截至目前，萬達(dá)在全國各地共簽約12個文化旅游城項目或旅游度假區(qū)項目，除了福州和武夷山項目從2010年簽約至今無下文，以及無錫和廣州項目至今還未正式宣布動工外，其余8個項目已經(jīng)全部開工，且部分項目已經(jīng)建成投入運行。萬達(dá)董事長王健林曾在不同場合宣布，未來幾年內(nèi)，萬達(dá)將在全國范圍內(nèi)開發(fā)10個文化旅游城項目，這一目標(biāo)即將達(dá)成。
對于萬達(dá)大規(guī)模發(fā)力旅游地產(chǎn)項目，勁旅咨詢總經(jīng)理魏長仁認(rèn)為，這只是萬達(dá)戰(zhàn)略布局的一部分，即以旅游地產(chǎn)為載體，用來承接其旗下商業(yè)、酒店、影視、百貨和旅游度假業(yè)務(wù)，“旅游地產(chǎn)也是萬達(dá)各種業(yè)務(wù)的承接平臺”。
打造資金鏈
如此大規(guī)模的投資旅游地產(chǎn)，讓萬達(dá)陷入了圈地和資金的質(zhì)疑。對此，萬達(dá)某內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，對于每一項投資行為，萬達(dá)均是經(jīng)過嚴(yán)格論證的，不會存在資金的問題；王健林也曾表示，外界是對項目總投資簡單相加后，質(zhì)疑投資高風(fēng)險，但“總投資不等于當(dāng)年投資，我們宣布的總投資是從項目開始到結(jié)束的總額。”
“每個文化旅游城項目都宣稱是幾百億元投資，實際上萬達(dá)自己拿出的只有十幾億元，萬達(dá)很多旅游地產(chǎn)項目都有合作伙伴，并不是自己全部投資，另外，萬達(dá)在項目建設(shè)過程中也會通過商業(yè)、住宅項目回籠一部分資金。”魏長仁表示。
萬達(dá)旅游地產(chǎn)項目分為兩類：一類為文化旅游城，以文化、商業(yè)、旅游和酒店為主，主要由萬達(dá)自己投資開發(fā)，這類項目通常位于靠近城市位置或未來城市商業(yè)中心規(guī)劃區(qū)，是萬達(dá)廣場的升級版本，哈爾濱、武漢、南昌和合肥等項目均具備類似特征。
另一類為度假區(qū)項目，是由萬達(dá)聯(lián)合泛海集團(tuán)、聯(lián)想、用友、一方集團(tuán)、億利資源等8家企共同開發(fā)，主要以旅游度假為主，與文化旅游城偏重于商業(yè)不同，這類項目更多傾向旅游度假，如長白山、大連金石灘、西雙版納項目均由上述聯(lián)合體共同開發(fā)，擱淺的福州和武夷山項目也均屬于此類。
王健林曾在公開場合表示，萬達(dá)每個旅游地產(chǎn)項目注冊資金為30億元～40億元，其中拿地成本和啟動資金需要8億元～10億元，項目投資時“萬達(dá)拿出35%～40%的注冊資金，銀行融資30%左右，剩余靠預(yù)售款收入解決”。
構(gòu)建承接平臺
據(jù)萬達(dá)官方公布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬達(dá)全國范圍內(nèi)處于開業(yè)運營狀態(tài)的有81座萬達(dá)廣場、46家五星酒店和超五星酒店，此外還有萬達(dá)百貨、萬達(dá)影視城和旅行社等數(shù)個產(chǎn)業(yè)平臺，其持有物業(yè)面積僅次于美國西屋而位列全球第二。
未來萬達(dá)的版圖中，商業(yè)、文化、酒店和百貨將成為萬達(dá)的4個支柱產(chǎn)業(yè)，并相互協(xié)同。發(fā)展旅游地產(chǎn)項目無疑是在為其四個產(chǎn)業(yè)構(gòu)建一個理想的整合平臺。
萬達(dá)2013年上半年年報顯示，萬達(dá)集團(tuán)上半年收入745.1億元，同比增長33%，其中商業(yè)地產(chǎn)公司收入567.2億元，占集團(tuán)上半年總收入的76.12%，文化集團(tuán)上半年收入109.3億元，租金收入36.7億元，在整個集團(tuán)收入中，商業(yè)地產(chǎn)仍然占據(jù)大半。
王健林在上半年年報中表示，當(dāng)一個國家的城鎮(zhèn)化達(dá)到80%以上，房地產(chǎn)行業(yè)就會出現(xiàn)大面積的萎縮現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)行業(yè)繁榮還能持續(xù)15年～到20年，萬達(dá)必須要主動轉(zhuǎn)型，未來要把文化旅游作為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)一起使萬達(dá)未來形成雙輪驅(qū)動，到2020年的時候，房地產(chǎn)行業(yè)在萬達(dá)的比重要下降到50%以下。
