當(dāng)虛高的地價(jià)、高漲的租金、有限的地上資源擠壓著城市地上商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，看上去商機(jī)無限的地下商業(yè)廣場如雨后春筍般冒出。不僅僅是北上廣，就連一些三、四線城市甚至小縣城，近年來也紛紛開始建設(shè)大型地下商業(yè)廣場。

與建設(shè)的熱鬧相比，地下商業(yè)街的經(jīng)營狀況卻有喜有憂。一些定位準(zhǔn)確，占據(jù)天時(shí)、地利、人和的地下商業(yè)街生意紅火，而有些地下商業(yè)街因受到資源限制，經(jīng)營慘淡。

到底該如何合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)街呢？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，盲目跟風(fēng)顯然不可取，長遠(yuǎn)規(guī)劃和因地制宜地進(jìn)行開發(fā)，或許才能取得意想不到的成效。

失落的金滿地

周濤在湖南長沙有一家專營數(shù)碼產(chǎn)品的公司，積累了一定資本。他一直尋思做點(diǎn)數(shù)碼之外的投資，也在朋友的介紹下考查了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，但都因種種原因未能投入。

直到2007年年底，湖南寧鄉(xiāng)的一名老鄉(xiāng)給周濤介紹了一個(gè)項(xiàng)目。“這個(gè)項(xiàng)目絕對能成功，現(xiàn)在很搶手，很多有資本的人都想來投資。”

周濤回憶起老鄉(xiāng)對他介紹這個(gè)項(xiàng)目的熱情時(shí)，仍顯得有些興奮。“那個(gè)項(xiàng)目在寧鄉(xiāng)步行街，政府也大力支持，是寧鄉(xiāng)首個(gè)地下商業(yè)廣場。”在周濤看來，湖南寧鄉(xiāng)毗鄰長沙，發(fā)展迅猛，有多個(gè)大型商場相繼進(jìn)入寧鄉(xiāng)。“那個(gè)地下商業(yè)廣場位于寧鄉(xiāng)縣城的黃金地段，上面就是寧鄉(xiāng)最大的步行街，人流量大。”

“更重要的是，很多朋友都建議我投資商業(yè)地產(chǎn)，覺得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目肯定能成功。”經(jīng)過多次考察調(diào)研后，周濤決定介入這個(gè)名為“金滿地”的地下商業(yè)廣場，并投入了自己的多年積蓄，在這個(gè)地下商業(yè)廣場購置了多個(gè)鋪面。

多年以后，周濤還清楚地記得金滿地開業(yè)初期的熱鬧情形，“鋪面早早就租出去了，人流量很大。”周濤告知《新財(cái)經(jīng)》記者，金滿地開業(yè)初期，由于地下商業(yè)廣場集服裝、數(shù)碼產(chǎn)品、娛樂、兒童用品、電游、電玩、超市、餐飲于一體，業(yè)態(tài)比較豐富，并且又是寧鄉(xiāng)第一家地下商業(yè)廣場，再加上地上是寧鄉(xiāng)已經(jīng)成熟的步行街，確實(shí)吸引了不少客流。

但這樣的好光景只持續(xù)了不到兩年。現(xiàn)在的周濤很苦惱。“隨著寧鄉(xiāng)的發(fā)展，新城區(qū)建設(shè)了多家大型購物商城，原來的老步行街人流日漸稀少，更別說地下商業(yè)街了。”周濤現(xiàn)在的好幾個(gè)鋪面都沒人租了，全部空置在那里，“賣也沒人要”。

2013年國慶期間，記者實(shí)地走訪了這個(gè)地下商業(yè)街，稀稀落落的鋪面夾雜在空置的鋪面之間，僅有的幾戶商家看到有客人來，并不興奮，仍在埋頭玩手機(jī)或電腦。一家做童裝生意的商家對記者直言不諱，“我在這里做了兩年，生意一直不好，來這里逛商場的人太少了。”

周濤認(rèn)為，這個(gè)地下商業(yè)廣場投資失敗的原因有多方面：“定位不準(zhǔn)，管理不善，宣傳不足。”在他看來，在寧鄉(xiāng)這樣一個(gè)小縣城，地下商業(yè)廣場更適應(yīng)于“中低端消費(fèi)者”，可以做批發(fā)市場之類的，“不應(yīng)該企圖與那些地上商場搶人流”。

