投資者押寶轉(zhuǎn)正預(yù)期

 

小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題再次浮出水面。

 

一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公開(kāi)的、被各界冠名為“383方案”的改革方案在講述農(nóng)村土地改革時(shí)提道，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。

 

深圳市規(guī)土委一位內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題已成中央高層的共識(shí)，但十八屆三中全會(huì)即便提到小產(chǎn)權(quán)房，也只會(huì)是籠統(tǒng)的意見(jiàn)，不會(huì)有細(xì)則。

 

而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的消息一放出，深圳不少投資客已按捺不住，開(kāi)始四處搜尋性價(jià)比高的小產(chǎn)權(quán)房。不過(guò)深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房在短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正。“要解決也要先解決村委集資建房的違法問(wèn)題，然后才是購(gòu)買環(huán)節(jié)的問(wèn)題。”他說(shuō)。

 

投資熱潮再起

 

10月30日下午2點(diǎn)，深圳某商業(yè)銀行的3位客戶經(jīng)理以拜訪客戶為名溜出了辦公室，直奔光明新區(qū)塘家社區(qū)融域名城售樓處。在聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正的消息后，他們萌發(fā)了投資小產(chǎn)權(quán)房的想法。

 

盡管是周三上班時(shí)間，但記者隨行到達(dá)融域名城時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)已有十多位看房的人，有的是自住，有的是打算投資，而認(rèn)為不可能拆除、風(fēng)險(xiǎn)不大是他們的共識(shí)。“商品房限制多、門(mén)檻高，不適合再投資，小產(chǎn)權(quán)房是新的藍(lán)海。”現(xiàn)場(chǎng)一位看房者這樣告訴本報(bào)記者。

 

據(jù)售樓經(jīng)理陳先生介紹，融域名城是由村委集資建設(shè)的統(tǒng)建樓，屬于深圳小產(chǎn)權(quán)房的一種，占地面積約1.7萬(wàn)平米，而總建筑面積達(dá)到16萬(wàn)平米，容積率接近10。已建成的有10棟房，每棟30層，總共1600套房。

 

該村委做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)為這種樓房的需求較大。陳經(jīng)理也告訴本報(bào)記者，該統(tǒng)建樓購(gòu)買者中的八九成是自住，目前二期僅剩100多套尾房，均價(jià)6300-6500元/平米，而去年賣一期時(shí)，價(jià)格還有四千多一平米的房子。業(yè)主購(gòu)買時(shí)可以分期3年貸款，在年利率6.765%的基礎(chǔ)上打9.9折，100平米的3間房，首付32萬(wàn)元，另外可貸款32萬(wàn)。

 

一份來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土委的研究報(bào)告顯示，深圳一季度有73個(gè)違建樓盤(pán)在售，房?jī)r(jià)最高已達(dá)7900元/平米，均價(jià)為4000元/平米。提供銀行按揭貸款或分期付款的樓盤(pán)共31個(gè)。其中，銀行按揭貸款期限最長(zhǎng)的是光明新區(qū)某樓盤(pán)，首付五成，最長(zhǎng)10年分期月供。

 

可提供貸款的小產(chǎn)權(quán)房讓投資客更加心動(dòng)。上述商業(yè)銀行客戶經(jīng)理?xiàng)钛笤诳赐曛苓吔煌ê彤a(chǎn)業(yè)布局后，便打算貸款購(gòu)買一套兩室69平米的小產(chǎn)權(quán)房。他認(rèn)為這種投資的風(fēng)險(xiǎn)不大，也方便轉(zhuǎn)讓。

 

陳經(jīng)理說(shuō)，購(gòu)房合同是由村委出具“共同出資建房合同書(shū)”，再由律師見(jiàn)證，除村委確權(quán)費(fèi)50元/平米、500元律師見(jiàn)證費(fèi)以及200元綠本制作費(fèi)外，不再收取任何其他稅費(fèi)，將來(lái)轉(zhuǎn)讓也可以讓村委或者其他中介代賣。

 

已經(jīng)于2012年購(gòu)入兩套小產(chǎn)權(quán)房的張律師在聽(tīng)說(shuō)“383”方案的相關(guān)表述后也很興奮。“圈子內(nèi)都高興壞了。”他說(shuō)。他所購(gòu)買的兩套小產(chǎn)權(quán)房在深圳龍華梅林關(guān)惠鑫公寓，都是28平米的單房，15萬(wàn)一套，每月收租1200元。

 

而惠鑫公寓管委會(huì)王先生告訴記者，因需求太旺，目前這種單房已漲至25萬(wàn)一套，且沒(méi)盤(pán)放出來(lái)，近期前來(lái)買房的人倒是不少。

 

