專項(xiàng)維修資金業(yè)主怎么用?

2013年12月19日 09:28
來源:北京晨報(bào)
在購買商品房時(shí),每個(gè)業(yè)主都要交納一定比例的住宅專項(xiàng)維修資金,少則數(shù)千元,多則幾萬元。這筆錢是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。然而,不少業(yè)主在入駐小區(qū)多年后,仍不知道如何使用這筆錢。今年12月初,北京市住建委發(fā)布了專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用辦法,其中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的,相關(guān)業(yè)主可以提出代修申請。那么,業(yè)主究竟該怎樣使用專項(xiàng)維修資金呢?北京晨報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)專家,為購房人講解使用這筆錢的方法。
 
■專家解析
 
解析1
 
錢去哪兒了?
 
偉業(yè)我愛我家市場研究院的孔丹說,“業(yè)主買房時(shí),開發(fā)商按照政府的規(guī)定代收專項(xiàng)維修資金。換句話說,開發(fā)商是幫政府的忙,而不是亂收費(fèi)。”
 
物業(yè)管理專家舒可心對北京晨報(bào)記者說,開發(fā)商代收專項(xiàng)維修資金,應(yīng)該把收上來的錢交給政府有關(guān)部門,可是有個(gè)別開發(fā)商把業(yè)主的錢挪作他用了。為了防止開發(fā)商挪用專項(xiàng)維修資金,業(yè)主在交了錢后,一定要催促開發(fā)商提供政府有關(guān)部門出具的專用票據(jù)。
 
解析2
 
誰在管理錢?
 
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。舒可心告訴記者,專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)是業(yè)主專有,但按照法律規(guī)定必須共同使用的。換句話說,雖然錢是業(yè)主交納的,但是每個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)使用這筆錢。購買商品房的業(yè)主剛?cè)腭v小區(qū)時(shí),還沒有成立業(yè)主大會。在業(yè)主大會成立前,業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,由北京市住房資金管理部門負(fù)責(zé)日常管理。
 
當(dāng)業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉成立業(yè)主委員會后,業(yè)主就可以通過業(yè)主委員會來管理專項(xiàng)維修資金了。舒可心介紹說,經(jīng)業(yè)主大會決議,業(yè)主委員會可以向政府申請,將本小區(qū)內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會開立的賬戶上。業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,應(yīng)當(dāng)接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。
 
“目前北京市有不到30%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會,并不是每個(gè)業(yè)主委員會都來管理專項(xiàng)維修資金,其中有不少小區(qū)還是由政府代管這筆錢的。”舒可心如是說。
 
解析3
 
怎樣使用錢?
 
在孔丹看來,住宅專項(xiàng)維修資金的建立,相當(dāng)于給住宅做了一個(gè)“大病醫(yī)保”。孔丹告訴北京晨報(bào)記者,小區(qū)里發(fā)生樓房外墻脫落、電梯壞了等“大病”,經(jīng)過第三方專業(yè)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)認(rèn)定需要大修的,業(yè)主就可以動(dòng)用這筆“醫(yī)保”錢了。
 
不過,業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金,必須按照政府有關(guān)規(guī)定來進(jìn)行。舒可心說,住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前,物業(yè)公司可以根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)公司的,也可以由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議必須由三分之二以上的受益人(業(yè)主)同意。
 
舒可心舉例說,比如小區(qū)里的一棟樓發(fā)生電梯壞了,需要該棟樓三分之二以上的業(yè)主同意,才可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。而小區(qū)的一個(gè)大門壞了,要是動(dòng)用專項(xiàng)維修資金,就需要整個(gè)小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意了。政府有關(guān)部門對使用建議審核同意后,向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知。市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。維修單位就可以用這筆錢修理小區(qū)的外墻、電梯或者大門了。
 
舒可心還說,在專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后,物業(yè)公司可以提出使用方案,其中包括維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容,由業(yè)主大會依法通過使用方案。業(yè)主委員會將使用方案報(bào)送政府有關(guān)部門備案。然后,業(yè)主委員會就可以通過銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
 
解析4
 
遇到緊急情況怎么辦?
 
