上海樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)或在2015 房價面臨多重上漲壓力

2013年10月17日 08:38
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
今年三季度,上海經(jīng)營性用地成交721.6億元,相較二季度進(jìn)一步上揚(yáng)48.6%,接近去年全年的737.6億元。
 
同時,商品房銷售持續(xù)火爆。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,截至10月15日,今年以來上海新房住宅成交量已達(dá)968萬平方米,超過了去年全年939萬平方米的成交量,且比2011年全年的成交量漲幅超三成。
 
但盛極而衰。上海樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在醞釀。
 
房價面臨多重上漲壓力
 
值得關(guān)注的是,自2010年來,今年9月,上海首度出現(xiàn)成交面積大于供應(yīng)面積。據(jù)同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示,2013年1-9月,上海全市供應(yīng)800.8萬平方米,成交914.8萬平方米。
 
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析,截至10月8日,上海市商品住宅庫存為964.95萬平方米,總量較去年的1050萬平方米左右有所下降,如果按照今年1-9月平均交易量101.6萬平方米來計算,當(dāng)前市場存銷比降為9.5個月。同策咨詢研究部研究結(jié)果表明,當(dāng)上海商品住宅市場存銷比低于10個月時,房價面臨持續(xù)上漲的壓力。
 
張宏偉進(jìn)一步以新開工面積增速來驗(yàn)證。從2012年1月份到2013年6月份上海市商品住宅新開工增速來看,總體仍為負(fù)增長,同樣,施工面積與竣工面積也為5%-13%的負(fù)增長,這將加劇今明兩年房價上漲的壓力。易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也指出,1-8月份雖然有4%的增長,但微乎其微。
 
換言之,商品住宅地供應(yīng)稀缺,將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。
 
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,2009-2013年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32,最小僅為0.51,近5年平均值僅為1.14。根據(jù)同策判斷標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時,上海商品住宅市場供不應(yīng)求,房價有上漲壓力。
 
轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2015年?
 
“第三季度土地價格又到了大家不能接受的情況,包括政府在內(nèi),所以土地市場應(yīng)該是進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房價和地價上升的空間和幅度都將趨緩。”在日前舉辦的克而瑞第三季度房地產(chǎn)金融發(fā)布會上,易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱如此分析,“2015年是個轉(zhuǎn)折點(diǎn),整個市場容量也會達(dá)到相對的高點(diǎn),之后開始平穩(wěn)或者略有下降,但真正的下降在2018年之后才會慢慢到來。”
 
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為,隨著時間的推移,限購的效應(yīng)在逐步減弱。不過,限購政策減緩了房價上漲的速度,如果無限購政策的話,房價漲幅會快得多,如2011年前每年的成交均價幾乎都是20%-30%幅度上漲。
 
據(jù)克而瑞測算,目前成交的超過50%溢價率以上的土地占比13%,高溢價地塊比值達(dá)到了一個峰值。盡管很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為目前地價房價已到達(dá)峰值,房企卻在瘋狂拿地。10月10日,在浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C03-31商辦地塊出讓,綠地旗下的上海大隅實(shí)業(yè)有限公司以6.1億元奪得,成交樓板價14444元/平方米,溢價率80%。這已是綠地今年在上海的第11次拿地,綠地也當(dāng)之無愧地成為今年以來上海土地市場的最大贏家。
 
 
同一天,浦東濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7地塊的競拍中,天寶遠(yuǎn)東以5.68億元勝出,成交樓板價40106元/平方米,溢價率63%。壓倒5月成交的上海世博會地區(qū)A09B-02地塊,成為今年滬上的單價地王。該地塊曾在2011年末慘遭流拍。
 
丁祖昱表示,“從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看,這是最近幾年來最好的一年,中央政府也需要房地產(chǎn)繼續(xù)保持目前的勢頭來確保整個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn),今年要保住7.5%,房地產(chǎn)是保7.5%最重要的產(chǎn)業(yè)之一。”他判斷,當(dāng)前不會出臺抑制房地產(chǎn)大漲的政策。
 
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為,土地市場的持續(xù)火熱,尤其是高價地塊不斷涌現(xiàn),成為推動今年房價上漲的強(qiáng)大動力之一。雖然國土部警告各地不得再產(chǎn)生高價地王,但要根本上改變各地土地財政以及地價推漲房價的預(yù)期,必須進(jìn)行土地制度尤其是土地出讓制度的改革,這就是為何大家對房地產(chǎn)長效機(jī)制寄予厚望的原因。 
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