趙本山在小品中調(diào)侃的“大城市”鐵嶺，如今真的陷入了“大城市”的魔咒。

 

在過去7年之中，一座規(guī)劃面積22平方公里、累計投資逾260億元、完全以“現(xiàn)代生態(tài)宜居理念”建設(shè)的鐵嶺新城，在距離老市區(qū)8公里的地方拔地而起。與此同時，出于產(chǎn)城結(jié)合的考慮，政府還在新城東南側(cè)打造了一個占地5.5平方公里、建筑面積1000萬平方米、號稱東北亞最大的商貿(mào)物流基地——“東北城”。

 

記者在鐵嶺新城和“東北城”的實地走訪中發(fā)現(xiàn)，鐵嶺新城的所有已交房樓盤中，除以回遷戶為主的“農(nóng)民新村”入住率較高以外，其他樓盤的平均入住率僅三成，同時大量沿街商鋪空置，醫(yī)療等配套也仍然滯后。而作為緊鄰新城的活力引擎“東北城”，在運營4年之后，商鋪開業(yè)率仍不足兩成，景象一派蕭條。

 

“新城目前的現(xiàn)狀和當初的預(yù)想有差距，比如人口的問題、產(chǎn)業(yè)集聚的情況。”鐵嶺新城管委會主任、鐵嶺市委副秘書長劉波進對記者坦承。但他同時也強調(diào)要用樂觀和發(fā)展的眼光看問題，“眼前的空置率未來是容易消化的。作為政府部門，還要考慮如何滿足需求的問題，鐵嶺必須要加大建設(shè)力度。”一邊是大干快上又普遍空置的新區(qū)樓盤，另一邊鐵嶺當?shù)亻_發(fā)商卻在向記者抱怨，老城區(qū)的舊城改造項目因為不受重視而頻頻被擱置，許多拆遷戶面臨無房可住。

 

消化空置的同時要加大建設(shè)，并平衡新老城區(qū)的發(fā)展，這道擺在所有新城鎮(zhèn)化建設(shè)者面前的難題，正讓鐵嶺新城深陷其中。

 

宜居城市的空置問題

 

現(xiàn)在，鐵嶺市政府在進行城市宣傳時，對自身的官方定位是——“較大城市”。

 

“鐵嶺不敢說是大城市，也不追求大城市，因為大城市也有很多城市病。我們希望打造的是生態(tài)宜居的‘較大城市’。”劉波進反復(fù)向記者強調(diào)鐵嶺新城在城市規(guī)劃上的精心設(shè)計和宜居舉措。

 

這片曾經(jīng)為當?shù)厝私蚪驑返赖?ldquo;貢米”產(chǎn)區(qū)，在轟轟烈烈的建設(shè)大潮下，已搖身變?yōu)楸?ldquo;三湖兩河”包圍的“北方水城”。新造的水系和精心修復(fù)的濕地環(huán)繞著道路寬闊整潔的新城，吸引了和記黃埔、恒基地產(chǎn)、碧桂園等地產(chǎn)大鱷紛至沓來。建成和施工中的高層住宅井然有序，路旁免費出租自行車的便民市政設(shè)施頗為惹眼。從市民到領(lǐng)導(dǎo)，都異口同聲地稱贊新城“環(huán)境很好，適合養(yǎng)老”。

 

鐵嶺新城的商品房售價目前在3000元/平方米~4000元/平方米，與老城區(qū)相差并不多，大部分項目自開盤以來價格變化不大，不過銷售情況都比較樂觀。本報記者在當?shù)胤抗芫肢@取的資料顯示，鐵嶺新城的住宅銷售率高達94%。

 

火熱的樓盤銷售和不斷提升的土地價值，讓這座22平方公里新城的運營商鐵嶺新城賺得盆滿缽滿。集前期的規(guī)劃、拆遷、一級土地整理、招商引資以及后期的運營于一體的鐵嶺新城，中報營業(yè)收入3.56億元，同比大漲249.97%，凈利潤1億元，同比暴增29810.97%。

 

