綠地等房企集中融資“囤糧備荒” 市場或暗藏隱患

2013年10月26日 09:49
來源:贏商網(wǎng)
綠地等房企集中融資“囤糧備荒” 市場或暗藏隱患 綠地臨沂城際空間站
又到融資季,最近重點(diǎn)房企的海內(nèi)外融資馬力全開,目標(biāo)直指即將到來的再一波土地供應(yīng)高峰。加上銷售暢旺的金九銀十,房企似乎正走向難得一見的“好日子”。
 
“融資—圈地”循環(huán)
 
進(jìn)入10月,香港資本美元債市場一片繁忙,據(jù)投行人士透露,綠地(專題閱讀)、中海(專題閱讀)等內(nèi)地龍頭房企紛紛舉行路演,籌備發(fā)行美元債。10月9日,中國海外發(fā)展就在香港舉行投資推介會,計(jì)劃發(fā)行十年期,孳息率約五厘的美元債。此前,中國地產(chǎn)已在10月8日發(fā)行了總值1.5億美元、票息13.5%的5年期美元債。
 
有國際投行人士預(yù)計(jì),10月后內(nèi)地房企將進(jìn)入發(fā)債高峰,未來發(fā)債規(guī)模將有機(jī)會超越9月。據(jù)數(shù)據(jù)公司Dealogic提供的數(shù)據(jù)顯示,9月已有5家在港上市的中國房地產(chǎn)商發(fā)行了美元計(jì)價債券,合計(jì)融資16.8億美元,創(chuàng)了4個月的新高。
 
“我們原本以為2013年的融資窗口已經(jīng)關(guān)閉。”一位正在籌備路演的內(nèi)地龍頭房企負(fù)責(zé)人表示,2013年6月以后,在美國QE退市的背景下,大批資金回流美國,香港債券市場市況不佳,許多有意借助海外債券融資的房企都不得不另謀出路。
 
不曾想美國的“退市”計(jì)劃比市場預(yù)期來得慢,9月發(fā)債的房企都取得不錯的成效。數(shù)據(jù)顯示,9月發(fā)債的旭輝地產(chǎn)獲得了超十倍的認(rèn)購;而同期發(fā)債的禹州地產(chǎn),3億5年期美元債票息僅為8.75%,遠(yuǎn)低于2012年10月發(fā)行11.75%的美元票息。這使得內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩。
 
在2013年銷售火爆,回款迅速的背景下,開發(fā)商為何急于圈錢?
 
香港證券人士向記者表示,其中一個原因是做債務(wù)展期,也就是借新債還舊債。據(jù)Dealogic的數(shù)據(jù)顯示,截至10月7日,房企在國際市場發(fā)行債券的未償還額達(dá)到410.73億美元,而2013年前三季度,內(nèi)地房地產(chǎn)商發(fā)債的債券融資為163.26億美元。房企需要為即將到期的舊債作財務(wù)準(zhǔn)備,在量化寬松政策將退未退的微妙時刻,這些企業(yè)需要抓緊每一個“窗口期”。
 
而另一個重要原因是房企要為即將到來的土地出讓高峰期囤積彈藥。“我們發(fā)債主要是為公司下一步發(fā)展做籌劃。”上述龍頭房企的負(fù)責(zé)人表示。
 
“我們預(yù)期各線城市將在四季度迎來推地高峰,特別是一線城市可能在國土部的督促下加大住宅用地的供給量。”瑞銀證券的分析師李宗彬認(rèn)為。
 
加大土地供應(yīng)
 
10月9日,廣州市國土房管局公布,該市前九個月住宅用地供應(yīng)量同比增長229%,并將在2013年四季度和2014年一季度進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度。數(shù)據(jù)顯示,廣州已供應(yīng)各類住宅用地526公頃,完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的88%。但該市房管部門的負(fù)責(zé)人表示,目前廣州有238公頃住宅用地具備供應(yīng)條件,未來將繼續(xù)加大供應(yīng)力度。
 
實(shí)際上,宣布加大推地力度的遠(yuǎn)不止廣州,深圳、北京、上海都表示未來將加大土地供應(yīng)。
 
在分析者眼中,這也是國家房地產(chǎn)調(diào)控思路上的轉(zhuǎn)變,9月底國土資源部曾下文要求,各地要根據(jù)實(shí)際情況穩(wěn)定土地供應(yīng)水平,其中點(diǎn)名北上廣深等一線城市,要比照前3~5年住宅用地平均供地量,持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)力度。
 
顯然,房地產(chǎn)調(diào)控的思路從抑需求到增供給轉(zhuǎn)變。“新一屆政府更傾向于用市場化的方式(進(jìn)行地產(chǎn)調(diào)控)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波表示。
 
對于手頭資金充裕,融資渠道暢順的房企而言,這無疑是十年難見的好機(jī)遇。數(shù)據(jù)顯示2013年前三季度,十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為2447億元,是2012年同期的1.5倍,比2012年全年還要高出11%。而第四季度,開發(fā)商的拿地?zé)崆橛性鰺o減。
 
正因?yàn)榉科笃毡榭春梦磥淼幕貓?,也就形成了不惜舉債囤地的局面。
 
市場暗藏隱患
 
房企看漲不無道理,萬科公布的9月銷售業(yè)績顯示,該公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元,銷售額同比增長34%。
 
幾乎同時綠地集團(tuán)也表示前三季度賣了1012億元的房子,成為今年第二個銷售金額超千億元的房企。
 
而碧桂園10月8日也在資本市場弄了一回“千億門”事件,當(dāng)天港媒報道碧桂園總裁莫斌向內(nèi)部員工發(fā)短信稱,今年累計(jì)認(rèn)購金額已超過1000億元,由于涉及敏感數(shù)據(jù),導(dǎo)致碧桂園停牌公告。
 
但據(jù)記者了解,該內(nèi)容實(shí)際上是碧桂園高管微信群中發(fā)出的內(nèi)部通報數(shù)據(jù),而所謂“認(rèn)購金額”并不等同于“合約銷售金額”,一般而言,認(rèn)購金額將滯后一兩個月才反映在合約金額內(nèi)。但如果以碧桂園年初制定的620億元的目標(biāo)相比,保守估計(jì)已有近四成增幅。
 
同策咨詢研究的數(shù)據(jù)顯示,今年全年超千億元的房企有望增至7家,而去年僅僅為3家。
 
房企高歌猛進(jìn),其實(shí)也隱藏風(fēng)險。記者從廣州幾家重點(diǎn)開發(fā)商處了解到,從9月開始,房貸的回款速度開始拉長。“原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期后,一個月左右銀行就會向房企放款。”一位房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,但現(xiàn)在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。
 
與放款慢相比,銀行取消房貸利率成為普遍現(xiàn)象。從9月開始一線城市房貸利率優(yōu)惠或者取消,或者限制多多;進(jìn)入10月,這一現(xiàn)象開始蔓延至二三線城市,沈陽、南京、惠州等城市都傳出房貸錢荒的消息。
 
房地產(chǎn)專家楊紅旭表示,年底前首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù),甚至幅度會進(jìn)一步增加,房貸吃緊現(xiàn)象有周期性,如果購房需求在2013年透支,明年房價的熱度就會有所降溫。
 
“無論如何,手中有錢,心中不慌。”上述籌備在香港發(fā)債的內(nèi)地房企負(fù)責(zé)人則告訴記者,十年期5%息率的債券支持,可以讓他們抵御許多市場突發(fā)狀況。
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