精明投資者鎖定2樓商業(yè)

2013年10月17日 08:57
來(lái)源:成都商報(bào)
一直以來(lái)購(gòu)買商鋪,人們最先想到都是臨街底商,選擇它的理由不外乎一條,租金高。但臨街底商數(shù)量畢竟有限,而且單價(jià)較高,并不是每一個(gè)投資者都有機(jī)會(huì)或承受力購(gòu)買臨街底商。在商業(yè)地產(chǎn)投資日漸升溫的當(dāng)下,一些獨(dú)具眼光的投資者將目前瞄準(zhǔn)了另一種形態(tài)的商業(yè)———2樓商業(yè),相對(duì)于一樓商業(yè),它不僅投入更小,而且后期招商時(shí)也是多類商家的固定選擇,回報(bào)趨于穩(wěn)定。“投資小,回報(bào)大。”成都某資深商業(yè)地產(chǎn)投資人提到,2樓商業(yè)一直以來(lái)都是精明投資者的首選。 
 
典型代表項(xiàng)目 
 
藍(lán)光·COCO紅街 
 
榮盛·克拉金街 
 
華潤(rùn)·萬(wàn)象潤(rùn)街 
 
現(xiàn)狀 
 
2樓也顯門(mén)臉,售價(jià)是底商的1/3 
 
2013年,在成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的現(xiàn)象,莫過(guò)于多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商不約而同推出了多條精心籌備的商業(yè)街,藍(lán)光·COCO紅街、華潤(rùn)·萬(wàn)象潤(rùn)街、榮盛·克拉金街、中海·交子金街……。 
 
“這些新品的入市,讓更多人可以分享商業(yè)地產(chǎn)投資的蛋糕,但我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)投資者首要關(guān)注的都是這些商業(yè)街的底商,忽視了2樓商業(yè)的投資回報(bào)和價(jià)值。”不久前,一位專業(yè)從事尋鋪工作的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,其實(shí)在租賃市場(chǎng),二樓商業(yè)擁有固定的商家和業(yè)態(tài),其投資回報(bào)率也是不容小覷的。“以藍(lán)光地產(chǎn)曾經(jīng)在市區(qū)推出的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為例,2樓商家不僅租用面積較大,而且租期較長(zhǎng),租金收益也很穩(wěn)定,投資者早就賺得盆滿缽滿了。” 
 
現(xiàn)在的2樓商業(yè)和從前更是不可同日而語(yǔ)了。在介紹藍(lán)光COCO紅街系商業(yè)街時(shí),藍(lán)光地產(chǎn)總設(shè)計(jì)郭震曾提到,COCO紅街在設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新,其目的是為了提高二樓的價(jià)值,不管是下沉式還是雙首層在二樓商鋪的人流規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上精心布局,完全可以克服二樓口岸上的劣勢(shì),同樣能讓二樓商鋪成為搶手旺鋪。 
 
“我們項(xiàng)目目前一樓底商銷售單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米,二樓商鋪大約在1.6萬(wàn)元/平方米。”位于城西光華新城去年一熱銷住宅項(xiàng)目總經(jīng)理表示,經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)品的分析他們發(fā)現(xiàn),目前在成都很多區(qū)域,2樓商鋪的銷售單價(jià)都只占一樓底商的1/3,但一樓底商確實(shí)銷售速度要優(yōu)于2樓商業(yè)。“其實(shí)在社區(qū)型商業(yè)中,2樓商業(yè)的價(jià)值并不低,比如每個(gè)小區(qū)周圍都有開(kāi)設(shè)很多茶樓,他們就只能選擇2樓商業(yè)。”
 
近期,成都商報(bào)對(duì)市場(chǎng)上多個(gè)在售的商業(yè)街項(xiàng)目進(jìn)行了走訪,發(fā)現(xiàn)目前在成都2環(huán)外的一些熱點(diǎn)居住板塊,其商業(yè)街和社區(qū)底商的銷售單價(jià)約在2.5萬(wàn)~4.5萬(wàn)(優(yōu)惠后價(jià)格)之間,而2樓及2樓以上商業(yè),銷售單價(jià)都在8000元-18000元(優(yōu)惠后價(jià)格)之間。 “從傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)走過(guò)來(lái)的成都人歷來(lái)有經(jīng)商不上二樓的習(xí)慣,”買鋪不買二樓“是大多數(shù)人投資商鋪的基本原則。一些開(kāi)發(fā)商也是利用人們的這種觀念,把一樓商業(yè)的定價(jià)定得更高。”成都商業(yè)地產(chǎn)資深投資人黃海表示,2樓商業(yè)由于客群特殊,只要解決了商業(yè)動(dòng)線問(wèn)題,商家收益并不會(huì)比底商差。 
 
