這種將商業(yè)物業(yè)作為買賣套利的工具，而非長期持有獲取持續(xù)租金，正是李嘉誠一貫的投資策略。
亞洲首富李嘉誠的一舉一動(dòng)，都是市場竭力解讀的對象。
今年8月以來，李嘉誠旗下“長和系”，先后售出兩處位于內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)——廣州西城都薈廣場及上海東方匯經(jīng)中心，被業(yè)內(nèi)視為具有指標(biāo)意義的事件。
本周，亞洲首富再有新的“套現(xiàn)”舉動(dòng)。
新加坡上市公司泓富資產(chǎn)(ARA Assert Management)于周一公布，其兩大股東——長江實(shí)業(yè)[簡介 最新動(dòng)態(tài)](00001.HK)及創(chuàng)辦人John Lim，以2.38億美元的代價(jià)，出售20.1%泓富資產(chǎn)的權(quán)益予新加坡財(cái)團(tuán)Strait Trading Company。
此前，長江實(shí)業(yè)持有泓富資產(chǎn)管理13.37%的權(quán)益，交易完成后，持股比例則將降至7.84%。
通過減持，長江實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)可套現(xiàn)約5.53億港元。
雖然與出售廣州西城都薈廣場及上海東方匯經(jīng)中心相比，減持泓富資產(chǎn)所涉及的金額并不引人注目，但減持時(shí)機(jī)仍然可堪玩味。
泓富資產(chǎn)目前管理著多個(gè)房產(chǎn)信托基金以及私人基金，項(xiàng)目分布于亞洲各地，其中就包括多個(gè)位于內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)。
就在去年，泓富資產(chǎn)還曾試圖推出以內(nèi)地三項(xiàng)商業(yè)物業(yè)為初始資產(chǎn)包的Dynasty REIT上市，只是最終時(shí)刻以市況不佳原因暫停了IPO。
如果將李嘉誠近期的一系列套現(xiàn)舉動(dòng)，與“長和系”去年至今甚少現(xiàn)身內(nèi)地土地市場的事實(shí)相聯(lián)系，外界即使無法完全勾勒出李嘉誠家族對于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的完整看法，至少已清楚感受到某種暗示。
李嘉誠“套現(xiàn)”軌跡
李嘉誠今年第一次拋售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)發(fā)生在8月。長江實(shí)業(yè)與和記黃埔(00013.HK)宣布將各自持有的廣州西城都薈廣場50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于獨(dú)立第三方，總交易金額達(dá)到30.3億港元，
10月，和記黃埔又再次公告稱，其與長江實(shí)業(yè)各持50%權(quán)益的上海東方匯經(jīng)中心已鎖定買家，并將以89.5億港元出售。
兩宗商業(yè)物業(yè)出售，“長和系”預(yù)計(jì)總計(jì)套現(xiàn)達(dá)到120億港元之巨，這無法不引起市場的震動(dòng)。
“投資商業(yè)物業(yè)，常見的做法，一是散租散售，但這種模式占用資金多，回報(bào)周期長，二是整體出售或分拆上市，可以快速回籠資金。李嘉誠一向追求資金的流轉(zhuǎn)率，因此較青睞后一種選擇。”國泰君安國際分析師宋然稱。
資料顯示，廣州西城都薈廣場所在地塊為上世紀(jì)90年代和記黃埔與長江實(shí)業(yè)聯(lián)手拿下，但直至2005年項(xiàng)目才動(dòng)工開建，并于2012年年底正式營業(yè)。
而上海東方匯經(jīng)中心，則是長江實(shí)業(yè)與和記黃埔于2006年10月以8.32億元的總價(jià)從富都世界發(fā)展有限公司手中購得。
“拿地時(shí)間的久遠(yuǎn)，意味著土地成本的低廉，也意味可觀的盈利。”宋然說。
根據(jù)公告內(nèi)容，出售廣州西城都薈廣場將為和黃系帶來接近10億港元的收益，而出售上海東方匯經(jīng)中心100％股權(quán)的獲利更是接近37億港元。
這種將商業(yè)物業(yè)作為買賣套利的工具，而非長期持有獲取持續(xù)租金，正是李嘉誠一貫的投資策略。
2008年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸(00715.HK)便曾以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)。
事實(shí)上，除了通過私人市場的整體出售以外，李嘉誠還在匯賢產(chǎn)業(yè)信托(87001.HK)上市個(gè)案中，展現(xiàn)出另一種更加成熟的商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)手法。
2011年，“長和系”分拆北京東方廣場，推出匯賢產(chǎn)業(yè)信托，IPO集資104.8億元人民幣。
由于匯賢產(chǎn)業(yè)信托上市全賣舊股，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔分別持股33.4％及17.9％，共套現(xiàn)53.8億元人民幣。
