購房者想要了解一個待建或在建樓盤，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時，很多購房者發(fā)現(xiàn)，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋、超寬的樓間距，其實根本不存在。
購房者想要了解一個待建或在建樓盤，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時，很多購房者發(fā)現(xiàn)，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋、超寬的樓間距，其實根本不存在。
售樓部那些沙盤背后，到底隱藏了多少行規(guī)？
沙盤上最重要的橋不見了
俞先生的新房正在建設(shè)中，可他最近卻忙著維權(quán)，起因是樓盤沙盤上的一座橋不見了。
“實地看過，周邊比較過，上網(wǎng)查過，沒想到最后還是敗給了沙盤。”說到房子，俞先生一臉疲憊。俞先生在去年10月份購買了城北某樓盤。當(dāng)時開發(fā)商力推的是6、7、8三幢樓。
“我去現(xiàn)場看過，說實話這批房子位置不太好，兩邊沿馬路，戶型我也不是很喜歡。”俞先生說，在售樓處看沙盤時發(fā)現(xiàn)，這三幢樓和二期之間有一座小橋。銷售員說，通過這座橋，俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達(dá)環(huán)境更好一些的二期，還可以享受二期的配套，生活會非常便利。
“正因為沙盤上的這一眼，我最后下了單。”俞先生說，這兩天他去看小區(qū)建設(shè)進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋，在小區(qū)內(nèi)部根本找不到。“如果沒有這橋，這三幢房子就完全獨立，內(nèi)部沒有配套，沒有景觀，如果當(dāng)時沒有沙盤上的那座橋，我根本不會買這樣的房子。”俞先生說，自己生性謹(jǐn)慎，沒想到最后在買房子的大事上，敗給了一個沙盤。
記者隨后找到了該樓盤的售樓處，銷售人員表示，這座橋?qū)儆诙谝?guī)劃，沙盤是一期推出前就做好的?？涩F(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過，有關(guān)部門不同意在河道上建造這樣一座橋，“我們也正積極和有關(guān)部門協(xié)商，希望能盡量方便業(yè)主生活通行。不過目前協(xié)商不是很順利。有可能就不造了。不過沙盤本來就是一個參考，主要還是看合同的，合同上并沒有寫到這座橋。”
除了俞先生，盛女士也因為樓盤沙盤，和開發(fā)商鬧得不可開交。盛女士購買的房子是靠近機(jī)場的某樓盤，就要交付了。最近盛女士跑到現(xiàn)場一看，傻眼了。
“我看沙盤的時候，外立面的顏色是紅棕色，燈光一打，流光溢彩，非常奢華高雅。可現(xiàn)在，樓盤外立面是偏黃色的，看上去沉悶老土。原本以為是高端豪宅，現(xiàn)在一看，簡直不敢恭維。”盛女士說，當(dāng)初就是看了沙盤很滿意才買的房，沒想到實際出來和沙盤上的效果差了十萬八千里，“開發(fā)商說，沙盤只是一個參考，合同里也沒有寫清楚外立面顏色，我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊。”
沙盤制作中不為人知的行規(guī)
所謂沙盤，其實就是小區(qū)樓盤模型。現(xiàn)在每一個售樓部都會在售樓大廳擺放沙盤，包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤。
王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理，旗下有100多名工人，制作樓盤沙盤10多年。杭州綠城、金地、中海、萬科等大型房企的沙盤，大都由王先生的公司承包制作。
劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理，專門負(fù)責(zé)制作樓盤沙盤。接手的工作從新疆到海南，幾乎跑遍全中國。最近這段時間，他一直在開拓杭州市場，“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家，還有不少是單槍匹馬干的，像包工頭一樣，來活了招一批人干，做好了就散。杭州房地產(chǎn)開發(fā)紅火，沙盤制作就競爭激烈了。”
對于沙盤內(nèi)的那些貓膩，兩位經(jīng)理可以說是再清楚不過。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則。
一、調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距
“調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了。”王先生說，剛開始做這行時，他還會按照實際比例操作，可每次上交都會被退回重做，改的主要是這兩個問題，“現(xiàn)在不用開發(fā)商說，我們也會自動調(diào)整放寬樓間距了。還有小區(qū)道路，也比實際圖紙放寬2厘米，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度。因此，沙盤上的設(shè)計往往比實際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺。”
