隨著房?jī)r(jià)逐步回歸理性,時(shí)下,一些自住需求也開(kāi)始緩慢釋放出來(lái)。買(mǎi)房究竟是買(mǎi)新房,即通常所說(shuō)的向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)一手房,還是通過(guò)房產(chǎn)中介買(mǎi)沒(méi)有住過(guò)的,甚至仍然是毛坯的次新房,即一般意義上的二手房?事實(shí)上,新房與次新房,各有長(zhǎng)短利弊,以下羅列了購(gòu)買(mǎi)新房與次新房可能遇到的一些有利因素與不利情況,這對(duì)正在為選擇而煩惱的購(gòu)房者,或許有些啟發(fā)。
NO.1交易風(fēng)險(xiǎn) 新房交易對(duì)象是開(kāi)發(fā)商,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
買(mǎi)新房的對(duì)方是開(kāi)發(fā)商。這幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)較從前更規(guī)范了,盡管購(gòu)房者相對(duì)開(kāi)發(fā)商,可以說(shuō)現(xiàn)階段仍處于弱勢(shì)地位,但無(wú)論買(mǎi)期房,還是買(mǎi)現(xiàn)房,也不管開(kāi)發(fā)商是國(guó)有企業(yè),還是混合經(jīng)濟(jì),或是民營(yíng)企業(yè),一般來(lái)說(shuō),購(gòu)房者將首付或全額資金付給開(kāi)發(fā)商,相對(duì)還是安全的。畢竟交易的一方是個(gè)人,一方是經(jīng)濟(jì)組織,不管如何,即便發(fā)生意外,應(yīng)該說(shuō)個(gè)人還是能夠得到政府或法律的幫助。
次新房 個(gè)人之間的交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大。
買(mǎi)賣(mài)雙方均系個(gè)人,各自的誠(chéng)信狀況較難掌握,只能通過(guò)資信高的房產(chǎn)中介,獲得保障。即便如此,在這輪房產(chǎn)大“牛”市過(guò)后,個(gè)人之間買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)引發(fā)的官司,比個(gè)人與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛要多。個(gè)人間的這些官司要么是賣(mài)方收了錢(qián),房?jī)r(jià)又上漲了,不愿再賣(mài),要么是買(mǎi)方付了定金,房?jī)r(jià)跌了不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費(fèi)便宜,委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介,結(jié)果上家卷走了下家的錢(qián)。從這個(gè)角度看,買(mǎi)次新房最大的風(fēng)險(xiǎn)恐怕就在于此。
NO.2選房余地 新房可在多幢樓或者一幢里的不同層次不同位置挑選。
盡管開(kāi)發(fā)商普遍采取的銷(xiāo)售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂、分批獲準(zhǔn)預(yù)售、滾動(dòng)推出銷(xiāo)售,但在目前樓市由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的背景下,每一次預(yù)售的期房或準(zhǔn)售的現(xiàn)房,一般少則幾十套,多則一百多套。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),多少有些挑選余地,可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件或承受能力,選擇不同層次、不同位置、不同房型、不同面積的房子,價(jià)格上還可以享受開(kāi)發(fā)商的“一房一價(jià)”的銷(xiāo)售政策,體驗(yàn)“一分價(jià)錢(qián)一分貨”的感受,不至于發(fā)生“肉價(jià)買(mǎi)了豆腐”的情況。
次新房 只能在賣(mài)家拋出的房子里選。
一般情況下,賣(mài)家拋出的只是一套,買(mǎi)家?guī)缀鯖](méi)有挑選余地。這樣的情況特別容易發(fā)生:明明想買(mǎi)高樓層的,看到拋出的卻是低層次;明明想買(mǎi)直套間的,拋出來(lái)卻是橫套間的……所以有時(shí)因?yàn)樾膬x該小區(qū)的地段和環(huán)境,最終也不得不放棄某些追求,將就買(mǎi)下,結(jié)果留下些許遺憾。有時(shí),從賣(mài)房者手中購(gòu)買(mǎi)次新房,并不能像向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)新房那樣,可以享受以質(zhì)論價(jià)的待遇,可能不同品質(zhì),而籠統(tǒng)確定一個(gè)交易標(biāo)的。比如,買(mǎi)新房時(shí),一套二房一廳,一般高一層就要貴10000元,而次新房標(biāo)價(jià)就不可能有如此細(xì)化的價(jià)格差。
