李嘉誠家族財(cái)富西移背后
李嘉誠在內(nèi)地“拋樓”和在香港“套現(xiàn)”一度被有些人質(zhì)疑為對中國經(jīng)濟(jì)的“看空”,而王石在微博上那句“這是一個信號,小心了!”的點(diǎn)評更帶來了疑惑和遐想的空間。一時(shí)間,經(jīng)濟(jì)的不安全感再次向中國人襲來。
但更多的評論者認(rèn)為,李嘉誠在內(nèi)地先后擁有近80個投資項(xiàng)目,對于賣掉一個數(shù)十億的物業(yè),沒必要做過度解讀。但謹(jǐn)慎者卻發(fā)現(xiàn),一向以低負(fù)債和穩(wěn)健經(jīng)營聞名的港商,其在內(nèi)地拿地的步伐已大幅放緩。
與此同時(shí),盡管資金對住宅地產(chǎn)的追捧熱度不減,而躥升的房價(jià)更置調(diào)控于不顧,但和經(jīng)濟(jì)景氣度更為密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)物業(yè)則開始供應(yīng)過剩。在一些一線城市的“次中心”,普通投資者已經(jīng)明顯地感覺到陣陣寒意。
選擇“次高點(diǎn)”
當(dāng)對不確定性的擔(dān)憂開始蔓延,普通人賣掉兩間商鋪的難度便會大過地產(chǎn)巨頭賣掉兩個樓盤。
29歲的“新深圳人”李璐便是這樣一位普通人。今年下半年,她遇到了家庭理財(cái)?shù)?ldquo;難題”。在打算賣掉深圳中心城區(qū)以北坂田片區(qū)的兩間臨街鋪位時(shí),她發(fā)現(xiàn)所有買家的詢價(jià)竟都比購入價(jià)要低。2010年,她以自付300萬并貸款200萬的方式買下了這兩處店鋪?zhàn)鳛橥顿Y。在當(dāng)時(shí)看來,兩處物業(yè)距深圳中心城區(qū)不過20分鐘車程,且又臨近富士康和華為的總部,在這個被稱為“深圳次中心”的地方買鋪位必然穩(wěn)賺不賠。
但李璐很快發(fā)現(xiàn),3年來,附近住宅從每平方米9000多漲到近2萬,而鋪位價(jià)格卻裹足不前,部分還不升反降。中介評估后說,兩處物業(yè)恐怕再也賣不了500萬,但450萬左右還是沒問題。“沒想到會這樣,要不是當(dāng)時(shí)限購,肯定買住宅了。”李璐對《南風(fēng)窗》說,一位買家甚至告訴她,“李嘉誠都在拋樓了,你的檔口是不是可以再便宜點(diǎn)?”
普通人察覺市場的寒意或許只是個案,那么一向精明的李嘉誠是否洞察到了地產(chǎn)業(yè)的悄然變局呢?目前,李嘉誠被傳“拋樓”指的是兩個項(xiàng)目,一個是位于廣州的西城都薈廣場,另一個是上海的東方匯經(jīng)中心。前者已明確公告出售計(jì)劃,交易金額達(dá)30.3億港元。至于東方匯經(jīng),和記黃埔[0.21%]董事會10月18日宣布對外出售。據(jù)報(bào)道,和黃及長實(shí)將以共11.55億美元(約89.56億港元)售出該陸家嘴[-6.99% 資金 研報(bào)]興建中的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。
東方匯經(jīng)中心位于“寸土寸金”的浦東陸家嘴核心區(qū),建筑面積超過10萬平方米。從2006年拿地至今,項(xiàng)目已開發(fā)了7年,原本預(yù)計(jì)在2014年第一季度竣工。也就是說,項(xiàng)目還沒有修好就要轉(zhuǎn)手,看起來賣得“有點(diǎn)急”;與此同時(shí),上海自貿(mào)區(qū)在7月新獲國務(wù)院批準(zhǔn),浦東片區(qū)資產(chǎn)增值潛力更被看好。此時(shí)賣出,看起來“有點(diǎn)虧”。同樣,廣州的西城都薈也并非“非賣不可”,該項(xiàng)目位于地鐵上蓋,人流密集,而多年的低負(fù)債率經(jīng)營風(fēng)格也保證了和記黃埔等公司對該物業(yè)慢慢盤活的后勁。