從目前萬達(dá)已經(jīng)開工或運營的文化旅游城項目中，不難看出其構(gòu)建綜合平臺的用心，萬達(dá)每個文化旅游城項目幾乎均由文化、旅游、商業(yè)和酒店四大項目構(gòu)成，具體內(nèi)容包括主題公園、商業(yè)中心、酒店、影視城等內(nèi)容，旅游地產(chǎn)建設(shè)內(nèi)容基本與萬達(dá)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)實現(xiàn)完美對接。
構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈
種種跡象顯示，萬達(dá)正在由一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)向以文化旅游為主的綜合企業(yè)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)依托其在地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢地位，目前正在謀劃文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈模式。
在傳統(tǒng)的旅游市場中，旅行社組織、景區(qū)游覽、商場購物、酒店休息配合相應(yīng)休閑設(shè)施是主要內(nèi)容，這些內(nèi)容分布在不同區(qū)域，由不同的商家經(jīng)營，而旅行社是其中主要接入口和協(xié)調(diào)者，處于主導(dǎo)地位。
截至目前，萬達(dá)已經(jīng)在江西、湖北和北京收購了三家中等規(guī)模旅游社。江西南昌和湖北武漢均有萬達(dá)文化旅游城項目，目前武漢萬達(dá)中央社區(qū)項目已經(jīng)部分投入運營；南昌項目正處于建設(shè)過程中；而北京則是全國旅游市場的主要客源地。
中國休閑文化產(chǎn)業(yè)研究中心副主任孫小榮認(rèn)為，新旅游法的出臺為萬達(dá)提供了構(gòu)建文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈的機遇，“旅行社好比為萬達(dá)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)安裝了一扇大門，可以把萬達(dá)全部的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合起來”。
構(gòu)建文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈，不僅在與競爭對手交鋒過程中處于優(yōu)勢地位，同時也把自身經(jīng)營風(fēng)險降到最低。在目前旅游地產(chǎn)并無普遍成功模式的背景下，萬達(dá)憑借其雄厚的資金和影響力率先進(jìn)行大規(guī)模布局，一方面顯示出萬達(dá)轉(zhuǎn)型的急迫性，另一方面也凸顯了萬達(dá)對行業(yè)的前瞻性。
魏長仁告訴中國房地產(chǎn)報記者，旅游地產(chǎn)項目一般都有一定的成長期，一旦成熟起來，其潛力將不可小視，“就拿長白山項目來說，因為交通原因，這個地方當(dāng)?shù)乜驮床⒉痪邆鋬?yōu)勢。萬達(dá)項目進(jìn)駐后，當(dāng)?shù)卣诟浇藿C場、打通交通要道、改善現(xiàn)狀，最終結(jié)果是雙贏”。
孫小榮表示，從文化旅游城和度假區(qū)項目布局可以看出，萬達(dá)開發(fā)文化旅游城項目并非一時跟風(fēng)，“這些項目都分布在傳統(tǒng)的旅游區(qū)，具備一定的文化旅游資源，比如長白山、大連、西雙版納都是很成熟的景區(qū)。與此同時，這些項目都有一定的輻射性，都是政府規(guī)劃中未來主要發(fā)展區(qū)域，唯一非省會項目是無錫項目，主要針對上海和整個長三角地區(qū)。”
另外，作為商業(yè)文化綜合體，萬達(dá)廣場在項目成熟后，快速復(fù)制到全國各地，并成為當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)中心，萬達(dá)文化旅游城作為萬達(dá)廣場的升級版本，其如果同樣具備復(fù)制性，對萬達(dá)未來業(yè)務(wù)的整體擴張將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
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