盡管溫州屬于三線城市，且房價(jià)泡沫破滅，但絕不等于三四線城市整體都會(huì)如此。
去年以來，對溫州房價(jià)下跌的報(bào)道，接連不斷。相較而言，對于海南、貴陽、營口、常州等地的所謂的“樓市危機(jī)”的報(bào)道，多屬一陣風(fēng)，刮過去就沒了聲息。
為何形成這樣的鮮明反差？主要是溫州房價(jià)確實(shí)大跌了，而且成為今年9月份全國70個(gè)大中城市中房價(jià)惟一仍在同比下跌的城市。另外，溫州房價(jià)下跌且還引發(fā)許多惹人關(guān)注的現(xiàn)象，比如斷供。而其他被報(bào)道的樓市，多數(shù)房價(jià)沒有大跌，危機(jī)并無爆發(fā)，人們尚難判斷到底是否屬于泡沫或危機(jī)。
因?yàn)闇刂莘績r(jià)大跌，或者說得嚴(yán)重點(diǎn)“泡沫破了”，就被很多人揪住不放。一方面，他們認(rèn)為溫州房地產(chǎn)市場形勢惡化，即便是房價(jià)打了大折扣，也沒人接盤，未來還將繼續(xù)大跌。另一方面，他們由點(diǎn)到面地進(jìn)行推導(dǎo)：三四線城市地產(chǎn)泡沫正在破裂。
不得不說，這些看空派們，將個(gè)別現(xiàn)象普遍化了。溫州房價(jià)泡沫的生成，有兩個(gè)重要表象：其一，投資投機(jī)性購房狂熱，2009年-2010年很多炒房者沖進(jìn)本地樓市；其二，短時(shí)間內(nèi)房價(jià)暴漲，2009年-2010年溫州房價(jià)領(lǐng)漲全國，市區(qū)樓市價(jià)格直逼一線城市，甚至出現(xiàn)單價(jià)10萬元的樓盤。
溫州房價(jià)的泡沫破滅的兩個(gè)主要原因：1、經(jīng)濟(jì)下行，民企艱難，很多主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的民企，無法繼續(xù)將主業(yè)的現(xiàn)金流投向房地產(chǎn)；與此同時(shí)，企業(yè)主與當(dāng)?shù)孛癖?，在收入減少之后，也沒有更多的資金用于購房。2、民間高利貸泡沫破滅，很多企業(yè)、居民的資金狀況惡化，欠債不還情況突出，銀行呆壞賬大幅增加，致使信貸緊縮。
對于其他尚無爆發(fā)危機(jī)的三四線城市，沒必要去探究泡沫破滅的原因。有意義的事情是，不妨先判斷一下他們是否已經(jīng)產(chǎn)生了泡沫。上文已述，導(dǎo)致溫州房價(jià)泡沫的兩條關(guān)鍵因素是：投機(jī)者眾與短時(shí)間價(jià)格暴漲。
其實(shí)，這兩條因素，不僅關(guān)乎房價(jià)泡沫，同時(shí)也是任何資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的必備條件。而去年以來的情況是，全國主要城市，包括絕大部分的三四線城市，都是以自住需求為主導(dǎo)的，投資投機(jī)性需求比例較小，一線城市不超過三成(2007年和2009年時(shí)達(dá)五成左右)，而三四線城市不超過兩成。從房價(jià)上漲情況看，今年一線城市房價(jià)漲幅偏大，三四線城市只是小幅，相比之下還處于合理范圍。
因此，對于廣大三四線城市而言，上述兩條關(guān)鍵因素尚不具備，短期內(nèi)大跌的可能性并不大。盡管溫州屬于三線城市，且房價(jià)泡沫破滅，但絕不等于三四線城市整體都會(huì)如此。
楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)
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