但就李嘉誠的“穩(wěn)健”風(fēng)格而言,外界質(zhì)疑的地方可能正是其高明之處。大宗物業(yè)的交易價(jià)格取決于經(jīng)濟(jì)形勢、資產(chǎn)價(jià)值和對手談判底線,在對這些因素的掂量上,李嘉誠是高手。一方面,盡管內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩,但數(shù)據(jù)下滑尚且可控,而自貿(mào)區(qū)概念新推資產(chǎn)價(jià)格走強(qiáng),這正是大好機(jī)會;另外,長江實(shí)業(yè)[-0.25%]等旗下公司目前在內(nèi)地項(xiàng)目大多經(jīng)營良好,現(xiàn)金充裕,此時(shí)交易,買家便會缺乏壓價(jià)的底氣。
李嘉誠的這種交易智慧曾在1980年代收購香港電燈時(shí)得到過很好的演繹。當(dāng)時(shí),李嘉誠和交易對手的談判持續(xù)數(shù)年,但他看到了對手怡和集團(tuán)正急于剝離業(yè)務(wù),因此一直故意壓價(jià)。最后,等到交易對手財(cái)務(wù)惡化,交易才以滿意價(jià)格達(dá)成。
作為交易高手,當(dāng)你作為收購方,必然要將對手價(jià)格壓到“最低”,但成為出售方則不必等到“最高點(diǎn)”,因?yàn)檫@個點(diǎn)誰也無法確定。相反,主動選擇“次高點(diǎn)”,在自己現(xiàn)金流良好、底氣十足的時(shí)候和對手交易,反倒可以獲得更大收益,這便是李氏財(cái)技的高明之處。因此,李嘉誠選擇在這個時(shí)點(diǎn)出售物業(yè)并非無奈“拋售”,而僅是策略性選擇。換個角度看,他在歐洲投資基建需要大量的錢,那么在“次高點(diǎn)”賣出東方的資產(chǎn)便是最好選擇。
港商的邏輯
在李嘉誠的商業(yè)帝國中,3家公司在內(nèi)地的曝光率最高,除長江實(shí)業(yè)與和記黃埔之外,另一家便是在歐美也大名鼎鼎的長江基建。因其投資力度大,該公司一度被譽(yù)為英國最大基建投資者。公司官網(wǎng)顯示,其在內(nèi)地共有8個項(xiàng)目,但部分已售項(xiàng)目也名列其中,主要是高速公路和大橋。在歐美及澳洲,其投資項(xiàng)目達(dá)到17個,光英國就有6個。
這些年,隨著這個“基建事業(yè)部”的全球性擴(kuò)張,長江基建在李嘉誠商業(yè)帝國中的重要性與日俱增。資深港股專家,新加坡輝立證券駐上海分析師陳耕對《南風(fēng)窗》分析,如果長江實(shí)業(yè)與和記黃埔對內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行出售,那么獲取資金最可能是注入長江基建,充足的現(xiàn)金可以讓長江基建更容易獲得海外被投資方的信任。
李嘉誠對基建的青睞由來已久,因此他可以被稱為溫和的“宏觀投資者”。在改革開放初期,中小港商選擇了在內(nèi)地投資設(shè)廠,而資金更豐厚的李嘉誠、鄭裕彤等大財(cái)團(tuán)則選擇了以基礎(chǔ)建設(shè)作為參與區(qū)域發(fā)展的切入口,同時(shí)以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)從城市化進(jìn)程“分羹”。其投資信心來自于對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)前景的篤定,因?yàn)橹灰?jīng)濟(jì)有增長,基建利用率就高,收益就有保證。
1990年代,李嘉誠最受關(guān)注的內(nèi)地項(xiàng)目多屬于這兩類,以基建為例,他投資了深汕高速公路和107國道駐馬店路段等項(xiàng)目。今年7月,長江基建將所持有107國道駐馬店路段66%的股權(quán)賣給了當(dāng)?shù)仄髽I(yè),交易價(jià)格為人民幣8637萬。長江基建高層透露,多年以來,該項(xiàng)目表現(xiàn)理想,“回報(bào)率達(dá)雙位數(shù)”。
由于香港大財(cái)團(tuán)在基建領(lǐng)域投資和營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的積累,加上近年來海內(nèi)外項(xiàng)目在收益上的良好表現(xiàn),一直以來,資本市場對港商的這種投資偏好頗為肯定,基建概念也一直是港股的大熱門。港股最早一次基建概念熱發(fā)生在1990年代中期,先是鄭裕彤家族旗下的新世界[-2.21% 資金 研報(bào)]基建在1995年將武漢長江二橋等內(nèi)地項(xiàng)目打包上市,隨后的1996年,長江基建便緊跟著登陸港股。
