最近一段時(shí)間，我國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)“喊漲”，部分一線城市調(diào)控加碼，推出二套房首付下限提至70%等措施，引來(lái)市場(chǎng)全面調(diào)控的擔(dān)憂。2日，第20屆現(xiàn)代生活方式展進(jìn)入第二天，房地產(chǎn)展區(qū)是重頭戲，記者走訪發(fā)現(xiàn)，推出的樓盤(pán)多屬于剛需性質(zhì)的，適合普通人需求，不怕調(diào)控。

 

保障房托底商品房更有信心

 

此前我國(guó)提出“十二五”期間要開(kāi)建3600萬(wàn)套保障房，當(dāng)時(shí)爭(zhēng)議隨之而起，全國(guó)是否需要這么多保障房，直到前一段時(shí)間還有傳聞稱，3600萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃可能要調(diào)整。

 

然而日前中央召開(kāi)相關(guān)會(huì)議重申，“十二五”建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃仍將延續(xù)，要全力完成。參展商黃金地產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)，政府負(fù)責(zé)最基本的住房保障，保障低收入者有房可住，剩下的按照市場(chǎng)規(guī)律，由市場(chǎng)供給，“如此一來(lái)，生產(chǎn)商品房的房地產(chǎn)商將可大有作為”。

 

具體到濟(jì)南來(lái)講，一些保障房離市區(qū)較遠(yuǎn)，可以滿足低收入群體需求，但一些中等收入的群體為保障生活品質(zhì)等因素考慮，一般會(huì)選擇商品房，高收入群體會(huì)選擇高檔住房，需求分層，這就為房地產(chǎn)商提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

 

房地產(chǎn)稅擴(kuò)容或轉(zhuǎn)嫁租客

 

“最近我注意到，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，可能要推出長(zhǎng)效機(jī)制。”參展商連城地產(chǎn)相關(guān)人士陸先生說(shuō)，何謂長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅就是典型代表。據(jù)介紹，此前我國(guó)已經(jīng)在重慶、上海展開(kāi)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，現(xiàn)在有消息稱，明年或?qū)U(kuò)大試點(diǎn)范圍，首先在一線城市及部分重點(diǎn)二線城市推進(jìn)，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會(huì)城市都參與進(jìn)來(lái)。“從目前這種形勢(shì)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅勢(shì)在必行了，目前只是時(shí)間問(wèn)題。”連城水岸置業(yè)顧問(wèn)梁先生說(shuō)，首先它有利于增加房產(chǎn)持有成本，抑制炒房；其次可以增加地方財(cái)政收入，“以前，一些地方政府靠賣(mài)地獲得大量財(cái)政收入，現(xiàn)在好地段土地越來(lái)越稀缺，再靠賣(mài)地顯然已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)”。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，首套房可能暫時(shí)不會(huì)征收房地產(chǎn)稅，而是從第二套開(kāi)始，交的這部分稅可能最終還得由租客承擔(dān)。“畢竟，現(xiàn)在房子總體來(lái)看還是供不應(yīng)求，尤其是好地段的房子，更是如此。”梁先生說(shuō)。

 

調(diào)控有加碼趨勢(shì)地產(chǎn)商淡定

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，進(jìn)入2013年，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連漲趨勢(shì)。部分城市房?jī)r(jià)已連續(xù)10多個(gè)月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。在濟(jì)南，截止到9月底，房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲15個(gè)月，均價(jià)為8912元/平方米。

 

一些地方政府也趁機(jī)大量推地，在濟(jì)南，10月底，濟(jì)南萬(wàn)科房地產(chǎn)、泰躍投資、綠地泉景等房企為爭(zhēng)奪奧體中路一地塊，連續(xù)競(jìng)價(jià)97輪，從4.238億元的底價(jià)一路飆升到9.35億元，火藥味十足。

 

受此影響，一線城市再次開(kāi)始加碼調(diào)控，繼今年4月北京二套首付下限提升至70%后，深圳在日前也作出上述調(diào)整，一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心在全國(guó)蔓延。“濟(jì)南即使也推出這樣的調(diào)控政策，估計(jì)影響也不會(huì)太大，因?yàn)闈?jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)是靠剛需拉動(dòng)的，投資需求的貢獻(xiàn)率相對(duì)較小。”陸先生說(shuō)。

 

記者在現(xiàn)代生活方式展上走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商推出的很多樓盤(pán)都針對(duì)剛需，比如在舜耕國(guó)際會(huì)展中心一樓中央，特裝展位被魯商置業(yè)所占據(jù)，其推出了一些剛需住宅樓盤(pán)，比如常春藤、鳳凰城，濟(jì)南二建集團(tuán)工程有限公司推出了的融基·御水山莊，三箭房地產(chǎn)推出了三箭匯福山莊、三箭瑞福苑，中海地產(chǎn)推出中海國(guó)際社區(qū)和中海·天悅府兩大項(xiàng)目。

 

投資小產(chǎn)權(quán)房難有利潤(rùn)空間

 

濟(jì)南剛需購(gòu)房者不少，但也有一些投資者，記者在現(xiàn)代生活方式展上就見(jiàn)到一些。張先生名下已經(jīng)有兩套住房，再買(mǎi)第三套遭到限購(gòu)，最近他看到一則消息，小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”。“如果‘轉(zhuǎn)正’了，就跟普通商品房一樣了，這豈不是很好的投資機(jī)會(huì)，反正現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房不限購(gòu)。”張先生說(shuō)。

 

張先生口中的消息是一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公開(kāi)的改革方案，它在講述農(nóng)村土地改革時(shí)提到，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。

 

“我感覺(jué)想買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，還是得謹(jǐn)慎。”置業(yè)顧問(wèn)梁先生說(shuō)，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，必須要先等中央指導(dǎo)性意見(jiàn)出來(lái)，各地才好操作，每個(gè)地方情況不同，實(shí)施情況自然也不同，“現(xiàn)在中央都沒(méi)有明確提出要解決，更沒(méi)有明確時(shí)間表，一切都還沒(méi)有定”。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量可能已超過(guò)70億平方米。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如此巨量的供應(yīng)一旦合法地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)勢(shì)必造成猛烈沖擊。不過(guò)梁先生認(rèn)為“也不一定”，一般小產(chǎn)權(quán)房都比較偏僻，市場(chǎng)并不容易接受。

 

再一個(gè)，小產(chǎn)權(quán)房要“轉(zhuǎn)正”，勢(shì)必需要補(bǔ)繳土地出讓金，還得交房屋維修基金等各種稅費(fèi)。“如果再交上這部分錢(qián)，很難說(shuō)還能有太大利潤(rùn)空間。”梁先生說(shuō)。