房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將結(jié)束，市場冷熱不均。在熱點城市出現(xiàn)“搶房潮”的同時，部分城市成交量表現(xiàn)平淡。業(yè)界分析稱，這與多地上調(diào)房貸利率不無關系，個別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理房貸的現(xiàn)象。
《經(jīng)濟參考報(微博)》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象，不過首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個別銀行開始執(zhí)行基準利率。
分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。
成色
金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡
一直以來，房地產(chǎn)市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結(jié)束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。
市場機構(gòu)CRIC研究中心在對全國49個城市，20家企業(yè)以及上百個項目跟蹤調(diào)研后指出，今年國慶期間房地產(chǎn)市場冷熱不均，部分城市表現(xiàn)平淡。
一方面，10月長假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調(diào)研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構(gòu)指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。
C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“我們調(diào)研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。
在楊晨青看來，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經(jīng)基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。
他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。
楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經(jīng)暫停個人住房貸款業(yè)務。
利空
主流銀行房貸利率普遍上調(diào)
一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經(jīng)提到了九折以上。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結(jié)果來看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。
張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來出現(xiàn)上行態(tài)勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，當前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。
張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布，但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優(yōu)惠，購房者并不會選擇這些銀行做貸款，所以出現(xiàn)了事實上的貸款暫停。
他進一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日，延長了很多。預計從今年10月底開始，貸款額度會更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會再收窄。
影響
剛需群體購房門檻增加
在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護剛需，但現(xiàn)實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。
他分析指出，“以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內(nèi)購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現(xiàn)在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬”。
對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調(diào)，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續(xù)上漲，會對部分購房者的購房能力產(chǎn)生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。
張旭進一步指出，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場上還未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)價格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。
世聯(lián)地產(chǎn)一份針對購房者信心指數(shù)的報告顯示，2013年3季度購房者信心指數(shù)為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，購房信心指數(shù)首次提升。從分類指數(shù)來看，當前房價滿意指數(shù)、未來房價預期指數(shù)、購房時機預期指數(shù)均有明顯提升。
CR IC研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，當前市場上剛性需求仍占據(jù)主導地位，國慶期間多數(shù)熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價不到10000元/平方米，當天即銷售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠，其價格優(yōu)勢吸引了一批剛需客戶，推盤當天即銷售八成。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認為，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，只能透支購買力。在現(xiàn)在市場情況下，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌”。
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