。該行相關(guān)人士表示,只要貸款在100萬元以上,是首次貸款置業(yè),根據(jù)客戶資質(zhì),不同銀行目前還有相應(yīng)的房貸利率折扣優(yōu)惠,最低可以做到8.5折。記者以申請(qǐng)人身份咨詢放款會(huì)否很難時(shí),該銀行業(yè)務(wù)員表示目前額度情況尚可,沒有出現(xiàn)放款積壓情況,還是比較容易放款的。
與匯豐相似,截至上周恒生、花旗等銀行也保持著房貸折扣。“首套房貸可享受基準(zhǔn)利率折扣8.5折或9折,并且審批通過后能很快放出款來。”恒生銀行一工作人員表示。
不過,外資銀行申請(qǐng)房貸折扣需要滿足一定的條件。“目前我們的人民幣首套房貸可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.5折優(yōu)惠,也就是5.5675%的利率水平”,匯豐客服人員告訴記者,申請(qǐng)折扣要根據(jù)客戶的個(gè)人信用情況、還款能力、樓盤情況等一系列條件才能確定優(yōu)惠幅度,申請(qǐng)貸款額度要在100萬元以上。恒生銀行也表示,是要申請(qǐng)人符合相關(guān)條件,比如是該行優(yōu)越理財(cái)客戶,貸款額在150萬元以上等,還要看客戶的資質(zhì)和樓盤的地址。
公積金貸款更暢通
此外,對(duì)于資金缺口額度不是很大的貸款申請(qǐng)人,也有銀行人士支招可以善用公積金貸款。目前公積金貸款個(gè)人貸款額度上限是50萬元,家庭公積金貸款最高可以達(dá)80萬元。“公積金貸款過往比商業(yè)貸款要慢很多,但今年7月份情況就已經(jīng)開始倒掛了。公積金1~2個(gè)月基本能夠發(fā)放下來,但是商業(yè)貸款就很難說了。購房人可以積極采用公積金貸款。”
按照現(xiàn)行人民銀行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率,公積金貸款利率4.50%,商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款利率6.55%,公積金貸款利率大約相當(dāng)于商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率的6.9折,放款速度更快的同時(shí),又可以節(jié)省利率。
此外,對(duì)于不少已經(jīng)貸過兩次款有兩套房,但是又希望賣一套換一套的家庭來說,申請(qǐng)公積金是目前唯一能操作的方法。“由于已有兩次房貸記錄,即便你是賣一套再買一套,房屋總數(shù)保持兩套,但商業(yè)貸款是’認(rèn)房又認(rèn)貸’的,再貸款我們也只能按照三套房貸來處理,嚴(yán)格不能貸。而公積金則只‘認(rèn)房’,還可做。”
缺口不大可用P2P
此外,還有業(yè)內(nèi)人士支招,對(duì)于銀行遲遲不能放貸導(dǎo)致的換房“違約”風(fēng)險(xiǎn),如果首付缺口不是很大,可以考慮到發(fā)達(dá)的P2P網(wǎng)絡(luò)借貸處申請(qǐng)幾十萬元的“過橋”貸款,暫時(shí)緩解首付款燙手山芋。記者看到宜信旗下的宜人貸無抵押無擔(dān)保貸款最高可以貸款50萬元,一年期貸款年化利率為10%,最長3年貸款年化利率12%。
相關(guān)工作人員表示,申請(qǐng)借款審核需要1—2個(gè)工作日,然后等待出借人進(jìn)行投標(biāo),一般為7天左右,但根據(jù)具體情況而定。滿標(biāo)后三個(gè)工作日之內(nèi)會(huì)進(jìn)行款項(xiàng)支付,款項(xiàng)直接打到貸款人相應(yīng)的帳戶。
目前P2P網(wǎng)絡(luò)借貸發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,人人貸、陸金所、宜信……眾多網(wǎng)絡(luò)借貸公司都瞄準(zhǔn)了短期資金需求的貸款人和資金無好去處的投資人。