一直以來(lái)購(gòu)買商鋪，人們最先想到都是臨街底商，選擇它的理由不外乎一條，租金高。但臨街底商數(shù)量畢竟有限，而且單價(jià)較高，并不是每一個(gè)投資者都有機(jī)會(huì)或承受力購(gòu)買臨街底商。在商業(yè)地產(chǎn)投資日漸升溫的當(dāng)下，一些獨(dú)具眼光的投資者將目前瞄準(zhǔn)了另一種形態(tài)的商業(yè)———2樓商業(yè)，相對(duì)于一樓商業(yè)，它不僅投入更小，而且后期招商時(shí)也是多類商家的固定選擇，回報(bào)趨于穩(wěn)定。“投資小，回報(bào)大。”成都某資深商業(yè)地產(chǎn)投資人提到，2樓商業(yè)一直以來(lái)都是精明投資者的首選。 

 

典型代表項(xiàng)目 

 

藍(lán)光·COCO紅街 

 

榮盛·克拉金街 

 

華潤(rùn)·萬(wàn)象潤(rùn)街 

 

現(xiàn)狀 

 

2樓也顯門(mén)臉，售價(jià)是底商的1/3 

 

2013年，在成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的現(xiàn)象，莫過(guò)于多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商不約而同推出了多條精心籌備的商業(yè)街，藍(lán)光·COCO紅街、華潤(rùn)·萬(wàn)象潤(rùn)街、榮盛·克拉金街、中海·交子金街……。 

 

“這些新品的入市，讓更多人可以分享商業(yè)地產(chǎn)投資的蛋糕，但我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)投資者首要關(guān)注的都是這些商業(yè)街的底商，忽視了2樓商業(yè)的投資回報(bào)和價(jià)值。”不久前，一位專業(yè)從事尋鋪工作的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其實(shí)在租賃市場(chǎng)，二樓商業(yè)擁有固定的商家和業(yè)態(tài)，其投資回報(bào)率也是不容小覷的。“以藍(lán)光地產(chǎn)曾經(jīng)在市區(qū)推出的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為例，2樓商家不僅租用面積較大，而且租期較長(zhǎng)，租金收益也很穩(wěn)定，投資者早就賺得盆滿缽滿了。” 

 

現(xiàn)在的2樓商業(yè)和從前更是不可同日而語(yǔ)了。在介紹藍(lán)光COCO紅街系商業(yè)街時(shí)，藍(lán)光地產(chǎn)總設(shè)計(jì)郭震曾提到，COCO紅街在設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，其目的是為了提高二樓的價(jià)值，不管是下沉式還是雙首層在二樓商鋪的人流規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上精心布局，完全可以克服二樓口岸上的劣勢(shì)，同樣能讓二樓商鋪成為搶手旺鋪。 

 

“我們項(xiàng)目目前一樓底商銷售單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，二樓商鋪大約在1.6萬(wàn)元/平方米。”位于城西光華新城去年一熱銷住宅項(xiàng)目總經(jīng)理表示，經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)品的分析他們發(fā)現(xiàn)，目前在成都很多區(qū)域，2樓商鋪的銷售單價(jià)都只占一樓底商的1/3，但一樓底商確實(shí)銷售速度要優(yōu)于2樓商業(yè)。“其實(shí)在社區(qū)型商業(yè)中，2樓商業(yè)的價(jià)值并不低，比如每個(gè)小區(qū)周圍都有開(kāi)設(shè)很多茶樓，他們就只能選擇2樓商業(yè)。”

 

近期，成都商報(bào)對(duì)市場(chǎng)上多個(gè)在售的商業(yè)街項(xiàng)目進(jìn)行了走訪，發(fā)現(xiàn)目前在成都2環(huán)外的一些熱點(diǎn)居住板塊，其商業(yè)街和社區(qū)底商的銷售單價(jià)約在2.5萬(wàn)～4.5萬(wàn)（優(yōu)惠后價(jià)格）之間，而2樓及2樓以上商業(yè)，銷售單價(jià)都在8000元-18000元（優(yōu)惠后價(jià)格）之間。 “從傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)走過(guò)來(lái)的成都人歷來(lái)有經(jīng)商不上二樓的習(xí)慣，”買鋪不買二樓“是大多數(shù)人投資商鋪的基本原則。一些開(kāi)發(fā)商也是利用人們的這種觀念，把一樓商業(yè)的定價(jià)定得更高。”成都商業(yè)地產(chǎn)資深投資人黃海表示，2樓商業(yè)由于客群特殊，只要解決了商業(yè)動(dòng)線問(wèn)題，商家收益并不會(huì)比底商差。 

