國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布信息顯示，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

 

雖然70個(gè)城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但依然引起了各方的關(guān)注。此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭(zhēng)論，再次變得熱烈起來(lái)。

 

三四線城市拖了全國(guó)樓市的“后腿”

 

10月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅趨緩有一定關(guān)聯(lián)。

 

房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上述數(shù)據(jù)顯示，10月份，三四線城市樓市的變化初步表現(xiàn)出下行趨勢(shì)。從環(huán)比來(lái)看，10月份有5個(gè)城市房?jī)r(jià)停止了上漲的步伐，分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)，南充、牡丹江、鄭州與上月持平。5個(gè)停止上漲的城市中，溫州、秦皇島、南充、牡丹江都是三四線城市。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，初步測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，原因之一就是10月份二三線城市的環(huán)比漲幅比9月份有不同程度的收窄。

 

而房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)的變化進(jìn)一步表明，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅收窄勢(shì)頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出，70個(gè)大中城市中同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二三線城市，大部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，如10月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.2%;而三四線城市安慶同比上漲5.5%，大理上漲4.9%。

 

溫州房?jī)r(jià)則自2011年9月開(kāi)始，已連續(xù)26個(gè)月出現(xiàn)了同比下降，3年來(lái)房?jī)r(jià)下跌近20%。記者走訪了解到，2010年溫州誕生的單價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，其一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米，離7萬(wàn)元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

 

一位地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，另一個(gè)三四線城市鄂爾多斯(7.33, 0.01, 0.14%)(不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列)，近年來(lái)部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了崩盤(pán)，從每平方米近兩萬(wàn)元降至1萬(wàn)元以內(nèi)，多家開(kāi)發(fā)商在鄂爾多斯被深度套牢，有些項(xiàng)目工地不僅遭遇了停工，還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境，可以說(shuō)，溫州、鄂爾多斯已經(jīng)開(kāi)始了樓市泡沫破滅的過(guò)程。

 

有人認(rèn)為，四五年內(nèi)，溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)很難復(fù)蘇。

 

泡沫未破但拐點(diǎn)初現(xiàn)

 

當(dāng)然，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，包頭市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.5%;除溫州外， 69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲已超過(guò)了半年時(shí)間。

 

即便是10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的秦皇島市，房?jī)r(jià)也同比上漲了7.6%，記者走訪了解到，位于該市海港區(qū)的世紀(jì)港灣項(xiàng)目?jī)r(jià)格已高達(dá)23000元/平方米，是秦皇島市均價(jià)7000多元/平方米的2倍以上。

 

不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列的三四線城市房?jī)r(jià)同樣漲勢(shì)迅猛，房?jī)r(jià)高企。以福建省福鼎市為例，雖然只是個(gè)縣級(jí)市，但記者了解到，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)1萬(wàn)元/平方米左右，如福鼎新天地廣場(chǎng)價(jià)格已超過(guò)10000元/平方米。另外，湖北省隨州市的部分樓盤(pán)，如碧桂園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近5000元/平方米。

 

但是，有地產(chǎn)分析人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然保持著一定的交易量和高房?jī)r(jià)，但是拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯示出來(lái)了，那就是房?jī)r(jià)再?zèng)]有迅速上漲的空間了，僅從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，很多三四線城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了國(guó)際通行水平。

 

以秦皇島為例，2012年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21919元，比上年增長(zhǎng)13.1%。這意味著一個(gè)三口之家的年均收入只有4萬(wàn)多元，而買(mǎi)均價(jià)7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14，而合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6。

 

上述地產(chǎn)分析人士表示，拐點(diǎn)并不意味著房?jī)r(jià)泡沫立即破滅，但很顯然，三四線樓市價(jià)格上漲的難度，是越來(lái)越大了。

 

任志強(qiáng)：樓市行不行，看人氣

 

對(duì)于三四線城市而言，雖然其房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)高位運(yùn)行，但無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大。

 

林波向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，大多三四線城市外出務(wù)工人員占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，新增住房需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三四線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，今年部分城市供應(yīng)達(dá)到峰值，其供求失衡甚至處于臨界點(diǎn)，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高，主要表現(xiàn)在，“一是交易量將出現(xiàn)大幅萎縮，二是房?jī)r(jià)有較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)。”

 

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)對(duì)此表示認(rèn)同，他認(rèn)為，“只要人口輸出的城市(樓市)就沒(méi)有戲，只要人口輸入的城市就沒(méi)事，房子總會(huì)賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行，但是只要城市處于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個(gè)非常好的城市，但是據(jù)我了解，人口集中度已經(jīng)開(kāi)始下降了，過(guò)去是呼呼地往那里去，現(xiàn)在都往蘇州或者其他一些城市里去了，我們要看到這點(diǎn)，因?yàn)樽≌欢ㄊ歉说亩嗌儆嘘P(guān)的。一個(gè)城市(的樓市)是不是會(huì)出毛病，就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問(wèn)題。”

 

林波表示，從供求角度來(lái)衡量，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下，行政等級(jí)較高的城市無(wú)疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力，其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。反之，三四線城市供求風(fēng)險(xiǎn)更大。

 

近期，林波和他的團(tuán)隊(duì)針對(duì)國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)西部地區(qū)形成了一個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的集中圈，“一類是由于過(guò)度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，一類是隴南、慶陽(yáng)、固原等中國(guó)最為貧窮、干旱缺水地區(qū);還有，西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中，云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。”