過去，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)物業(yè)只是開發(fā)商開發(fā)住宅之外的配菜，甚至被開發(fā)商以白菜價甩賣，但是，近年來，開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)煥發(fā)出了新的熱情，不僅屢屢賦予大手筆投資，而且其價格也是一路飆升。
不過，隨著開發(fā)商在全國以跑馬圈地之勢布局商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)蘊含的市場風(fēng)險也與日俱增。“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度要大于住宅，尤其是大型城市綜合體項目，一旦運營不好，就極易形成空城、鬼城。” 紅星美凱龍旗下的德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示。
各路資金爭相分羹商業(yè)地產(chǎn)
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，早在2011年，住宅開發(fā)投資的增速與商業(yè)營業(yè)用房的投資增速十分接近，都是在30%左右，但在2012年、2013年兩年，商業(yè)營業(yè)用房的投資增速明顯大于住宅開發(fā)投資。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不僅僅傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金在繼續(xù)攻城略地，就連其他被貼上住宅開發(fā)標(biāo)簽的開發(fā)商也紛紛殺入這一領(lǐng)域，甚至地產(chǎn)外的資金，也不甘寂寞。
以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)見長的天津現(xiàn)代集團(tuán)目前正在天津市中心開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代城二期，該集團(tuán)副總裁龐堅波對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“現(xiàn)代城二期是集酒店公寓、辦公、商業(yè)于一體的大型綜合體，其中辦公樓高339米，建成后將成為天津市標(biāo)志性的摩天高樓，前景可期。”
萬科、保利、華遠(yuǎn)、龍湖等地產(chǎn)大佬此前很少涉足商業(yè)地產(chǎn)，但如今也要分羹一碗。以華遠(yuǎn)地產(chǎn)為例，華遠(yuǎn)在長沙打造了規(guī)模高達(dá)100萬平方米的城市綜合體華遠(yuǎn)·華中心，此外還不惜成本搶得北京通州一宗地王級的商業(yè)地塊。
就連原本不直接涉及地產(chǎn)的家具大佬紅星美凱龍集團(tuán)，如今也將目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 在 今年 4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) ，開發(fā)運營上百個城市綜合體項目。 9月8日，紅星美凱龍在山東打造的超大規(guī)模的城市綜合體山東德州星凱國際廣場正式面市，“整個項目高達(dá)170萬平方米，其中商業(yè)物業(yè)高達(dá)70多萬平方米，是紅星美凱龍旗下在建的規(guī)模最大的城市綜合體。”殷慧勇說。
此外，涉及商業(yè)地產(chǎn)的“外行”還有聯(lián)想控股、娃哈哈集團(tuán)和奧康集團(tuán)等。
商業(yè)地產(chǎn)的典型代表城市綜合體項目，也受到各大城市的青睞和支持。山東省德州市住建局副局長張云發(fā)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“引入城市綜合體，能夠顯著提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)品質(zhì)，促進(jìn)城市商圈的形成，提振城市經(jīng)濟(jì)，提高人民的消費水平和消費觀念。”
商業(yè)地產(chǎn)暴熱與霧霾有關(guān)？
對于商業(yè)物業(yè)投資增幅超過住宅投資的變化， 21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示， 這與政策作用密切相關(guān)。在住宅領(lǐng)域，政策上設(shè)置了較高的門檻，限購、限貸政策限制了下游購房者資金的進(jìn)入；此外，流通環(huán)節(jié)的障礙也很多，提高了交易成本。
一位地產(chǎn)大腕人物曾指出， 從國外發(fā)展進(jìn)程看，當(dāng)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定程度，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展良機(jī)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，眼下國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)為商業(yè)地產(chǎn)提供了土壤 。
“雞蛋不能放在一個籃子里，”華遠(yuǎn)地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，可以開辟新的盈利增長點，更加豐富的產(chǎn)品線能夠平衡市場風(fēng)險，從而實現(xiàn)更好的業(yè)績穩(wěn)定性。”
另一家在商業(yè)地產(chǎn)方面浸淫多年的開發(fā)商認(rèn)為，“假如一些霧霾城市多建一些城市綜合體，人們只用住在一個社區(qū)內(nèi)就可以滿足居住、工作、娛樂需求，不僅能減少出行和汽車尾氣排放，而且人們也不用常常出門呼吸霧霾了。這種因素也能推動城市綜合體的發(fā)展。”
商業(yè)地產(chǎn)銷售增速遠(yuǎn)低于投資增速
各路資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之路，并非康莊大道。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理孫懷杰向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣，住宅銷售完了就沒有壓力了，但商業(yè)地產(chǎn)更大的是日后的運營壓力，經(jīng)營者必須賺到錢，這十分復(fù)雜。如果經(jīng)營者無法盈利，到最后則必將形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致所有參與者利益都可能受到損失。
眾多開發(fā)商一哄而上殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)項目所面臨的競爭壓力必然加劇，也必將放大商業(yè)地產(chǎn)中潛在的市場風(fēng)險。
“對于一個大型城市綜合體而言，如果運營不好，有可能陷入空城危機(jī)，尤其是在開發(fā)商加快商業(yè)地產(chǎn)布局，并朝二三線城市大力進(jìn)軍的背景下。”殷慧勇說，“正為此，在接手星凱國際廣場之前，我至少對這個項目進(jìn)行了三個月的考察。”
殷慧勇的話并非危言聳聽。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至目前，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積為8573萬平方米，同比大增32%；今年前8個月，商業(yè)營業(yè)用房投資同比大增26.5%，而前8個月商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積同比只增加了7.8%，遠(yuǎn)低于投資增速。
商業(yè)地產(chǎn)要與城市發(fā)展相匹配
殷慧勇表示，“地產(chǎn)開發(fā)的步伐要與城市化進(jìn)程、人口擴(kuò)容的預(yù)期相匹配，既不能快也不能慢。太快，就會出現(xiàn)很多鬼城、空城。只有通過科學(xué)布局，使項目的發(fā)展與項目所在城市的擴(kuò)容、人口的增長相匹配 ，才能實現(xiàn)和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。 ”
對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)的心得是：“做商業(yè)要看單位GDP，要選擇單位GDP高的地方；另外，城市化率超過50%，才能保證大量商業(yè)物業(yè)的生存。目前整個東部沿海地區(qū)城市化率是63%，三四線城市只有30%，如果三四線城市出現(xiàn)大量的商業(yè)，是有較大風(fēng)險的。”
此外，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，要想實現(xiàn)科學(xué)布局，選址至關(guān)重要。“科學(xué)規(guī)劃設(shè)計、合理匹配商業(yè)資源非常關(guān)鍵。”殷慧勇說。
孫懷杰也告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至少要以區(qū)位第一的思維來操作。商業(yè)和住宅不一樣，住宅低開高走，商業(yè)必須從高處著手，迅速產(chǎn)生效應(yīng)，要以未來城市核心業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)來定位，否則會在競爭中失去位置。”
雖然區(qū)位重要，但《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪時發(fā)現(xiàn)，對于很多商業(yè)地產(chǎn)項目而言，其地段屬性和具體規(guī)劃都受到一定約束，開發(fā)商很難完全把控。
