在城鎮(zhèn)化的噱頭吸引下，地方政府被開發(fā)商稍加鼓動(dòng)，便紛紛加入“造城”計(jì)劃之列。二三四線城市中無論是成都的天府新城，亦或被廣泛報(bào)道的鄂爾多斯、貴陽等地，由于生活配套設(shè)施不完善，當(dāng)?shù)厝艘廊涣?xí)慣在老城新區(qū)兩地奔波，而變化最快則是望其項(xiàng)背的房價(jià)。
三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，各地缺乏配套設(shè)施的造城計(jì)劃，如今一味享受政策扶持，未來都面臨著“被城鎮(zhèn)化”、“空城”等市場崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
地方政府熱衷“造城” 生活配套往往不足
10月29日，引資總額高達(dá)750億元，號稱40分鐘可達(dá)廣州中心區(qū)的廣州蘿崗中新知識(shí)城項(xiàng)目舉行開工儀式，至此，廣州國際金融城、天河智慧城、花都國際空港城、南站商務(wù)區(qū)等十大新城計(jì)劃將接踵而來。此外比鄰廣州，去年獲批國家級的南沙濱海新城、佛山新城等也在遍地開花。
在廣州市社科院高級研究員彭澎看來，對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說是有必要建造新城的，因?yàn)橐痪€城市的人口密度太大，隨著外來人口不斷增加，人口的壓力使得這些城市有必要通過新城分擔(dān)部分人口。
但是，近年來隨著一線城市風(fēng)起云涌的造城計(jì)劃，諸如成都、天津、南昌等二三線城市也不甘寂寞，也加入了造城之列。
早在2003年成都修訂的城市規(guī)劃中就提出打造城南副中心計(jì)劃，預(yù)計(jì)到2020年市區(qū)面積擴(kuò)大6倍，期間引進(jìn)IBM、諾基亞、英特爾以及華為等各路資本建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2011年，以現(xiàn)代制造業(yè)為主的國際化天府新區(qū)概念出爐，到今年年初，天府新城規(guī)劃才正式獲批。
早在2000年，南昌政府就已正式啟動(dòng)紅谷灘新區(qū)打造，其中的中央商務(wù)區(qū)或?qū)⒊蔀槿A中地區(qū)的金融中心區(qū)（CBD）；天津?yàn)I海新城更是匯集臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、新生態(tài)城、臨港工業(yè)區(qū)等9大功能。
今年9月底，記者曾走訪寧波慈溪這樣的四線城市，在開辟城東商務(wù)新城后，政府重點(diǎn)又移師城西，吸引保利這樣大房企進(jìn)入，現(xiàn)場遍地只見各家房企樓盤羅列，但同時(shí)，當(dāng)?shù)厝藲?、生活配套設(shè)施卻明顯欠缺。
彭澎表示，政府造城的一種模式是先搞房地產(chǎn)，隨后再完善配套設(shè)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一種就是先搞產(chǎn)業(yè)，再搞房地產(chǎn)、CBD。值得注意的是，只有產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相互跟進(jìn)，才能帶動(dòng)就業(yè)和置業(yè)。
“現(xiàn)在廣州南沙建的新城，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，地鐵等交通設(shè)施也不方便，娛樂設(shè)施較少，有的人雖然在那邊買了房，但遲遲沒有搬過去住。同樣佛山建的新城，臨近電視臺(tái)、體育城，但是相關(guān)的配套設(shè)施還沒有完善，人氣也不足”，彭澎說。
政府規(guī)劃先行易偏差 造出“鬼城”無人住
“一直以來政府部門都是采取先規(guī)劃，再投產(chǎn)這種模式，往往造成新城建好了但卻沒人住的現(xiàn)象”，中原集團(tuán)市場研究部總監(jiān)劉淵指出，十幾年前上海、廣州新建的寫字樓目前還處于過剩的狀態(tài)，二三線城市建設(shè)的新城在空置率高、人流量不足方面的問題可能要比一線城市嚴(yán)重一些。
據(jù)近期廣州不少機(jī)構(gòu)季度報(bào)告顯示，珠江新城CBD第三季度寫字樓的空置率依然達(dá)13%,維持全市高位，由于商業(yè)供應(yīng)量大，租金也面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。
劉淵認(rèn)為，政府規(guī)劃先行的好處是政府能夠進(jìn)行整體上的規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施、道路建設(shè)等方面，但弊端可能導(dǎo)致規(guī)劃偏差的風(fēng)險(xiǎn)，如果供應(yīng)量過剩，超過需求，就會(huì)產(chǎn)生問題。
“現(xiàn)在來看，紅谷灘新區(qū)雖然比10年前入住率提升，但是晚上還是沒什么人氣。相比老城區(qū)，教育醫(yī)療依舊沒那么方便”，一位在南昌某國企單位上班的小蔡對于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就開始打造規(guī)劃了，直通老城的第一條地鐵，1號線也要到2015年才開通。
同樣，家住成都老城區(qū)的劉佳，在成都世紀(jì)新城國際會(huì)展中心附近上班，“現(xiàn)在上下班就是在老城區(qū)和新城區(qū)之間來回奔波，那邊基本都是寫字樓，吃飯、逛街都不方便，都是自己帶盒飯”，她無奈說，每天耗在路上的時(shí)間起碼2個(gè)多小時(shí)，通常晚上回到家吃過飯已9點(diǎn)過。