在寶安區(qū)專門(mén)代理公明街道內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房買賣的中介徐先生近日接到本報(bào)記者咨詢買房的電話時(shí)，已沒(méi)耐心做風(fēng)險(xiǎn)分析。“沒(méi)有買過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的人覺(jué)得是冒險(xiǎn)，買過(guò)的人再去投資就跟買菜一樣。”他告訴記者，公明片區(qū)的農(nóng)民房(小產(chǎn)權(quán)房的其中一種)單價(jià)只要兩千多，十幾萬(wàn)就可以買兩套房，每月租金至少有一千多。他還告訴記者，這種房子的風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以忽略不計(jì)。“房子即便拆遷，村委至少會(huì)把本錢給你。”他說(shuō)。

 

徐先生說(shuō)，他手頭購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人，投資和自住比例各占一半，投資客買過(guò)來(lái)，半年再賣掉，可小賺三五萬(wàn)元，而交易手續(xù)費(fèi)很少。“不夸張地說(shuō)，近期周末找我看房的人，不比排隊(duì)買蘋(píng)果手機(jī)的少。”他告訴記者。

 

能否轉(zhuǎn)正？

 

上述深圳市規(guī)土委內(nèi)部人士告訴記者，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，必須要先等中央指導(dǎo)性意見(jiàn)出來(lái)，各地才好操作，每個(gè)地方情況不同，實(shí)施情況自然也不同。

 

“深圳小產(chǎn)權(quán)房占了一半，政府若強(qiáng)行拆除將引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。”一位小產(chǎn)權(quán)房的投資者這樣告訴記者，而這也幾乎成了所有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者的共同心態(tài)。

 

王鋒告訴記者，深圳此前對(duì)部分違法建筑確權(quán)發(fā)房產(chǎn)證，是針對(duì)本地農(nóng)民，沒(méi)有涉及到出售給外來(lái)人的統(tǒng)建樓或集資房，這些房子各種手續(xù)都沒(méi)有，違法性質(zhì)較嚴(yán)重。

 

盡管政府每年在強(qiáng)調(diào)對(duì)違法建筑的查處，但深圳每年仍有大批的小產(chǎn)權(quán)房拔地而起。相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平米，是深圳市總建筑面積的49.27%。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量可能已超過(guò)70億平米。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如此巨量的供應(yīng)一旦合法地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)勢(shì)必造成猛烈沖擊。

 

“補(bǔ)地價(jià)是肯定的，不然對(duì)商品房不公平。”上述深圳規(guī)土委人士表示，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正其實(shí)對(duì)政府而言也有利，可收地價(jià)，交易又可收稅。

 

“若能轉(zhuǎn)正，這將是比商品房回報(bào)率更高的投資。”楊洋認(rèn)為，即便補(bǔ)地價(jià)也是象征性的，肯定比商品房的地價(jià)便宜。

 

近幾年來(lái)深圳一直在清理違法建筑，一類是農(nóng)民的私宅，另一類是村集體經(jīng)濟(jì)組織合建的統(tǒng)建樓，均屬于小產(chǎn)權(quán)房。1999年3月5日之前建的違法建筑，目前基本上已全部領(lǐng)到綠本房產(chǎn)證，每平米只需補(bǔ)交幾百元的地價(jià)，而這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后的小產(chǎn)權(quán)房目前仍在處置中。

 

“村委違規(guī)建房都沒(méi)有解決，更別說(shuō)小業(yè)主買房，已是違法再加違法，不可能強(qiáng)迫政府解決你的違法行為。”王鋒認(rèn)為，土地改革很復(fù)雜，配套方案需要時(shí)間來(lái)反復(fù)驗(yàn)證，這類小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)部門(mén)還在調(diào)研，短期內(nèi)不可能發(fā)正式房本，就好比房產(chǎn)稅，“十四大”就提出來(lái)，直到“十七大”后才試點(diǎn)，現(xiàn)在都“十八大”了也沒(méi)推廣。

 

深圳市查違辦新聞發(fā)言人柏軍勝曾告訴本報(bào)記者，違法建筑必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，以及安全、消防、環(huán)保等要求，才能進(jìn)入到合法化處理程序。

 

“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)正都無(wú)所謂，1年時(shí)間我已經(jīng)收回兩萬(wàn)多租金，且賣出去隨時(shí)有人接盤(pán)，非常搶手。”張律師表示，已做好長(zhǎng)期投資的打算，如果能轉(zhuǎn)正當(dāng)然更好。

 

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心宋丁認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房涉及群體龐大，不解決問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，政府也沒(méi)法利用土地，但解決對(duì)房?jī)r(jià)肯定有影響，政府需要衡量市場(chǎng)影響，不能一刀切，如果建筑質(zhì)量、消防等合規(guī)，符合規(guī)劃的可發(fā)證，不符合要求的提出整改，分類分批解決。