臺灣并購與私募股權(quán)基金協(xié)會理事長黃齊元曾任新世界基建上市承銷商里昂證券的中國區(qū)投行部總經(jīng)理,領(lǐng)導(dǎo)了港股基建行業(yè)的數(shù)次重要上市。他對《南風(fēng)窗》分析,投資英國的基建項(xiàng)目只是李嘉誠全球資產(chǎn)配置的板塊之一,不用過度解讀。一方面,李嘉誠的投資帝國,其體量甚至接近于部分國家的主權(quán)財(cái)富基金,具備在全球進(jìn)行資源配置的實(shí)力;另一方面,香港和內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格正接近頂點(diǎn),作為世界性的投資家,必然要分散風(fēng)險(xiǎn)。
黃齊元也坦言,盡管內(nèi)地改革開放已經(jīng)30多年,但部分境外投資者在內(nèi)地投資仍“水土不服”。以投資基建為例,投資者可能在地方政府的力邀下投了巨資,最后卻發(fā)現(xiàn)這個項(xiàng)目根本沒有獲得中央部委批準(zhǔn);另一種情況是重復(fù)建設(shè),兩座城市間本來只需要一條高速公路,但地方政府卻先讓投資者修一條,然后自己再舉債修一條,到頭來大家都是虧本生意。“即便內(nèi)地某項(xiàng)目預(yù)期收益有10%,而英國只有9%或者8%,那么他也肯定會投后者。”黃齊元說。
實(shí)際上,港商在內(nèi)地的基建投資趨冷,主要是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展后資金累積和銀根放松帶來了充裕的流動性,使得港資看起來不再那么重要。與此同時(shí),港資對收益的看重和對風(fēng)險(xiǎn)的把控,使其越來越不符合內(nèi)地一些地方政府的“胃口”。因此,有著基礎(chǔ)建設(shè)投資“偏好”和豐富營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的大型港資財(cái)團(tuán)登陸歐美,實(shí)在是情理之中的事情。
盡管內(nèi)地可能不再真正需要港資來投資基建,但港資在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的躑躅不前卻開始釋放出明顯的信號。
變局之兆
李嘉誠究竟在內(nèi)地投了多少項(xiàng)目,目前尚無權(quán)威統(tǒng)計(jì)。長江實(shí)業(yè)官網(wǎng)羅列了長江實(shí)業(yè)與和記黃埔在內(nèi)地的62個商業(yè)和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目,加上長江基建在內(nèi)地項(xiàng)目以及百貨等相關(guān)板塊的投資,在不考慮近年股權(quán)變更的前提下,李嘉誠商業(yè)帝國在內(nèi)地的項(xiàng)目總數(shù)在80個左右。所謂香港“十大財(cái)團(tuán)”,在內(nèi)地做到這個體量的也鮮有他人。
“在內(nèi)地投資是一種政治資本。”陳耕認(rèn)為,李嘉誠在內(nèi)地已經(jīng)打造了另外一個商業(yè)帝國,斷然沒有“撤資”可能,這是一種政治姿態(tài)。但內(nèi)地資產(chǎn)泡沫化傾向日益明顯,他應(yīng)該看得很清楚,因此他適當(dāng)?shù)刈鞒隽朔磻?yīng)。
事實(shí)上,其他港資財(cái)團(tuán)對內(nèi)地項(xiàng)目的態(tài)度同樣越發(fā)謹(jǐn)慎。盡管新鴻基9月份以217.7億元的價(jià)格將“徐家匯[-2.07% 資金 研報(bào)]中心項(xiàng)目”地塊拿下,但總體而言,港資地產(chǎn)商積極性已大不如前。以廣受關(guān)注的深圳前海為例,該區(qū)域定位為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū),原本計(jì)劃引入港資地產(chǎn)商開發(fā),但在今年7月和8月的兩輪地塊拍賣中,港資地產(chǎn)商興趣寥寥,最終的買家要么是內(nèi)資,要么是中央駐港企業(yè)。
