北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：9月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽總數(shù)為13279套，創(chuàng)2010年以來(lái)，近4年來(lái)9月單月成交量的最高值。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明：2013年9月，北京純商品住宅（不含保障房）的交易量也是自今年3月“京版國(guó)五條”實(shí)施至今的新高。

    金九輝煌，很多人又對(duì)“銀十”寄予厚望。然而從剛剛結(jié)束的“十一”7天長(zhǎng)假實(shí)際成交情況看，這種寄望恐要落空。

    一手房表現(xiàn)平平 二手房成交慘淡

    依據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間（10月1—7日）北京新建商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交893套，雖相比去年“十一”7天長(zhǎng)假期間上漲了104.3%，但卻僅與“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”出臺(tái)的第一年——2011年同期持平。成交價(jià)格上，7天內(nèi)的成交均價(jià)為18720元/平方米，同比去年出現(xiàn)小幅下跌；與9月前7天的2631套更是不可同日而語(yǔ)。

    若說(shuō)一手房表現(xiàn)平淡，二手房則簡(jiǎn)直可稱作“慘淡”——來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示：10月1—6日，北京全市僅有44套二手房住完成了網(wǎng)簽，比去年國(guó)慶同期的網(wǎng)簽量打了對(duì)折還多——下跌56%。這也是自2008年有網(wǎng)簽記錄至今，6年來(lái)北京二手房網(wǎng)簽量最少的國(guó)慶假期。甚至不及今年清明、“五一”、端午這些3天時(shí)長(zhǎng)的短假期間的網(wǎng)簽量，因此亦是今年目前為止所有節(jié)假日期間網(wǎng)簽量最少者。

    出游興致沖淡置業(yè)熱情 供應(yīng)不足導(dǎo)致成交滑跌

    對(duì)于“銀十”“開(kāi)門(mén)未紅”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為的主因有兩大方面。其一是長(zhǎng)假的沖擊——隨著近年來(lái)節(jié)慶日放假政策的調(diào)整，國(guó)慶成了一年中為數(shù)不多的長(zhǎng)假，加之高速通行免費(fèi)，激起大量人口出京游玩或返鄉(xiāng)探親，分散了對(duì)于樓市的關(guān)注和沖淡了對(duì)于置業(yè)的熱情。

    另一方面，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目寥寥，也是導(dǎo)致成交稀少的直接因素之一。

    仍據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)：10月1—7日，北京新建商品住宅市場(chǎng)僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，甚至比去年同期本就不多的5個(gè)還少2個(gè)。3個(gè)項(xiàng)目共增加新房源211套、面積3.1萬(wàn)平方米，同比去年分別減少81%和69.3%。

    任啟鑫表示，多年的十一“度假”經(jīng)驗(yàn)，使得開(kāi)發(fā)商早知國(guó)慶期間出游人多、買(mǎi)房人少，因此推盤(pán)積極性降至低點(diǎn)。有入市意愿的多會(huì)把日期提前或延后，即使選在長(zhǎng)假期間開(kāi)盤(pán)，推出的房源也相當(dāng)有限。3個(gè)項(xiàng)目皆是如此：V7西園在10月1日與5日分別推出96套和32套房源；華遠(yuǎn)銘悅在長(zhǎng)假期間拿出了67套房銷(xiāo)售；一品嘉園上月20日開(kāi)盤(pán)推出132套房源，但截至9月結(jié)束只簽約成功5套，因此本次僅象征性地加推了16套。

    剛需盤(pán)拉低均價(jià) “雙合同”明跌暗漲

    至于國(guó)慶期間的成交均價(jià)處于低位，任啟鑫認(rèn)為與成交項(xiàng)目中，中低端剛需盤(pán)占主導(dǎo)不無(wú)關(guān)系。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：7天假期的成交結(jié)構(gòu)組成中，均價(jià)方面1—2萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品占比高達(dá)83%；而從成交面積看，90平方米以下的中小戶型成交占據(jù)了54%的最大比例；再?gòu)某山慌判邪裾f(shuō)，TOP10的項(xiàng)目如保利春天里、珺悅國(guó)際、中國(guó)鐵建原香漫谷等，全部是單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米之內(nèi)的純粹剛需盤(pán)。而前文提到的V7西園，戶型為175—300平方米的三、四居，總價(jià)600—800萬(wàn)元/套，顯然定位于改善性產(chǎn)品范疇，因此難免賣(mài)好不賣(mài)座——假期期間到訪量不少，但實(shí)際成交卻不甚客觀。

    但任啟鑫同時(shí)說(shuō)明，盡管從數(shù)據(jù)上看，今年“十一”長(zhǎng)假期間的成交均價(jià)較去年同期有小幅下滑，但基于目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商為規(guī)避“限價(jià)令”，多使用“雙合同”操作系統(tǒng)，因此成交均價(jià)實(shí)際上應(yīng)該是比去年要高的。

    10月難延盛況 四季度樓市存變數(shù)

    總結(jié)今年以來(lái)北京新建商品住宅市場(chǎng)情況：1—9月，全市純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽量68216套，與去年同期相比上漲8.5%，創(chuàng)近4年新高；實(shí)現(xiàn)交易總額1865億元，比去年同期上漲19.9%，為自有歷史記錄以來(lái)的最高值。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)看，預(yù)計(jì)10月難以從此前疾走的前9個(gè)月中接棒，延續(xù)高速前進(jìn)的步伐。

    任啟鑫認(rèn)為，價(jià)格不斷走高是首要影響：下半年以來(lái)，大量項(xiàng)目入市即熱銷(xiāo)，“不愁賣(mài)”使提價(jià)風(fēng)充斥市場(chǎng)，個(gè)別項(xiàng)目一年內(nèi)的價(jià)格漲幅竟高達(dá)30%以上！部分開(kāi)發(fā)商“增加首付比例淘汰過(guò)多排號(hào)者”等舉動(dòng)，使部分剛需置業(yè)者已無(wú)力消受，置業(yè)心理有所改變，置業(yè)熱情有所冷卻。

    另從結(jié)構(gòu)性因素分析，9月主要依靠了中低端剛性需求的支撐才掀起成交高浪。而10月計(jì)劃入市的項(xiàng)目，多是像望京•金茂府、華潤(rùn)公元九里、楓丹壹號(hào)等這樣均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的改善性產(chǎn)品。“十一”假期入市的V7西園的成交表現(xiàn)，已經(jīng)印證了市場(chǎng)對(duì)中高端項(xiàng)目的消化功能遠(yuǎn)不及對(duì)剛需項(xiàng)目的強(qiáng)勁。此外，改善型購(gòu)房家庭往往名下?lián)碛卸嗵追课?，?gòu)置新房需“賣(mài)舊買(mǎi)新”，而今年“十一”期間的二手房市場(chǎng)如入寒冬，由此可推估，四季度計(jì)劃入市的中高端項(xiàng)目將面臨一定的銷(xiāo)售壓力，剛需甚至或會(huì)將其擠壓入瓶頸。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則分析表示，今年余下兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)存在兩大變數(shù)：一是近半年的政策真空期之后，11月3中全會(huì)可能出臺(tái)新政；二是多數(shù)房企已在前9個(gè)月提前完成近全年銷(xiāo)售任務(wù)，加上一線城市土地儲(chǔ)備不多、房?jī)r(jià)上漲又仍然高企，四季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情或會(huì)落至全年冰點(diǎn)，惜售可能將再次成為項(xiàng)目主流銷(xiāo)售策略。綜上所述，四季度有可能是北京新建住宅市場(chǎng)供需兩旺局面的岔路口。