與此同時，街上稀少的人流和車輛，以及大片空置的商鋪卻也昭示著鐵嶺新城的另一面——“城”已然建成，“市”似乎還遠未到來。

 

中國房地產(chǎn)報記者從鐵嶺新城管委會城市管理局物業(yè)管理處獲取的資料顯示，截至今年8月29日，鐵嶺新城的住宅類項目中，實際投入使用的小區(qū)共計13個。開發(fā)總面積達到2539942平方米，開發(fā)戶數(shù)為26185戶，實際居住戶數(shù)13514戶。而其中，被當?shù)厝朔Q為“農(nóng)民新村”的專門安置回遷戶的凡河新村小區(qū)開發(fā)戶數(shù)共計7524戶，實際入住6666戶。

 

也就是說，即使根據(jù)官方數(shù)據(jù)進行計算，除去回遷安置小區(qū)之外的其他12個小區(qū)，平均入住率也僅有三成。而記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，即使是建成時間最早、規(guī)模最大的小區(qū)“淺水灣1號”，也只有臨街的幾棟樓亮燈率較高，在鐵嶺官方給本報的數(shù)據(jù)中，其入住率為36.64%。

 

與此同時，除凡河新村和幾個學(xué)校所在的中山路附近商鋪開業(yè)情況較好以外，在其他區(qū)域和路段上，成排成片的空置商鋪隨處可見。

 

“公司高層正在和市委、市政府的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)研究空置率高的問題，現(xiàn)在不方便接受采訪。”鐵嶺新城董秘辦工作人員對中國房地產(chǎn)報回應(yīng)。

 

記者從當?shù)胤抗芫肢@取的資料顯示，近年來鐵嶺商業(yè)項目的開工面積呈逐年下降趨勢，還有部分項目目前處于停工狀態(tài)，甚至包括恒基和紅星美凱龍等“大牌”項目。來自房管局的資料顯示，2011年初,計劃開9個項目，面積達到160萬平方米。2012年，盡管計劃中有17家房地產(chǎn)開發(fā)公司參與住宅和商業(yè)的開發(fā)，不過面積卻已經(jīng)下降到110萬平方米，住宅和商業(yè)分別為80萬平方米和30萬平方米。

 

一位當?shù)亻_發(fā)商向記者表示，“受制于人流量以及市場不成熟，個別房地產(chǎn)企業(yè)不得不暫緩其開發(fā)計劃，暫停達2年之久，目前依舊沒有任何要開工的跡象。”目前，鐵嶺新城唯一稍具規(guī)模的商業(yè)項目是位于凡河新村附近的新都綜合市場。記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，該市場是以攤位出租的方式進行經(jīng)營的綜合農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營范圍僅限于最基本的蔬菜、生熟肉制品、副食、日用品等。即便是能容納近萬人居住的“淺水灣1號”，所有生活物資的購買目前也只能依賴小區(qū)門口零星的小賣部。

 

在醫(yī)療配套方面，號稱適宜養(yǎng)老的鐵嶺新城，卻僅有鐵嶺市中心醫(yī)院新城分院一家較大的醫(yī)院。據(jù)當?shù)卣賳T介紹，該醫(yī)院目前仍只能提供一般的門診和體檢層次的普通醫(yī)療服務(wù)。

 

“入住率不高，人氣和配套不足，是我們不容回避、必須直面的問題。新城建設(shè)是否宜居宜業(yè)的疑慮被完全打消，需要6~10年的時間。”劉波進表示。

 

而《鐵嶺市政府工作報告》顯示，2013年鐵嶺市政府還將持續(xù)推進房地產(chǎn)業(yè)，不斷完善城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將安排重點項目36個，新增開發(fā)面積200萬平方米以上，必保完成投資50億元，力爭達到80億元。

 

“政府把所有的政策以及財力，都用在了打造新城上，導(dǎo)致這幾年舊城改造工作一直止步不前。目前鐵嶺舊城改造面積以及房地產(chǎn)開發(fā)的面積上，幾年來一直都處于遼寧省的尾巴上。”一位本地地產(chǎn)界人士透露。

