隨著十八屆三中全會(huì)臨近，有關(guān)會(huì)議將討論土地改革的報(bào)道不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點(diǎn)之一將是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，而之前公布的國(guó)研中心“383方案”，有關(guān)農(nóng)村集體土地入市的傳聞更是攪動(dòng)了市場(chǎng)。

 

記者了解到，受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，其中通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房最近一月更是上漲千元以上。

 

一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，其巨量供應(yīng)合法進(jìn)入市場(chǎng)，將對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控產(chǎn)生巨大效果。但多名專家表示，農(nóng)村集體土地入市很難全面放開，在國(guó)家沒有明確政策出臺(tái)的情況下，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正尚屬空談。

 

小產(chǎn)權(quán)房交易火爆

 

“383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因?yàn)樗鞔_提到“集體建設(shè)用地直接入市”，這有望為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開一道門。報(bào)告提出：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

 

“383方案”涉及小產(chǎn)權(quán)問題的表述甚至成為一些經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)房中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷的說辭。北京通州區(qū)中介公司經(jīng)紀(jì)人王海如（化名）對(duì)購(gòu)房者說：“小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了，如果你還在考慮價(jià)格，那將再次錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。”王海如表示，農(nóng)村集體用地入市放開后，這意味著小產(chǎn)權(quán)房將合法化，現(xiàn)在買小產(chǎn)權(quán)房將來轉(zhuǎn)正是遲早的事，“現(xiàn)在通州地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房每天交易火爆，價(jià)格都在上漲。”

 

王海如所在的公司位于北京市東六環(huán)外的張家灣鎮(zhèn)，這里聚集著太玉園、月亮灣曉鎮(zhèn)等多個(gè)小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，其中太玉園是北京最大的小產(chǎn)權(quán)房片區(qū)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)交易的火爆，也吸引了越來越多的中介公司參與，其中不乏21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這類知名的中介機(jī)構(gòu)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一名經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，最近太玉園的小產(chǎn)房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經(jīng)沒有多少合適的房源了。談及價(jià)格，他表示，“‘十一’之后價(jià)格就不斷漲，以前只有八九千元，現(xiàn)在1萬元，1個(gè)月漲了1000元左右。”

 

在通州核心區(qū)塊，正規(guī)商品房的價(jià)格都已經(jīng)在兩萬多，幾千元的小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上還是有很大優(yōu)勢(shì)。在上述經(jīng)紀(jì)人看來，小產(chǎn)權(quán)房依然是價(jià)格洼地，“即使是到一萬元，但相對(duì)于周邊兩萬多的價(jià)格，還是有一定的優(yōu)勢(shì)。除了政策方面的原因，還有就是大產(chǎn)權(quán)房漲，小產(chǎn)權(quán)房就漲。”

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員介紹，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o法貸款，只能是全款買。由于不限購(gòu)，所以手續(xù)簡(jiǎn)單，只需給村委會(huì)過戶費(fèi)6萬元，再加一定的中介服務(wù)費(fèi)即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。

 

深層次問題難解

 

由于小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，在某種意義上說，它不具有真正合法的產(chǎn)權(quán)證，其身份也是購(gòu)房者最大的擔(dān)憂。

 

從2007年開始，中央多次啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理整頓。但由于沒有統(tǒng)一的處理政策，各地對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理力度不一致。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，治理是一陣一陣的，而有些地方對(duì)治理小產(chǎn)權(quán)房往往采取了回避態(tài)度。

 

當(dāng)記者以購(gòu)房者身份提出“風(fēng)險(xiǎn)問題”時(shí)，上述中介公司經(jīng)紀(jì)人均表示，不用擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，“這些房子都是村民的回遷房，而且現(xiàn)在購(gòu)房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”

 

此前北京市也出臺(tái)過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房整頓的通知，但小產(chǎn)權(quán)房交易卻一如既往。上述經(jīng)紀(jì)人說，“現(xiàn)在政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的政策也比較模糊，購(gòu)房者與村委會(huì)簽合同后，還有風(fēng)險(xiǎn)約定，如果房子拆除，村委會(huì)會(huì)給予補(bǔ)償。”他多次強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房被拆可能性不大。事實(shí)上在深圳等地，小產(chǎn)權(quán)房成交也出現(xiàn)暴漲，除了房?jī)r(jià)上漲的因素，不排除小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”利好進(jìn)一步刺激了購(gòu)房者。

 

全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產(chǎn)權(quán)房占當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)份額均超過兩成，房?jī)r(jià)僅為臨近地段商品房?jī)r(jià)格的25%~60%左右。

 

如此巨量供應(yīng)一旦合法進(jìn)入市場(chǎng)，將對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控產(chǎn)生巨大效果。正因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的地位，近年來學(xué)界也不斷呼吁給小產(chǎn)權(quán)房合法身份。建立一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地入市交易，不僅從根源上解決了小產(chǎn)權(quán)房問題，還可以調(diào)控房?jī)r(jià)。

 

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，如果小產(chǎn)權(quán)房真的轉(zhuǎn)正，在市場(chǎng)上完全流通，這個(gè)供應(yīng)量是比較大的，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)能夠起到一定作用。“但小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正難度非常大，因?yàn)樯婕巴恋?、城鄉(xiāng)二元、農(nóng)民土地收益等復(fù)雜問題。”

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，將農(nóng)村集體用地直接進(jìn)入到非農(nóng)市場(chǎng)，固然能提供大量合法化的小產(chǎn)權(quán)房，但地方政府卻要面臨土地財(cái)政減少的困境。一旦農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產(chǎn)稅；另外也需要建立一系列政策法規(guī)來引導(dǎo)農(nóng)村集體土地交易。

 

陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)說，目前關(guān)于三中全會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的討論都是推測(cè)，“小產(chǎn)權(quán)房歸根到底是兩種土地所有制并存造成的問題，因此解決小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)從土地制度入手，如果不破除這個(gè)問題，小產(chǎn)權(quán)房也很難有解。”