成都地產(chǎn)行業(yè)一圈內(nèi)人士告訴網(wǎng)易財(cái)經(jīng)，天府新城屬于政府打造天府新區(qū)的一部分，“以前號稱打造城南CBD，現(xiàn)在又換個(gè)新的說法，叫產(chǎn)城一體，依托成都高新區(qū)，四川新加坡工業(yè)園區(qū)，重新修一個(gè)新城，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)。”
“規(guī)劃天府新區(qū)要入住680萬人口，但目前才200萬，也就意味著未來5-10年填滿400萬人口空缺”，上述地產(chǎn)圈人士對此表示擔(dān)憂，“但人從哪里來？尤其是寫字樓，已經(jīng)嚴(yán)重過剩，一到晚上就是一座空城，不僅寫字樓黑的，很多住宅也是黑的”，他說。
面對大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，廣州地產(chǎn)專家鄧浩志坦言，一線城市造新城是為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對于二線城市來說，每個(gè)城市自身的發(fā)展條件不同，情況不同，不能一概而論。目前甚至三線城市也開始搞CBD以及居住產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度較快，但這些城市的CBD往往很難存活，金融產(chǎn)業(yè)更適宜在一線城市發(fā)展，二線城市的金融產(chǎn)業(yè)往往也很難存活。
最近一兩年，已有多個(gè)地方被爆出“鬼城”等消息，鄂爾多斯、貴陽等地更被頻頻提及。“二三線城市可能會(huì)出現(xiàn)”有硬件無人口“的現(xiàn)象，導(dǎo)致”空城“、”鬼城“的出現(xiàn)。”鄧浩志強(qiáng)調(diào)，高空置率、配套不足并不是由政府規(guī)劃導(dǎo)致的，導(dǎo)致這些問題產(chǎn)生的最大根本是資金問題，用時(shí)間來換資金，這是許多新城的做法。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)同時(shí)過剩 三四線城市泡沫破裂
作為地方政府造新城計(jì)劃的一部分，各地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，并引來房企新一輪圈地運(yùn)動(dòng)。寫字樓、零售物業(yè)等等多種商業(yè)地產(chǎn)這兩年在中小城市獲得大量繁殖機(jī)會(huì)，進(jìn)而出現(xiàn)過?，F(xiàn)象。
據(jù)世邦魏理仕最新房地產(chǎn)三季度市場調(diào)查顯示，不論是寫字樓還是零售物業(yè)，本季度新增供應(yīng)集中在二線城市，單從第三季度全國寫字樓新增供應(yīng)來看，高達(dá)100.5萬平方米，尤以華西市場為主；零售物業(yè)方面，全國范圍新增供應(yīng)量約220萬平方米，環(huán)比增長273.7%，新增體量中有近八成位于二線城市。
“二三線城市商業(yè)供應(yīng)太大，成都辦公樓過去18個(gè)月總存量已從290萬平方米增加到當(dāng)前470萬平方米”，世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，“商業(yè)地產(chǎn)對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用，政府不會(huì)下重手整頓，因此現(xiàn)在并不擔(dān)憂會(huì)有針對性政策出臺(tái)，反而擔(dān)心政府推出太多商業(yè)地。”
“中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名，直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場開發(fā)”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉如是說，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺(tái)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。
他指出，這種“被城鎮(zhèn)化”將會(huì)導(dǎo)致市場供應(yīng)沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。“‘被城鎮(zhèn)化’與‘空城’導(dǎo)致二三四線等城市面臨比較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套勢必會(huì)助推這些城市面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)”，張宏偉說。
國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉日前在北京一個(gè)公開論壇上指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍在進(jìn)一步積累，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，目前三四線城市房地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出土地供給和住房供給雙松的局面，溫州、鄂爾多斯等地的房價(jià)已經(jīng)開始下跌，出現(xiàn)了泡沫破裂的現(xiàn)象。
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