事實(shí)上，金滿地這個(gè)湖南寧鄉(xiāng)的地下商城經(jīng)營慘淡并非孤例，在全國各地的二、三線城市，有著眾多類似的地下商場。即使是位于湖南省會(huì)長沙的地下商業(yè)街，近年經(jīng)營情況也不理想，長沙金滿地商業(yè)街、東塘大都市地下商業(yè)街、五一廣場地下商業(yè)街等的經(jīng)營情況都不樂觀。

據(jù)記者了解，河北石家莊市火車站地下商業(yè)街作為人防工程商業(yè)街，剛建成初期，曾熱鬧了一陣子，但后來蕭條下來。聯(lián)邦明珠大廈地下商業(yè)街，幾萬平方米的營業(yè)面積，從2008年建成后一直在招商，目前尚未形成經(jīng)營業(yè)態(tài)。

在青島，地下商業(yè)街同樣鬧著“空心病”。山東路、香港中路等多處地下商業(yè)街人氣欠佳、店面閑置；火車站的益群地下商業(yè)街以及香港中路的華夏麗有地下商業(yè)街都經(jīng)營不佳。“即使沒有到關(guān)張歇業(yè)的境地，收入也只夠勉強(qiáng)付房租。”許多商家這樣感嘆。

新奧購物中心之殤

二、三線城市的地下商業(yè)廣場生意不好做，那么在人流充足的一線城市，地下商場是否紅火呢？

 

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增長和居民消費(fèi)需求的提升，北上廣這些大城市都開發(fā)了各種類型的商業(yè)街。

這些大都市有著豐富的地鐵資源，這一方便、快捷的交通工具，將巨大的人流強(qiáng)制性地帶入到眾多地鐵周邊的地下商業(yè)廣場，地鐵站成為這些城市地下商業(yè)開發(fā)必不可少的依托物。在北京，無論是老一代的西單文化廣場、復(fù)興地下商業(yè)城等，還是新一代的新奧購物中心、中關(guān)村購物廣場，不是直接和地鐵站相通，就是和地鐵近在咫尺；在上海，著名的徐家匯地鐵商城、人民廣場迪美購物中心、五角場等地下商業(yè)中心也無不與地鐵相連。

即便如此，在開掘地鐵所帶來的商機(jī)方面，人們的消費(fèi)升級(jí)和需求多元化還是讓地下商業(yè)逐步演繹出兩條截然不同的路線。一類是面積有限，以滿足往來乘客消費(fèi)的地鐵站廳商業(yè)，主打經(jīng)營便利性的普通商品和服務(wù)以及流行性商品。在這里，消費(fèi)者會(huì)看到中低檔品牌混雜、化妝品店與特色小吃店毗鄰的景觀。這樣的商業(yè)形態(tài)大多為地鐵運(yùn)營商自己經(jīng)營或出租給連鎖商家經(jīng)營。

另一類的形態(tài)則徹底擺脫了小商品聚集地的印象，從購物和休閑環(huán)境的營造，到中高端品牌產(chǎn)品的提供，無不在向大型高端業(yè)態(tài)靠攏，目標(biāo)消費(fèi)人群直指白領(lǐng)和中產(chǎn)階層。位于奧林匹克公園的新奧購物廣場就是這類典型。

位于奧林匹克公園地下的新奧購物中心于2010年開業(yè)，是一家專業(yè)地下商業(yè)設(shè)計(jì)的全業(yè)態(tài)地下購物中心。新奧購物中心擁有自己的主力百貨——天虹百貨和天虹超市，購物中心業(yè)態(tài)包含兒童、餐飲、影院，是一個(gè)“家庭歡樂生活中心”。

然而，盡管這里裝修豪華、業(yè)態(tài)豐富且獨(dú)占奧林匹克公園資源，又位于地鐵出口，但其經(jīng)營狀況卻并不如意。

記者多次在新奧購物中心實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，偌大的購物中心里，除美食街和超市在用餐高峰期人氣旺盛外，其他商品區(qū)域人氣冷清。

在購物中心女裝區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)位于入口區(qū)的幾個(gè)大鋪面已經(jīng)空置，零散地?cái)[放著其他商家的展架。地下兒童娛樂區(qū)域，寥寥無幾的幾個(gè)家長帶著孩子嬉戲。