 

沒有客流的物流城

 

緊鄰鐵嶺新城東南側(cè)的“東北亞最大的商貿(mào)物流基地”東北物流城，在行政區(qū)劃上雖不屬于鐵嶺新城管委會下轄，但在管委會的新城規(guī)劃圖上仍似衛(wèi)星城般被濃墨重彩地標出，其與鐵嶺新城唇齒相依的意義不言而喻。

 

作為遼寧“十一五”期間的重點項目，東北物流城由華南城控股有限公司投資50億元打造。鐵嶺市委市政府的多位主要官員均曾在公開場合提出“東北物流城將為鐵嶺新城區(qū)聚集人口……（東北城）將使鐵嶺新城在聚集人口、產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)要素和完善城市功能上實現(xiàn)新突破”。華南城執(zhí)行董事、總裁梁滿林也曾表示，華南城的這一投資，與對鐵嶺新城發(fā)展活力的樂觀預(yù)期密切相關(guān)。

 

然而，這個在2007年緊隨鐵嶺新城開始規(guī)劃和建設(shè)的城市經(jīng)濟活力引擎，至今并未獲得市場認可，如今呈現(xiàn)的景況甚至比新城區(qū)更加蕭條。即便精心規(guī)劃打造，銷售也一度火爆，“鬼城”的詛咒還是如約而至。

 

盡管名為“物流城”，但目前已建成的占地1.8平方公里、建筑面積230萬平方米的一期工程幾乎都是商鋪，按照經(jīng)營方向分為五金交電、建筑材料、服裝皮革、機動車交易、農(nóng)機農(nóng)具、中心商城六大專業(yè)市場，還有部分商務(wù)配套和住宅。這也是華南城這類物流地產(chǎn)商慣常的操作手法，以投資客購買為主的商鋪住宅銷售打頭陣，快速回籠現(xiàn)金。

 

與鐵嶺新城一樣，東北物流城的銷售情況相當樂觀。記者在東北物流城招商人員出示的銷控單上看到，東北物流城的銷售率高達九成，僅余部分位置相對較差的商鋪尚未出售。

 

然而在實地走訪中，記者卻發(fā)現(xiàn)商鋪的開業(yè)率與銷售率嚴重不匹配。下午3點左右的高峰時段，營業(yè)的商鋪卻不足兩成。營業(yè)的商鋪主要集中在主街附近的五金建材市場，農(nóng)機汽配市場有零星幾家開門營業(yè)，而其他大部分市場均鮮有商戶入駐，臨主街的兩個超大體量單體展示中心同樣沒有任何商家進駐的跡象，倒是商鋪門口貼著的轉(zhuǎn)讓或出租電話隨處可見。

 

東北物流城業(yè)主李進（化名）告訴記者，2011年，他以37萬元買了一套上下兩層的101平方米的店面，一直沒能租出去，如今準備原價出售。廣告張貼出去之后一直乏人問津。

 

“這么長時間，只有一個有意向的買主，想要買去當倉庫。”李進說。

 

在此開業(yè)經(jīng)營了一年的業(yè)主趙濤（化名），前不久也已關(guān)門歇業(yè)。除了生意慘淡，他還對記者表示，“感覺物流城越來越亂了，園區(qū)內(nèi)的區(qū)域定位也不明顯。市場的入口處經(jīng)常很隨意就換了招牌，今天是農(nóng)機配件市場，明天就換成了農(nóng)產(chǎn)品交易市場。號稱要打造專用車交易基地，但是現(xiàn)在幾乎都沒有招到幾個汽配商家。”至于規(guī)劃以倉儲物流項目為主的東北物流城二期，招商人員表示正在接洽中，何時能夠動工則沒有具體時間表。

 

東北物流城有限公司副總裁李玲玲也承認，“整個物流園區(qū)現(xiàn)在沒有盈利，還處于市場培育階段。”但她同時對記者表示，“物流園現(xiàn)在處于改建、增容的階段，當下的困難只是階段性問題。”

 