 

“2樓商業(yè)不僅單價(jià)低很多，現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商給樓上商業(yè)所給出的優(yōu)惠也是大于一樓商業(yè)的。因?yàn)橄鄬?duì)于一樓商業(yè)，2樓商業(yè)的面積更大，業(yè)態(tài)更固定，將更加考研買家的眼光。”榮盛·克拉金街商業(yè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，今年9月，榮盛在成都同時(shí)推出3條克拉金街，從1樓到4樓的商業(yè)設(shè)計(jì)，已經(jīng)吸引了很多投資者對(duì)樓上商業(yè)的關(guān)注，其中不乏大單購(gòu)買意向的。 

 

投資收益水平 回報(bào)率在5%以上 

 

就目前成都市區(qū)成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)街中2樓商鋪的租金水平來(lái)看，最高租金有在每平方米80元/月的。如果是社區(qū)型商業(yè)，在成都2環(huán)周邊入住率較高的大型小區(qū)外圍，2樓商業(yè)的租金普遍在50~60元之間，租賃商家多為茶樓及大型餐飲。按照當(dāng)下2樓商業(yè)的銷售均價(jià)，每平方米8000-18000元來(lái)計(jì)算，目前2樓商業(yè)的投資回報(bào)率都在5%以上，有的甚至高達(dá)10%。 

 

案例分析 

 

“2樓商業(yè)其實(shí)是有著固定的商家客群的，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)茶樓、咖啡館、火鍋店、美容院幾乎都是選擇在2樓開(kāi)店的，這些屬于生活類商業(yè)，他們的消費(fèi)人群往往都是多次消費(fèi)，已經(jīng)形成一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣的。”一名資深商業(yè)地產(chǎn)投資人告訴記者，十多年前，她買下了城南某項(xiàng)目的一間2樓商鋪，面積300多平米，5.8米挑高，當(dāng)時(shí)的價(jià)格比一樓便宜一半，但現(xiàn)在租金非常穩(wěn)定，而且已經(jīng)十年沒(méi)有換過(guò)租戶了。 

 

“ 2樓商家租賃面積往往更大，就算是一間小型的咖啡館、美容院也是上百平米的，遇到大型一點(diǎn)的茶樓，需求更是在上千平米。我們可以關(guān)注幾個(gè)商家品牌，他們是拿2樓商業(yè)的，比如良木緣和孔亮火鍋，因?yàn)?樓不僅可以滿足他們需求的大面積，租金也會(huì)更加低，遇到這類商家有一個(gè)最大的好處是，他們的租期很長(zhǎng)，可以保證房東的收益穩(wěn)定。” 

 

“在成都這樣一座生活氣息濃厚的城市，2樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)的多是生活類商業(yè)，只要商家有生意可做，租金自然就有保證。” 

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一名資深商鋪代理經(jīng)紀(jì)人表示，只要在定位上沒(méi)有偏差，2樓商業(yè)的生意不會(huì)比1樓差。 

 

“ 在2樓商業(yè)的設(shè)計(jì)上，對(duì)動(dòng)線的設(shè)計(jì)非常重要，要合理的引導(dǎo)人流。”一位在東部沿海地區(qū)從事過(guò)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資深業(yè)內(nèi)人士稱，2樓商業(yè)能否繁榮，除了對(duì)于大商家的選擇，讓小商家有生意可做也是至關(guān)重要的。“以藍(lán)光曾經(jīng)在東大街開(kāi)發(fā)的香檳廣場(chǎng)為例，目前在2樓經(jīng)營(yíng)的都是一些小型餐飲商家，但每到飯點(diǎn)，人流如織，個(gè)別店鋪還需要排隊(duì)，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)了兩條直梯可以將在紅星路上的人群直接帶入香檳廣場(chǎng)2樓消費(fèi)，所以才成就了今時(shí)的高人氣。”