近日媒體廣泛報(bào)道一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公開的、為十八屆三中全會(huì)起草的“383”改革方案總報(bào)告。報(bào)告具體提出了涉及行政管理體制、壟斷行業(yè)、土地制度、金融體系、財(cái)稅體制、國(guó)有資產(chǎn)管理體制、創(chuàng)新體制以及對(duì)外開放八個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的改革。

 

其中，農(nóng)村土地改革無(wú)疑是此次改革方案中最為引人關(guān)注的部分。方案提出在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，收縮政府征地范圍。對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。在這樣的政策背景下，小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題隨即浮出水面。

 

無(wú)獨(dú)有偶，南京傳出七彩星城小區(qū)作為小產(chǎn)權(quán)房，近期已經(jīng)開始更換正式的商品房購(gòu)房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產(chǎn)權(quán)證做準(zhǔn)備的消息。更是一石激起千層浪，引發(fā)了群眾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)注，認(rèn)為無(wú)論是政策還是現(xiàn)實(shí)都為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”帶來(lái)了曙光。

 

剛需人群的救命稻草

 

相對(duì)總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的商品房，小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)價(jià)一般僅需幾十萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，這對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)是頗具吸引力的。有人說(shuō)：買房其實(shí)就是一場(chǎng)豪賭，其過(guò)程頗有些驚心動(dòng)魄，特別是選擇小產(chǎn)權(quán)房。

 

近期內(nèi)地房?jī)r(jià)的加速上漲、銀行貸款政策收緊的態(tài)勢(shì)愈演愈烈，這些都讓“剛需一族”大喊傷不起。在這種情形下，許多剛需族不得不將目光投向有“產(chǎn)”無(wú)“權(quán)”的小產(chǎn)權(quán)房，而這似乎已成為許多剛需置業(yè)者無(wú)奈的選擇。剛購(gòu)買了一套小產(chǎn)權(quán)房的鮑女士說(shuō)：“反正是自己住，又不是投資，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)賣不了沒(méi)關(guān)系，雖然有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是少花錢又能有自己的房子這點(diǎn)已經(jīng)讓我很滿意了。”

 

根據(jù)國(guó)土部抽樣調(diào)查，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、廣州、深圳等地，均有大量的小產(chǎn)權(quán)房。以北京為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20％，涉及近30萬(wàn)戶家庭。

 

由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是否能夠合法化的問(wèn)題牽扯著無(wú)數(shù)人的心，不少人猜測(cè)南京出現(xiàn)的個(gè)例就是允許小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正“政策的體現(xiàn)。京市國(guó)土局表示，七彩星城是為解決歷史遺留問(wèn)題有條件的“轉(zhuǎn)正”，按規(guī)定補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用，而絕非南京“小產(chǎn)權(quán)房”開禁的信號(hào)。

 

出路尚在探索階段

 

對(duì)于“383方案”中對(duì)提到妥善解決“小產(chǎn)權(quán)房”這一歷史遺留問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并不認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房的”春天“來(lái)了。業(yè)內(nèi)人士表示改革目前很難落地。他指出雖然以采取補(bǔ)繳一定的土地出讓金或者稅款等方式讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是大勢(shì)所趨，肯定要推進(jìn)；但是他表明，即使是小產(chǎn)權(quán)房陸續(xù)轉(zhuǎn)正，也是一個(gè)很漫長(zhǎng)的改革過(guò)程。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“我預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年之內(nèi)看不到小產(chǎn)權(quán)房大力的推進(jìn)，也談不上對(duì)于商品房的沖擊。”

 

同樣認(rèn)為民眾應(yīng)該理性看待“383方案”的是民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華。他認(rèn)為由于“383方案”課題牽頭人身份特殊，才引起市場(chǎng)的眾多瞎想，但是它只是研究報(bào)告，并不代表中央精神，實(shí)際意義還有待考察。其指出，市場(chǎng)對(duì)“383”改革方案反響強(qiáng)烈，表明市場(chǎng)渴望，對(duì)于改革存強(qiáng)烈期待。

 

 

 

在這個(gè)房?jī)r(jià)飛漲的年代，學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是水漲船高，在優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的地方，房子是絕對(duì)的“硬通貨”，此類房屋的價(jià)格沒(méi)有最高只有更高。

 

不言而喻，這種高價(jià)格是由其自身的稀缺性導(dǎo)致，越是稀缺，大家（房?jī)r(jià) 戶型 二手房 租房）在購(gòu)買時(shí)就越要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。根據(jù)我們律師以往處理此類案件的經(jīng)驗(yàn)，筆者給大家介紹一下購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)可能會(huì)發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：

 

與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

 

一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學(xué)，小學(xué)升初中時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。

 

學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

 

最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購(gòu)房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。

 

學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)

 

學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來(lái)一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。

 

確認(rèn)招生范圍，注意門牌號(hào)

 

買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào)，是尾號(hào)時(shí)就要更加注意。現(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。

 

學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，容易受開發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。

 

學(xué)區(qū)房購(gòu)買的各種糾紛

 

以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購(gòu)買的房屋，另一類是二手房即存量房。

 

一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來(lái)，導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。

 

二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。

 

產(chǎn)權(quán)糾紛

 

第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。

 

先說(shuō)第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例，在北京海淀區(qū)某著名的學(xué)區(qū)房片區(qū)內(nèi)，張女士從劉先生處購(gòu)買了一所房產(chǎn)準(zhǔn)備為自己孩子上學(xué)所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來(lái)的電話，明確告知她所購(gòu)買的房屋還在遺產(chǎn)訴訟糾紛當(dāng)中，希望她放棄購(gòu)買，因?yàn)楦灱s的那位劉先生只是房產(chǎn)共有人之一，不是唯一所有權(quán)人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

 

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購(gòu)買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源，是從市場(chǎng)購(gòu)得，還是繼承取得，并將房屋的來(lái)源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。

 

產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。說(shuō)到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見(jiàn)。因?yàn)?，有些單位的房改并不徹底，?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。我們?cè)?jīng)處理過(guò)這樣一個(gè)案子，在北京天壇附近的某學(xué)區(qū)房，楊先生樓上鄰居（價(jià)格 動(dòng)態(tài) 戶型圖 論壇）的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導(dǎo)致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問(wèn)清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

 

戶口糾紛

 

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

 

不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

 

除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。