求解“雙蕭條怪圈”

 

鐵嶺新城和東北物流城預(yù)期中的“產(chǎn)城一體化良性互動”至今沒能出現(xiàn)，反倒像是陷入了“沒有人氣就沒有商業(yè)氛圍，沒有商業(yè)活力就更沒有人氣”的“雙蕭條”怪圈。為了從人氣方面尋求突破口，鐵嶺新城其實一直都在進行各種嘗試和努力。

 

帶頭搬遷至鐵嶺新城的是鐵嶺市委市政府的所有機關(guān)單位。“鐵嶺新城距離老城比較遠，一些公務(wù)員為了上班方便會搬去新城住。”上述當?shù)亻_發(fā)商對記者說，“早些時候還有傳聞?wù)f（政府）要求公務(wù)員都必須在新城買房子。”除了政府機關(guān)之外，最容易通過行政力量調(diào)動的就是學(xué)校。目前鐵嶺新城已經(jīng)集中了遼寧工程職業(yè)學(xué)院、銀岡學(xué)院、鐵嶺衛(wèi)生職業(yè)學(xué)院、新城實驗中學(xué)、鐵嶺縣高中、蓮花中學(xué)等多個中高等院校。根據(jù)當?shù)氐墓俜浇y(tǒng)計數(shù)字，鐵嶺新城目前常駐人口為10.6萬人，其中學(xué)生4.3萬人，占到了總?cè)丝诘?0%。

 

而校舍外觀堪比私立貴族學(xué)校的蓮花中學(xué)，更是通過撤并鐵嶺新城行政區(qū)劃所在地鐵嶺縣的10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的12所中學(xué)而成立的。也就是說，作為鐵嶺市下轄的一個面積2231平方公里、擁有近40萬人口獨立的縣級行政區(qū)，鐵嶺縣的幾乎所有中學(xué)生和中學(xué)教職員工，都被集中到了鐵嶺新城的寄宿式學(xué)校蓮花中學(xué)當中。

 

劉波進告訴記者，學(xué)生也是實現(xiàn)人口聚集的動力，“很多父母為了方便照顧孩子而遷居鐵嶺新城。”在城市自然人口增長速度并不快的情況下，新城人口規(guī)模要與城市建設(shè)相匹配，若非強制搬遷，就必然要求新城的經(jīng)濟活力對周邊人口有強大的吸引力。

 

何建平（化名）是為了孩子而遷居鐵嶺新城的居民之一，但他告訴記者，“新城環(huán)境是很好，但在這里找個營生實在不容易。”此外，據(jù)鐵嶺當?shù)亻_發(fā)商介紹，近年來包括鐵嶺開發(fā)區(qū)在內(nèi)的鐵嶺其他工程項目涉及的動遷戶，也大都被政府安置在了鐵嶺新城的秦淮人家、淺水灣1號等小區(qū)，目的也不外乎是為了提振新城人氣。

 

然而，根據(jù)鐵嶺新城之前的規(guī)劃，新城區(qū)人口發(fā)展應(yīng)在2010年達到15萬，2015年達到20萬，2020年以后達到30萬。以如今官方統(tǒng)計的10.6萬居住人口看，目標的完成仍然任重道遠。

 

劉波進指出，“目前，我們的主要投資已經(jīng)完成，剩下的就是培育市場，這部分主要是要靠未來的開發(fā)商來完成，基本已經(jīng)不需要政府投入。”中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心發(fā)展規(guī)劃部主任文輝對本報記者表示，“城市的發(fā)展要與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)、所處的發(fā)展階段，和老百姓的收入水平相匹配。”沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院張沈生教授也認為，要避免空城的出現(xiàn)，僅憑政府處心積慮的設(shè)計是不夠的。

 

“近年來鐵嶺新城的建設(shè)與人口導(dǎo)入存在一定的脫節(jié)。鐵嶺新城今天的發(fā)展，有部分行政作用帶動的影響。要想影響市場的未來發(fā)展，僅憑人為設(shè)定的東西肯定是不行的。”張沈生表示。