上市之后，匯賢產(chǎn)業(yè)信托還以9.8億元人民幣，從長江實(shí)業(yè)收購了后者持有99％權(quán)益的沈陽麗都項(xiàng)目，從而幫助長江實(shí)業(yè)從這一項(xiàng)目中部分退出。
然而，令投資者略感失望的是，匯賢產(chǎn)業(yè)信托上市后的表現(xiàn)乏善可陳。
今年上半年，匯賢產(chǎn)業(yè)信托宣布年度化分派收益率放緩至6.16％，低于去年同期的6.45％年度化分派收益率。
雖然對基金持份者而言，這不是好消息，但這從一個(gè)側(cè)面卻證明了，“長和系”當(dāng)初分拆北京商業(yè)項(xiàng)目上市，以及后續(xù)注入沈陽項(xiàng)目決定的高明。
“地產(chǎn)板塊在整個(gè)‘長和系’的比重如今有所下降，反映出李嘉誠正在將資金投向回報(bào)率更高的領(lǐng)域。”宋然表示，“目前內(nèi)地土地以及資產(chǎn)價(jià)格高企，壓低了投資回報(bào)率，這從去年以來‘長和系’甚少在內(nèi)地獲取新項(xiàng)目可以看出。”
在恰當(dāng)時(shí)機(jī)抓住套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，是李嘉誠一貫的投資策略。
落袋為安
相比李嘉誠在這一系列商業(yè)物業(yè)拋售動(dòng)作中所展現(xiàn)出的成熟“套現(xiàn)”手法，也許外界更加關(guān)心的是，這位亞洲首富對如今內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的真實(shí)看法。
就在本周一泓富資產(chǎn)管理宣布長江實(shí)業(yè)減持消息的當(dāng)天，李嘉誠次子李澤楷控制下的盈大地產(chǎn)(00432.HK)也發(fā)出公告，稱正在考慮出售其位于北京的商業(yè)物業(yè)——盈科中心。
父子雙雙有意整售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，為最近一系列的“撤退”風(fēng)波，增加了額外的戲劇性。
“李嘉誠出售商業(yè)項(xiàng)目，或許代表他對內(nèi)地市場的一種看法。”萊坊中國區(qū)董事楊松此前在接受記者采訪時(shí)表示。
“未來幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來高供應(yīng)局面，這會(huì)給市場帶來一定的壓力，可能是選擇此時(shí)出售的一種考慮。”楊松稱。
根據(jù)萊坊近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到620萬平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。而未來數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加。此次“長和系”出售的上海匯經(jīng)中心，恰好位于浦東小陸家嘴區(qū)域。
而在北京，甲級(jí)寫字樓租金水平也自2010至2012年三年間大幅攀升后，于去年三季度開始出現(xiàn)增長放緩的趨勢，并于今年二季度出現(xiàn)了三年來的首次下跌。
據(jù)高緯環(huán)球的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場租金水平繼續(xù)出現(xiàn)下調(diào)，平均有效凈租金季度環(huán)比下降0.6％，其中CBD商圈租金降幅達(dá)到約2％。
“核心區(qū)寫字樓租金下降的原因，一是因?yàn)樽罱搅俗鈶魮Q租的周期節(jié)點(diǎn)，二是因?yàn)槠髽I(yè)選址入駐，呈現(xiàn)出‘去中心化’態(tài)勢，三是未來寫字樓供應(yīng)激增。”RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅表示。
萊坊的研究報(bào)告顯示，2010年至2012年，北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)平均為每年30萬平方米;2013年至2015年，核心區(qū)域的甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)年均新增供應(yīng)達(dá)到50萬平方米；而2016年以后三年，隨著CBD核心區(qū)的陸續(xù)建成，預(yù)計(jì)三年可提供250萬平方米。
“隨著北京核心區(qū)寫字樓供應(yīng)量的增加，盈科中心寫字樓部分面臨的運(yùn)營以及租金的競爭壓力也在增加，而盈科中心商業(yè)部分也正受到來自三里屯太古里的挑戰(zhàn)。”李靜雅表示。
“在這樣的背景下，不光李嘉誠家族，市場上其他有意出售而非持有寫字樓以及商業(yè)物業(yè)的大型開發(fā)商也在增加。”李靜雅稱。
“當(dāng)然，長遠(yuǎn)來看，上海、北京寫字樓市場仍然具有很大的潛力，只是短期內(nèi)的供應(yīng)，帶來了競爭壓力，所以不同的企業(yè)會(huì)做出不同的投資選擇。”另一位地產(chǎn)顧問表示。
此次，從“長和系”手中接盤東方匯經(jīng)中心項(xiàng)目的買家為光大控股與另一國有背景的金融租賃公司。
“買家接盤的可能原因，一方面是對后市持樂觀看法，另一方面是基于不同的投資風(fēng)格，接盤者會(huì)更加追求長期、穩(wěn)定的回報(bào)。”宋然表示。
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