今年樓市“金九銀十”成色十足，經(jīng)歷幾個(gè)月的調(diào)控空窗期后，國(guó)家和地方層面也開(kāi)始傳遞出新的思路，側(cè)重供給和強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化手段已經(jīng)漸成共識(shí)。
11月1日，中指院發(fā)布報(bào)告顯示，10月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，為2012年6月以來(lái)連續(xù)第17個(gè)月上漲。
同比來(lái)看，10月百城房?jī)r(jià)亦上漲了10.69%，漲幅比9月擴(kuò)大了1.21個(gè)百分點(diǎn)。由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市多集中在北上廣深等一線(xiàn)城市，在北京出臺(tái)“自住型商品房”政策后，深圳也隨之推出“深八條”。
而目前中央政府更加側(cè)重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化調(diào)控和加強(qiáng)供應(yīng)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者，要想緩解房?jī)r(jià)上漲，政府工作重點(diǎn)應(yīng)該是加大保障房的建設(shè)力度，以及減少或避免行政手段干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格等行為。
百城房?jī)r(jià)同比上漲超10%
盤(pán)點(diǎn)樓市時(shí)，成交量和房?jī)r(jià)是兩大衡量因素，從此角度出發(fā)，“銀十”成色十足。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年10月，全國(guó)樓市在12年市場(chǎng)復(fù)蘇的情況下繼續(xù)升溫，典型的54城市總成交量達(dá)到了27.7萬(wàn)套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了5.5%，這一成交量也創(chuàng)造了年內(nèi)除3月以外的第二高點(diǎn)。
中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，10月100個(gè)城市住宅平均價(jià)格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴(kuò)大，但房?jī)r(jià)上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房?jī)r(jià)漲幅較快的仍是少數(shù)熱點(diǎn)城市。
根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價(jià)為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，比上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)。
具體來(lái)看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期已產(chǎn)生影響，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%~1.5%。
黃瑜表示，“金九”之后，多數(shù)城市繼續(xù)加大推盤(pán)，促進(jìn)成交高位運(yùn)行。部分房企在前三季度業(yè)績(jī)上漲后開(kāi)始追求更大利潤(rùn)空間，推出精裝、樓王項(xiàng)目等高價(jià)房源，中高端樓盤(pán)入市量加大帶動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。
今年只剩下兩個(gè)月，外界對(duì)各地同比房?jī)r(jià)漲幅的關(guān)注度也不斷升溫，這直接與地方政府能否完成今年房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)掛鉤。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年10月，百城住宅價(jià)格同比2012年10月上漲10.69%，連續(xù)第11個(gè)月上漲且漲幅比上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)。93個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較上月增加3個(gè)。其中，北京、廣州、深圳等9個(gè)城市漲幅介于20%~30%。
這也基本宣告這9個(gè)城市完成目標(biāo)無(wú)望。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望。還有24個(gè)城市漲幅在8%~10%。這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。
各地調(diào)控現(xiàn)差異化
面對(duì)“國(guó)五條”出臺(tái)幾個(gè)月后，房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)狀，熱點(diǎn)城市地方政府已經(jīng)率先根據(jù)自己地區(qū)內(nèi)實(shí)際推出調(diào)控政策。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，過(guò)去調(diào)控更側(cè)重于統(tǒng)一的全國(guó)性政策，但在區(qū)域間樓市的分化下，未來(lái)調(diào)控會(huì)轉(zhuǎn)而以地方性的、分散性政策為主。
比較典型的是，近期深圳市和北京市先后出臺(tái)“深八條”和“京七條”，兩個(gè)政策雖然目的都為平抑房?jī)r(jià)，但側(cè)重點(diǎn)各有不同。
深圳的調(diào)控措施是以加碼為主，自2013年11月6日起，當(dāng)?shù)囟追抠J首付款比例執(zhí)行不得低于70%，而北京則在全國(guó)首推自住型商品房，通過(guò)增加供應(yīng)的方式穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
胡景暉表示，銷(xiāo)售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右的規(guī)定，這將會(huì)引導(dǎo)首次置業(yè)人群等待此類(lèi)低價(jià)樓盤(pán)入市，短期內(nèi)能緩解當(dāng)前剛需樓盤(pán)供應(yīng)不足的壓力，降低目前北京樓市價(jià)格上漲的預(yù)期。
另外，此前南京也出臺(tái)政策，明確國(guó)企退出商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域時(shí)間表，而鄭州則進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策。“這樣以地方政府為主體的調(diào)控或成為未來(lái)樓市政策的主要形式。”顧云昌說(shuō)。
長(zhǎng)效機(jī)制成業(yè)內(nèi)共識(shí)
十八屆三中全會(huì)之后，樓市調(diào)控將走向一個(gè)新的階段，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而一整套長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制則將逐步替代近幾年不定時(shí)加碼或放松的行政調(diào)控。
中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)首次聚焦住房領(lǐng)域，國(guó)家主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，未來(lái)方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。
黃瑜表示，新型城鎮(zhèn)化、土地制度、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將取得突破，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境將逐步發(fā)生變化。
黃瑜說(shuō)，隨著多層次住房供應(yīng)體系的逐步建立，供需結(jié)構(gòu)更趨合理，市場(chǎng)運(yùn)行將回歸理性，過(guò)去多年需求波動(dòng)大、房?jī)r(jià)漲幅高的市場(chǎng)格局有望改善，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面將得到抑制。
而一位接近住建部的人士也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)化調(diào)控已經(jīng)被高層多次提及，這些手段副作用小，能有效避免房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的現(xiàn)象，多層次住房供應(yīng)體系無(wú)疑也透露出未來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)政策將側(cè)重于加強(qiáng)與供應(yīng)有關(guān)的管理與分配等。
據(jù)悉，住建部也已經(jīng)初步考慮制定進(jìn)一步提升住房保障覆蓋面的系列政策的可能性，這些政策可能包括“降低收入準(zhǔn)入門(mén)檻”“淡化戶(hù)籍準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”等。在住房保障覆蓋面擴(kuò)大成為可能后，行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)將逐步退出。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出后，高層反復(fù)強(qiáng)調(diào)當(dāng)前政府將工作重心放在保障房，而“十三五”、“十四五”必將漸漸轉(zhuǎn)向商品房。
此外，國(guó)家對(duì)避免投資、投機(jī)性購(gòu)房的決心絕不會(huì)改變，而房產(chǎn)稅試點(diǎn)的鋪開(kāi)及最終普及也只是時(shí)間問(wèn)題。
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