一位女鞋銷售員在與記者交談時(shí)表示，來這里的人真正消費(fèi)的在少數(shù)，“很多都只是看看，或者試一下就走了”。在她看來，“來這里逛的不是來奧林匹克公園旅游，就是在附近上班，中午休息隨便逛逛。像這樣的顧客一般都是只看不買”。這位銷售員表示，她在這里工作近一年，生意一直都不好。

“Hermann中國零售微博”在接受《新財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，事實(shí)上，新奧購物中心在目前來說，無論是購物環(huán)境還是業(yè)態(tài)構(gòu)成，還有地鐵優(yōu)勢，都是開發(fā)得比較好的地下商業(yè)廣場。實(shí)際上，不僅僅是新奧購物中心，位于北京西單的“77街”地下購物廣場，自開業(yè)以來也是幾經(jīng)轉(zhuǎn)變，掙扎求生。

在“Hermann中國零售微博”看來，隨著大環(huán)境惡化以及電子商務(wù)等因素的擠壓，即使是地上商業(yè)廣場也困難重重，地下商業(yè)廣場的開發(fā)更是舉步維艱。

地下商業(yè)的出路

盡管地下商場經(jīng)營情況不溫不火，但全國各大城市的地下商業(yè)廣場建設(shè)卻如火如荼。在青島、天津、哈爾濱、烏魯木齊、福州等地，各種類型的地下商業(yè)廣場層出不窮。中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)的一個(gè)工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，中國的地下商業(yè)街這幾年逐步出現(xiàn)了變熱的發(fā)展趨勢，其主要原因一是人防工程的需要，平戰(zhàn)結(jié)合地使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，地下成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過渡到地下商業(yè)街。

事實(shí)上，雖然地下商業(yè)廣場未來發(fā)展趨熱，但要想運(yùn)作成功，并非易事。

周濤對記者表示，一方面，地下商業(yè)廣場的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，因而成本要比地上高許多；另一方面，由于各地地下商業(yè)廣場開發(fā)都處于摸索階段，缺乏成熟的管理模式，使得許多地下商業(yè)廣場成為了死街，甚至成了藏污納垢的地方。

到底如何才能合理地利用地下資源？

“Hermann中國零售微博”認(rèn)為，綜合國內(nèi)外地下商業(yè)廣場的發(fā)展來看，一個(gè)成功的地下商業(yè)廣場往往需要“天時(shí)、地利、人和”。“地下商業(yè)廣場一定要定位明確，要和交通樞紐連接在一起或融為一體，如深圳地鐵、香港地鐵周圍的地下商業(yè)就比較發(fā)達(dá)；還有一種是地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，能很好地帶動(dòng)地下商業(yè)街，如北京中關(guān)村購物中心。”

“地下商業(yè)廣場不能盲目開發(fā)，要在因地制宜的基礎(chǔ)上，做好長遠(yuǎn)規(guī)劃。”上述中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)的工作人員也表示，地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車場、商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來。“地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般來說，地下商業(yè)街都要具備有商業(yè)中心、交通樞紐和旅游景觀多種功能。”

近年來，一些城市綜合體興起，或許是地下商業(yè)廣場經(jīng)營的更佳生態(tài)。城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上要素進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互受益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

中國香港的城市格局底層是車站、中間是花園、四周是高層建筑。香港的地下空間非常發(fā)達(dá)，每個(gè)地鐵站都與周邊建筑群在地下連通，建筑群之間也有廊道連接，甚至可以不用走上地面，即可到達(dá)車站附近的建筑里，真正實(shí)現(xiàn)了“室內(nèi)零換乘”。如香港的太古廣場、地鐵九龍站、將軍澳車輛段等，均是將城市中商業(yè)、辦公、酒店、交通等其中多項(xiàng)功能的建筑組織在一起，并在各建筑之間建立地下或地上互通廊道，從而形成高效、統(tǒng)一的建筑群體。

從布局來看，香港的每個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站結(jié)合成一個(gè)綜合建筑體，它們的特征相似：底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業(yè)建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園。作為世界大型城市綜合體的典范，日本東京是依靠軌道交通發(fā)展的典型城市。在東京，軌道站點(diǎn)周邊都是商業(yè)開發(fā)利用度最高的區(qū)域，東京站周邊聚集了商務(wù)、商業(yè)、酒店以及許多大公司總部。人們在東京地鐵站點(diǎn)周邊可以辦許多事，不光是辦公、購物，還有電影院等休閑、娛樂設(shè)施，甚至包括一些政府服務(wù)，例如在車站里可以辦護(hù)照。