今年12月初,北京市《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)正式發(fā)布?!锻ㄖ访鞔_規(guī)定了電梯故障危及人身安全、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷等六種情形,可應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金。實(shí)施應(yīng)急維修需要使用專項(xiàng)維修資金的,無需三分之二的業(yè)主同意,但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。
 
專項(xiàng)維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的,由物業(yè)公司向政府相關(guān)部門提出申請。專項(xiàng)維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的,由業(yè)主委員會向政府相關(guān)部門提出申請。物業(yè)公司、業(yè)主委員會未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的,相關(guān)業(yè)主可以向政府有關(guān)部門提出代修申請。以后申請應(yīng)急維修,可以最快實(shí)現(xiàn)48小時(shí)資金到賬。
 
《通知》還規(guī)定了相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制,因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互扯皮,不能履職,無法實(shí)施應(yīng)急維修,嚴(yán)重影響業(yè)主生活的,由區(qū)縣建委或房管局組織代修,同時(shí)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的責(zé)任。
 
解析5
 
如何查詢資金情況?
 
錢被使用了,業(yè)主該如何查詢呢?舒可心表示,由政府替業(yè)主代管專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主可以向北京市住房資金管理部門申請查詢。業(yè)主委員會替業(yè)主代管專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主可以到業(yè)主委員會查閱相關(guān)的賬目。如果業(yè)主持有光大銀行發(fā)放的北京市房屋專項(xiàng)維修資金卡,那么業(yè)主查詢專項(xiàng)維修資金的本金、余額等使用情況,將會變得更方便些。業(yè)主可以帶著房本、資金卡等相關(guān)材料到光大銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)查詢,也可以憑借密碼等通過客戶服務(wù)熱線進(jìn)行查詢。
 
■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
 
觀點(diǎn)1
 
可以保護(hù)全體業(yè)主的利益
 
偉業(yè)我愛我家孔丹告訴記者,這個(gè)《通知》的出臺,可以體現(xiàn)政府在為老百姓辦實(shí)事?!锻ㄖ返淖谥季褪?ldquo;簡化程序,提高使用效率”?!锻ㄖ芬?guī)定了六種可應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的情形,非常明確而清晰,小區(qū)遇到這六種情況,可以直接適用《通知》申請使用專項(xiàng)維修資金了。
 
《通知》出臺之前,使用專項(xiàng)維修資金,需要三分之二以上的業(yè)主同意,征求業(yè)主的意見需要很長的時(shí)間。有時(shí)候業(yè)主鄰里之間協(xié)調(diào)不好,還不一定能達(dá)成協(xié)議。比如,一個(gè)小區(qū)的電梯壞了,5層以上的業(yè)主同意使用資金更換電梯,5層以下的業(yè)主不同意?!锻ㄖ芬?guī)定,實(shí)施應(yīng)急維修需要使用專項(xiàng)維修資金的,無需三分之二的業(yè)主同意,只要事前告知業(yè)主就可以了。這樣可以避免業(yè)主之間的扯皮,大大縮短了使用專項(xiàng)維修資金的時(shí)間,能夠更好地保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的利益。
 
觀點(diǎn)2
 
有利于保護(hù)公共利益
 
舒可心認(rèn)為,《通知》的出臺有正向的作用,能夠及時(shí)解決公共災(zāi)難發(fā)生的可能性,比方說,小區(qū)的消防水泵壞了,大家都不在乎,一旦遇到火災(zāi),業(yè)主的生命安全將會發(fā)生危險(xiǎn)。在這個(gè)時(shí)候,政府就可以應(yīng)急拿大家的錢來把水泵修好。
 
晨報(bào)記者 武新
 
■業(yè)主感言
 
“入駐多年,我不知道如何使用”
 
2003年,胡女士在大興區(qū)買了一套三居室的商品房。胡女士告訴北京晨報(bào)記者,她交了首付款11萬多元,貸款44萬元,還交了專項(xiàng)維修資金11000多元。開發(fā)商交房后,她和家人住進(jìn)新房居住。
 
胡女士說,“我在小區(qū)里住了多年,從沒有動(dòng)用過銀行卡里的專項(xiàng)維修資金。我不知道自己交的錢去哪兒了,也不知道如何使用這筆錢。”四年后,胡女士看到物業(yè)公司發(fā)出通知稱,光大銀行會給每位業(yè)主發(fā)放一張銀行卡。不久,胡女士收到了光大銀行寄來的銀行卡。
 
胡女士向記者出示了光大銀行資金卡,記者看到卡的正面除了印有中國光大銀行的名字,還有北京市建設(shè)委員會的名稱。與普通銀行卡不同,這張銀行卡有個(gè)特殊的名字——“北京市房屋專項(xiàng)維修資金卡”。在卡的背面有一行小字寫著“本卡供維修資金查詢,不能提取維修資金,維修資金的使用遵守相關(guān)規(guī)定”。記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),有不少業(yè)主像胡女士一樣,不知道如何使用專項(xiàng)維修資金。
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