“人生而平等，所以（要解決的）不僅僅是土地的二元結(jié)構(gòu)，人的二元結(jié)構(gòu)更要解決。只有真正地打破土地和人的二元結(jié)構(gòu)，才能實現(xiàn)真正的公平。”11月14日，在接受新華網(wǎng)專訪時，談到十八屆三中全會中城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的問題，陽光100集團常務副總裁范小沖如此表示。
十八屆三中全會指出，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。公報同時強調(diào)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。范小沖認為，解決阻礙城鄉(xiāng)一體化的問題顯得刻不容緩，城鄉(xiāng)一體化要建立“同地同權(quán)同價”的土地市場。
改革更需打破“人”的二元結(jié)構(gòu)
黨的十八屆三中全會指出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工業(yè)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。
全會公報同時指出，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。
“過去相對而言底子比較薄，全面致富是不可能的，實際上是通過剪刀差，犧牲農(nóng)民保的城市，”范小沖向記者表示，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)造成城市的土地很值錢，但農(nóng)村的土地因為土地性質(zhì)的原因，不值錢并且不可以買賣，這樣就產(chǎn)生了很多的小產(chǎn)權(quán)房。
范小沖認為，現(xiàn)在很多土地由于沒有納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃，無形中就造成了混論而無序的狀態(tài)，這已經(jīng)嚴重制約了城鄉(xiāng)一體化的前進步伐。所以從現(xiàn)在來看，不是逐步要解決的問題，而是必須要馬上解決。
業(yè)內(nèi)人士分析，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”實質(zhì)上是建立“同地同權(quán)同價”的土地市場，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，縮小城鄉(xiāng)貧富差距。破除城鄉(xiāng)二元制，釋放土地改革的紅利。在范小沖看來，要想真正打破這一局面，不僅僅是要解決土地的二元結(jié)構(gòu)，更需要切實關(guān)注“人”的二元結(jié)構(gòu)。
采訪中，范小沖以任志強前幾日在微博中調(diào)侃馬云的“300億也就買幾塊地”來說明土地價值極高的事實。他認為，農(nóng)村的建設(shè)用地一旦釋放，必將帶來巨大的財富。但是這個財富實際上分配又是不均勻的，所以，未來土地如何釋放，包括釋放過程中如何保證公平顯得尤為重要。
未來真正的好房子價格會更高
“三中全會后，房地產(chǎn)市場會從調(diào)控的扭曲中逐漸走上市場主體公平競爭的軌道上來，”范小沖同時認為，盡管如此，由于供需矛盾的影響，未來好房子價格會更高，這是市場做出的選擇，而不是要非市場手段下簡單的平均。
以北京為例，范小沖分析，北京現(xiàn)在的供需矛盾實際上是很尖銳的，無論是保障房還是當下不斷推出的自住型商品房都是前幾年欠下的帳，然而，在本來土地供應不夠的態(tài)勢下，政府又拿出大比例地塊去做自住型商品房，有保障的性質(zhì)，其他的房子市場會放開。由此，會帶來好房子更貴的結(jié)果。
從購房資格來看，自住型改善型商品住房屬于商品房，是市場調(diào)節(jié)的范疇。而限價是行政調(diào)控手段，具有非市場的性質(zhì)。政府用“限價”這個行政手段來管控市場，會產(chǎn)生很多問題。
范小沖分析，2013上半年，北京房價漲幅過快，政府限制預售證發(fā)放，開放商網(wǎng)簽價格審核過關(guān)，但通過精裝拆分、強制購買車位合同等形式變相漲價，沒有達到限價的效果，只是在統(tǒng)計報表上控制住了房價。
解決低收入群體住房問題，范小沖認為應將此部分剛需納入保障體系，而非強迫開放商降價，讓開放商讓利，至少需要政府和開放商的共同努力。解決夾心層的住房問題，政府可以通過給予住房補貼的形式，讓市場應遵循市場的原則，同時避免了灰色地帶滋生尋租的暗潮。
業(yè)內(nèi)人士分析，三中全會中強調(diào)市場機制，也就意味著房地產(chǎn)調(diào)控將趨于弱化，與此同時形成住宅供應雙軌制：政府主導保障房，市場主導商品房。范小沖表示，未來隨著市場歸市場，保障歸保障的厘清，商品房在接受市場的優(yōu)勝劣汰，才能真正實現(xiàn)資源的有效配置，從而最大限度地發(fā)揮土地價值。
二三線城市不等于二三流城市
“二三線城市不是二三流城市。二三線城市實際是未來中國房地產(chǎn)第二輪發(fā)展的主戰(zhàn)場，從今年的數(shù)據(jù)來看，一線城市整個銷售量不高，最大的量還是在二三線城市，”范小沖告訴記者，陽光100對于二三線城市的選址并不是泛泛的，會更偏重大的城市圈，城市帶，城市的重要節(jié)點上。
范小沖表示，城市的發(fā)展，要看這個城市有沒有人居住，有沒有產(chǎn)業(yè)的支撐。房產(chǎn)不應該是一個投機的需求，而是居住的需求。如果這個地方?jīng)]有產(chǎn)業(yè)，它也沒有融入大都市圈的經(jīng)濟分配中，就很危險了。
二三線城市的風險在于房地產(chǎn)的開發(fā)，超過它的人口增長和產(chǎn)業(yè)的增長，這個城市就是透支，就是泡沫，這是一個宏觀的概念。他認為，實際上城市間的競爭非常的激烈，每一個城市都使出了18般武藝來招商引資。要認真的分析二三線城市的機遇在哪里，它的發(fā)展突破口在哪里？要有產(chǎn)業(yè)的匹配發(fā)展才更快、更健康。
三線城市城市化的地方是在核心的區(qū)域。二線城市的新中心是一個很大的機會。進入這個城市的時候一定要選擇，有漲有跌急需專門的判斷。不僅僅對城市的選擇，包括還有區(qū)域和地段。三線城市因為它的住宅階段很初期，按照一線城市思路并不適合其發(fā)展。
隨著城市功能的升級，交通軌道的不斷鋪開，二三線城市正逐漸受到地產(chǎn)商和投資商的關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)也在迅猛發(fā)展。范小沖分析，陽光100在做商業(yè)地產(chǎn)時，實際上做的是城市功能升級的一個引擎，比如說在沈陽，因為它不是第一商圈的最核心地方，所以我們會做一些街區(qū)型的綜合體，形成一些更加體驗型的、更具有文化氣息的，能夠跟城市融合又服務于周邊的綜合體。
陽光100集團常務副總裁范小沖：
※1999至今，任陽光壹佰置業(yè)集團常務副總裁，1999年至2006年負責市場營銷、商業(yè)物業(yè)開發(fā)與管理、客戶服務等業(yè)務。參與了陽光100集團和陽光100品牌的創(chuàng)建，是陽光100迄今已開發(fā)各項目的主要策劃人之一。
※1992-2000年期間，任廣西新萬通置業(yè)有限公司常務副總經(jīng)理，作為主要領(lǐng)導人參與了公司包括房地產(chǎn)項目開發(fā)在內(nèi)的重要經(jīng)營決策。
※范小沖先生1989年畢業(yè)于北京師范大學，擁有理學碩士及經(jīng)濟地理學學士學位。
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