二、消失的不利因素
劉先生說，沙盤是要嚴(yán)格按照實際圖紙制作的?？捎行┰O(shè)備設(shè)施，就算圖紙上有，他們也會主動忽視。“垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵室等，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上。如果我把這些都做進(jìn)沙盤，那開發(fā)商會直接把我們公司從合作名單上剔除。”
劉先生說，前年有一次制作沙盤時，他們?yōu)榱嗽黾由顨庀ⅲ瑢D紙上的垃圾房做了出來，還擺放了幾個小人在丟垃圾的樣子。結(jié)果開發(fā)商看了，二話不說，不僅拒收了這個沙盤，還直接和他們斷絕了合作關(guān)系，至今沒有再合作過。
三、曖昧的距離
配套設(shè)施的安放，也是沙盤制作的一個貓膩點。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個樓盤沙盤，按照開發(fā)商要求，特別點出了西湖、武林門等市中心區(qū)域位置，“這些區(qū)域安放有講究，不能離得太遠(yuǎn)，但也不能太近。最好是三個手掌的距離，這樣一眼掃過，這些區(qū)域就會有在同一板塊的視覺差。”
還有學(xué)校，如果樓盤周邊有學(xué)校，必須安放在樓盤最近的距離，“馬路全部要縮窄，最好做成一條小道，要顯得樓盤與學(xué)校其實是一體的。學(xué)校也要做得特別漂亮，要像重點學(xué)校的樣子。”王先生說，其實這個樓盤的學(xué)區(qū)根本還沒有確定。
四、寬敞明亮的戶型
還有一些戶型沙盤，也有講究。“做戶型沙盤，窗戶都會放寬些，顯得窗明幾凈。有些戶型差的，就會縮短走廊長度，放寬進(jìn)深，特別是一些南北通透的套型，雖然實際上窗外是北側(cè)房屋的通道，但我們也不能做出來，還要弄點綠化上去。”
“再比如土黃色的外立面，我們會在樓的模型里放上些紅色的小燈泡，這樣看起來有紅棕色的感覺，更高雅些。和水系里放藍(lán)色的燈光，看起來晶瑩剔透。”劉先生說，盛女士看到的樓盤外觀顏色，可能就是這么來的。
五、不確定的規(guī)劃
“還有就是樓盤還沒通過的規(guī)劃，或者一期通過，二期還沒有的，我們都會先做到沙盤上，盡量顯示最完美的樓盤狀態(tài)。”就像俞先生遇到的情況，就是二期規(guī)劃的橋還未通過審批，但是模型先做好了。開發(fā)商自然會把最理想的規(guī)劃放在了沙盤之中，“最后這些規(guī)劃設(shè)計能不能實現(xiàn)，就要靠購房者自己去和售房人員確定了。”
“沙盤陷阱”要維權(quán)最好結(jié)合其他證據(jù)
王先生說，沙盤上其實有句非常重要的話，非常小，一般隱藏在沙盤角落，“本沙盤只是示意，僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)”。
浙江浙元律師事務(wù)所副主任張軼群律師表示，這句很小的“沙盤僅供參考”，基本是行規(guī)，除非沙盤與實際樓盤在規(guī)劃上相差太大，比如該標(biāo)的樓棟沒有，或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等，否則很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任。
按相關(guān)部門的要求，開發(fā)商使用模型時，必須注明模型或效果圖等字樣。開發(fā)商對沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效，樓盤外的則無效，也可以不涉及。
張軼群律師提醒，要保護(hù)自身合法權(quán)益，就應(yīng)在購房前主動、積極了解相關(guān)情況，看沙盤不如多問實際數(shù)據(jù)，多做實地考察。并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細(xì)些，特別是要將會影響自己購買這套房屋的因素寫入合同。
此外，購房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖，將沙盤設(shè)施與規(guī)劃圖一一對應(yīng)，“被隱身”的公共設(shè)施也一目了然。還可以考察道路、綠化帶、公園、湖泊等是否真實存在。
此前北京一位張女士購房時，從沙盤看，小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的，等交房時，拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右，剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野。原來從她家的陽臺看出去，可以看到對面的廣場，當(dāng)時也是因為這個才買的，現(xiàn)在恰好被擋住了。
最后張女士和開發(fā)商對簿公堂，依靠沙盤拍照、結(jié)合售房書面廣告、合同等證據(jù)打贏官司。
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