NO.3房屋實(shí)況 新房期房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)房與次新房,只要購(gòu)房者具有鑒別房屋優(yōu)劣的洞察力,兩者都不存在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn);而期房則存在一定的風(fēng)險(xiǎn),主要在于開(kāi)發(fā)商是否嚴(yán)格履行合同附件上關(guān)于小區(qū)房屋建材、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)收費(fèi)等的承諾。
消費(fèi)者只有通過(guò)簽約時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)謹(jǐn)約定,可最大限度予以防范。所以,選擇資質(zhì)較高、名牌知名度較高的開(kāi)發(fā)商建造的樓盤(pán),是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段。至于房屋朝向、采光、通風(fēng)、噪音、幢距、房型等方面的期房風(fēng)險(xiǎn),可以在正式簽約前,到結(jié)構(gòu)封頂、準(zhǔn)許預(yù)售的施工現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行仔細(xì)實(shí)地觀(guān)察,一般可以避免。
次新房 房屋實(shí)況幾無(wú)風(fēng)險(xiǎn),但細(xì)節(jié)觀(guān)察不如新房方便。
因?yàn)槭乾F(xiàn)房,所以在房屋實(shí)況方面,幾乎不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。但是,也正因?yàn)槭且呀桓妒褂玫默F(xiàn)房,受到看房需要業(yè)主開(kāi)門(mén)的限制,所以,相對(duì)新房,觀(guān)察時(shí)不能完全隨心所欲,特別像光照和噪音等這種需要在關(guān)鍵時(shí)段才能觀(guān)察的細(xì)節(jié),不如觀(guān)察期房那樣隨到隨看。
所以,買(mǎi)次新房一定不能過(guò)于聽(tīng)信中介與房東的介紹,最好的防范對(duì)策是將看房時(shí)間約定在一定的特殊時(shí)段,如對(duì)光照有疑慮的,可約定在上午太陽(yáng)升起或下午太陽(yáng)落山時(shí)。而對(duì)噪音有顧慮的,可約在晚上,這樣就可以探個(gè)究竟??傊?,最可以信賴(lài)的購(gòu)房指導(dǎo)是自己。
NO.4交易費(fèi)用 新房
買(mǎi)期房的,契稅與進(jìn)戶(hù)各項(xiàng)雜費(fèi)可緩至交房時(shí)付;貸款的,還需付給開(kāi)發(fā)商服務(wù)費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等。如果是一次性付款,無(wú)論現(xiàn)房還是期房,需要繳付房款與其他如契稅、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi),拿鑰匙進(jìn)戶(hù)時(shí)需要交給物業(yè)的裝修產(chǎn)生的建筑垃圾費(fèi)、水表費(fèi)、物業(yè)基金等(有的小區(qū)還要收取各類(lèi)設(shè)施費(fèi),如可視對(duì)講等)。若買(mǎi)期房的,契稅與進(jìn)戶(hù)各項(xiàng)雜費(fèi)可以在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)或辦產(chǎn)權(quán)時(shí)支付,對(duì)資金較緊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這筆暫緩交付的資金可緩解資金壓力。 如是貸款購(gòu)房的,無(wú)論現(xiàn)房、期房,除上述必須繳付的費(fèi)用外,還需增加付給開(kāi)發(fā)商的代辦(服務(wù))費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等等。
次新房 支付中介傭金成交價(jià)的1.5%。
相比新房,購(gòu)房者要增加支付中介傭金,標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)的3%。此項(xiàng)費(fèi)用在樓市火暴時(shí),都由買(mǎi)方承擔(dān),在房市重歸理性的現(xiàn)在,按業(yè)界的約定俗成,由買(mǎi)、賣(mài)雙方各承擔(dān)一半,這是一筆不大不小的費(fèi)用,以150萬(wàn)元一套房計(jì)算,購(gòu)房者要增加2.25萬(wàn)元的費(fèi)用。 另外,次新房交易產(chǎn)權(quán)隨即轉(zhuǎn)移,買(mǎi)方為拿產(chǎn)權(quán),需要先繳契稅,無(wú)法緩期;可以減少的費(fèi)用,因?yàn)橘u(mài)出方在買(mǎi)進(jìn)新房時(shí)繳清了付給開(kāi)發(fā)商、交易中心、物業(yè)各種收費(fèi),賣(mài)方一般也不會(huì)將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方,大約可以節(jié)省兩三千元,相比中介傭金,可謂小巫見(jiàn)大巫。
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