數(shù)據(jù)顯示前11月標(biāo)桿房企在一線城市買地花905億元,而在三、四線城市僅花147億元
剛剛結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會議提出,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,并嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這可能意味著城鎮(zhèn)化的主力將從大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市,三、四線城市可能成為未來房地產(chǎn)市場布局的重點。不過,記者從多家房企了解到,大部分企業(yè)依然愿意多“搶”一、二線城市土地,并未計劃將重點轉(zhuǎn)向三、四線。
房企:
仍愿堅守一、二線“主戰(zhàn)場”
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,前11月,標(biāo)桿房企在一線城市土地購入金額達(dá)905億元,同比上漲119%,而在三、四線城市僅購入147億元。而CRIC提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年前11月,綠地、恒大、中海在一、二線城市的拿地金額占比均超過90%。
“我們今年已經(jīng)花費160億元拿地,年底拿地成本估計會達(dá)到200億元。”今年的“拿地新秀”——泰禾集團(tuán)董事長黃其森昨日在福州的聯(lián)訪活動上對記者表示。
公開數(shù)據(jù)顯示,其年內(nèi)已在北京、上海拿地6塊,花費近百億元,占其至今為止拿地成本的五成以上。對于明年的拿地計劃,黃其森坦言,明年計劃在一、二線城市的拿地成本占整個拿地成本的60%~70%的份額,重點依然放在北京及長三角地區(qū),并打算在明年進(jìn)軍珠三角。另一大型外資房企戰(zhàn)略投資相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則直言,不考慮去三、四線城市拿地。
也有部分房企表明了對于三、四線城市土地的青睞。不過,這些房企都表示,項目地理位置、配套等選擇很關(guān)鍵。
陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖公開表示,雖然一、二線城市的房價在漲,但土地成本高,真正的投資回報利潤已不高,而三、四線城市正處于城市化的過程中。不過,其強(qiáng)調(diào),目前的趨勢是向城市中心集中而不是郊區(qū)化,在拿地的時候,應(yīng)該避免拿三、四線城市郊區(qū)的土地,“這和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的。”
溯因:
擔(dān)憂三、四線城市出貨成問題
為何在政策已經(jīng)強(qiáng)調(diào)三、四線城市發(fā)展的情況下,房企卻始終對其“不感冒”呢?多位房企人士對記者表示,三、四線城市房地產(chǎn)目前已過剩嚴(yán)重,而地方政府的不規(guī)范行為也讓非本地的房企“頭疼”
“我們感覺一線城市的風(fēng)險比較小,市場萬一有什么波動變化,一線城市的貨能出得掉,而三、四線城市出貨可能會遇到一定的問題。”黃其森表示。
而前述外資房企戰(zhàn)略投資相關(guān)部門負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,三、四線城市吸引地產(chǎn)商的一般都是很低的地價,但與低價土地出讓相捆綁的還有大堆的配套設(shè)施要求,這方面成本十分高。同時,由于制度不夠完善,三、四線城市的購地手續(xù)不如一、二線城市規(guī)范。
專家觀點
過早布局“三、四線”可能被套牢
“城鎮(zhèn)化不是三、四線的造城運動,部分開發(fā)商可能會往小城鎮(zhèn)布局,但不會成為主流。”廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長戴亦一表示。
戴亦一坦言,即使目前提出城鎮(zhèn)化,要發(fā)展三、四線城市,但是三、四線城市的房價短期內(nèi)依然難以樂觀,甚至“未來的兩三年之內(nèi),三、四線城市會出現(xiàn)房價大幅度下跌”。其認(rèn)為,目前三、四線城市的人流是在往一、二線城市流動,現(xiàn)有的人口難有大幅增長,而過去幾年,三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)大躍進(jìn)開發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)象,目前房地產(chǎn)嚴(yán)重供過于求。
他表示,三、四線城市房地產(chǎn)遠(yuǎn)期的前景可以預(yù)期,但無論是對于房企還是投資者來說,如果目前進(jìn)入,過早布局,可能會陷入套牢的窘境。
而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,若是房企想進(jìn)入三、四線城市,應(yīng)該注意自己拿地的內(nèi)容,“三、四線城市的住宅市場已揭示出泡沫或空置率高等風(fēng)險。因此住宅市場的用地應(yīng)略顯低調(diào)。而包括產(chǎn)業(yè)用地、地下空間用地、基建配套用地、專業(yè)市場用地等,將是三、四線城市亟須開拓的。”
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