一直以來,不論是從港商投資內(nèi)地的軌跡,還是從其他國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)的熱度一直被看作經(jīng)濟(jì)形勢變動的“報(bào)春鳥”。今年,知名機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)稱,2003年,中國內(nèi)地僅有2%的商業(yè)房地產(chǎn)直接投資流向海外房地產(chǎn)市場,而在2012年,這一數(shù)據(jù)增至26%,達(dá)到近50億美元。今年,從平安集團(tuán)花2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓到李嘉誠的“拋樓”和“套現(xiàn)”,資金從新興經(jīng)濟(jì)體回流發(fā)達(dá)國家已是不爭的事實(shí)。
相比而言,盡管中國內(nèi)地住宅價(jià)格目前依舊高居不下,但商業(yè)地產(chǎn)的疲弱早已無法掩蓋。從2012年開始,店鋪空置在一線城市的各個“城市次中心”開始蔓延,李璐投資的深圳坂田片區(qū)只是一個縮影;在上海的南部片區(qū)一些新開的城市綜合體,人氣不振成為了困擾承租方的第一難題;同樣,在北京的四環(huán)內(nèi)外一帶,盡管住宅均價(jià)超過4萬還“一屋難求”,但部分片區(qū)的商業(yè)物業(yè)已出現(xiàn)招租難;在中西部和東北的一些省會城市和二線城市,一哄而上的城市綜合體開發(fā)熱更帶來了“要10年才能消化”的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。
“租金上漲和租戶承受力越發(fā)背離。”陳耕對中國地產(chǎn)行業(yè)的研究頗具前瞻性和中立性,也因此被評為了《華爾街日報(bào)》2012年中國內(nèi)地最佳分析師。不同于其他分析人士,他時(shí)常“直言不諱”。在他看來,內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)變局,商業(yè)地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的緊密度超過住宅,因此其遭到的沖擊也早于后者。從2012年下半年開始,內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)不論是售價(jià)還是租金,其增幅越發(fā)被住宅拉開。
促成商業(yè)地產(chǎn)下行的根本因素來自于實(shí)體部門。今年7月,國家工商總局發(fā)布了一項(xiàng)數(shù)據(jù),從2008年初至2012年底,全國累計(jì)退出的企業(yè)中,批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)數(shù)量最多,達(dá)到了142.84萬戶,占退出市場企業(yè)總量的36.2%。這一比例大幅領(lǐng)先于制造業(yè)17.1%的水平。當(dāng)然,其中固然有電子商務(wù)沖擊的因素,但實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱無疑是主因。
和大亨們長袖善舞,善于化解風(fēng)險(xiǎn)不同,在世界上任何地方,普通投資者總會成為經(jīng)濟(jì)變動后果的最直接承擔(dān)者。10月中旬,兩家鋪位的擁有者李璐試圖通過協(xié)商將租金提高5%,但兩家租戶—分別是一家保健品銷售部和發(fā)廊,都以顧客減少為由表示無力承擔(dān)。李璐無奈地說,打算繼續(xù)找買家。“底線是砍掉50萬,450萬不能再少了。”
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com