“2樓商業(yè)不僅單價(jià)低很多,現(xiàn)在部分開(kāi)發(fā)商給樓上商業(yè)所給出的優(yōu)惠也是大于一樓商業(yè)的。因?yàn)橄鄬?duì)于一樓商業(yè),2樓商業(yè)的面積更大,業(yè)態(tài)更固定,將更加考研買家的眼光。”榮盛·克拉金街商業(yè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,今年9月,榮盛在成都同時(shí)推出3條克拉金街,從1樓到4樓的商業(yè)設(shè)計(jì),已經(jīng)吸引了很多投資者對(duì)樓上商業(yè)的關(guān)注,其中不乏大單購(gòu)買意向的。 
 
投資收益水平 回報(bào)率在5%以上 
 
就目前成都市區(qū)成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)街中2樓商鋪的租金水平來(lái)看,最高租金有在每平方米80元/月的。如果是社區(qū)型商業(yè),在成都2環(huán)周邊入住率較高的大型小區(qū)外圍,2樓商業(yè)的租金普遍在50~60元之間,租賃商家多為茶樓及大型餐飲。按照當(dāng)下2樓商業(yè)的銷售均價(jià),每平方米8000-18000元來(lái)計(jì)算,目前2樓商業(yè)的投資回報(bào)率都在5%以上,有的甚至高達(dá)10%。 
 
案例分析 
 
“2樓商業(yè)其實(shí)是有著固定的商家客群的,你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)茶樓、咖啡館、火鍋店、美容院幾乎都是選擇在2樓開(kāi)店的,這些屬于生活類商業(yè),他們的消費(fèi)人群往往都是多次消費(fèi),已經(jīng)形成一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣的。”一名資深商業(yè)地產(chǎn)投資人告訴記者,十多年前,她買下了城南某項(xiàng)目的一間2樓商鋪,面積300多平米,5.8米挑高,當(dāng)時(shí)的價(jià)格比一樓便宜一半,但現(xiàn)在租金非常穩(wěn)定,而且已經(jīng)十年沒(méi)有換過(guò)租戶了。 
 
“ 2樓商家租賃面積往往更大,就算是一間小型的咖啡館、美容院也是上百平米的,遇到大型一點(diǎn)的茶樓,需求更是在上千平米。我們可以關(guān)注幾個(gè)商家品牌,他們是拿2樓商業(yè)的,比如良木緣和孔亮火鍋,因?yàn)?樓不僅可以滿足他們需求的大面積,租金也會(huì)更加低,遇到這類商家有一個(gè)最大的好處是,他們的租期很長(zhǎng),可以保證房東的收益穩(wěn)定。” 
 
“在成都這樣一座生活氣息濃厚的城市,2樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)的多是生活類商業(yè),只要商家有生意可做,租金自然就有保證。” 
 
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一名資深商鋪代理經(jīng)紀(jì)人表示,只要在定位上沒(méi)有偏差,2樓商業(yè)的生意不會(huì)比1樓差。 
 
“ 在2樓商業(yè)的設(shè)計(jì)上,對(duì)動(dòng)線的設(shè)計(jì)非常重要,要合理的引導(dǎo)人流。”一位在東部沿海地區(qū)從事過(guò)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資深業(yè)內(nèi)人士稱,2樓商業(yè)能否繁榮,除了對(duì)于大商家的選擇,讓小商家有生意可做也是至關(guān)重要的。“以藍(lán)光曾經(jīng)在東大街開(kāi)發(fā)的香檳廣場(chǎng)為例,目前在2樓經(jīng)營(yíng)的都是一些小型餐飲商家,但每到飯點(diǎn),人流如織,個(gè)別店鋪還需要排隊(duì),就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)了兩條直梯可以將在紅星路上的人群直接帶入香檳廣場(chǎng)2樓消費(fèi),所以才成就了今時(shí)的高人氣。” 
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