北京的張先生一口氣花了104萬買下了一處法院拍賣的房屋，但辦理過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)該房屋存在種種問題，竟需要繳納各種稅費(fèi)共計(jì)40多萬元，張先生以約定顯失公平為由，一紙?jiān)V狀將拍賣公司告上法庭。

 

目前本案正在審理中，雖然最終結(jié)果未知，但司法拍賣的房產(chǎn)是否靠譜這一話題引發(fā)許多網(wǎng)友關(guān)注，連淘寶上都開始接手法院拍賣房。那么，從這一途徑買房到底靠不靠譜，劃不劃算呢？這筆帳到底應(yīng)該怎么算？

 

法院拍賣房屋評(píng)估價(jià)約為市場(chǎng)價(jià)的80%

 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者在北京法院網(wǎng)上看到，每天法院都會(huì)有2、3條拍賣公告，其中拍賣房屋的不在少數(shù)。想要成功競(jìng)拍一套房子，其中要涉及保證金、競(jìng)拍購房款、相關(guān)稅費(fèi)、拍賣公司傭金等費(fèi)用。

 

以一套位于北京市宣武區(qū)天寧寺東里的房產(chǎn)為例，標(biāo)的信息介紹稱，“證載建筑面積約69.32平方米，評(píng)估價(jià)186.16萬元，保證金18萬元(海淀法院委托，第一次拍賣)。”

 

跟這套拍賣的房屋相比，天寧寺東里周圍類似的房屋價(jià)格基本上在230-250萬元左右，也就是說，法院給出的評(píng)估價(jià)格大概在市場(chǎng)價(jià)的80%左右。

 

不過，評(píng)估價(jià)并不是起拍價(jià)格，也不是最后拍得房產(chǎn)的價(jià)格。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，起拍價(jià)會(huì)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)由拍賣師給出，而成交價(jià)需符合“價(jià)高者得”的原則，如果競(jìng)標(biāo)激烈，很有可能超過評(píng)估價(jià)甚至市場(chǎng)價(jià)，完全超出競(jìng)拍者的心理預(yù)期。

 

另一方面，如果有意參與競(jìng)拍，首先要向負(fù)責(zé)拍賣的交易平臺(tái)交納保證金，保證金大約為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的10%。

 

拍賣公司工作人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，沒有拍到房屋的，保證金可以全款退回，對(duì)于拍得房產(chǎn)的人來說，保證金也可以優(yōu)先充抵競(jìng)拍購房款項(xiàng)。

 

買拍賣房需交納一切欠費(fèi) 

 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，一般來說，通過法院拍賣而成功競(jìng)得房屋后，競(jìng)得人在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)原則上只需要繳納契稅，但實(shí)際執(zhí)行過程中，如果法院在拍賣公告中聲明一切稅費(fèi)自理，則還存在繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的可能性。因此，建議拍賣人在拍賣之前去相關(guān)稅務(wù)部門問清實(shí)際需要繳納的稅費(fèi)，如印花稅、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)等。

 

法院提醒，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電、氣等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)。

 

也就是說，與購買商品房需交的費(fèi)用相比，買法院拍賣房除了原本應(yīng)該繳納的各項(xiàng)稅，還需要向所拍房產(chǎn)的物業(yè)交納一切欠費(fèi)。

 

此外，購買拍賣房還需要支付一定的傭金，一般占成交房?jī)r(jià)總額的1%～5%。有些拍賣公司實(shí)行階梯式付款，房屋成交金額200萬以下傭金5%，200萬以上則付傭金3%。

 

除上述看得到的費(fèi)用需要繳納以外，還存在一些隱性成本。北京銘滔律師事務(wù)所孫濤律師指出，拍賣房產(chǎn)可能存在復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)難辦理、質(zhì)量沒保障，或者法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)程序(筆者注：即撤銷或變更之前的拍賣)，都有可能增加購買司法拍賣房產(chǎn)的隱性成本。

 

另一方面，司法拍賣房產(chǎn)也存在降價(jià)的可能性。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，成功競(jìng)拍必須兩次以上競(jìng)價(jià)才有效，如果只有一次出價(jià)，以流拍論處。線下拍賣也會(huì)出現(xiàn)流拍情況，據(jù)《北京產(chǎn)權(quán)交易所實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣實(shí)施辦法(試行)》第十條，“只產(chǎn)生一個(gè)競(jìng)買人的，不得進(jìn)行拍賣”。如果產(chǎn)生了流拍，法院會(huì)委托拍賣公司重新舉行拍賣會(huì)，并在標(biāo)的物說明上注明房屋是第幾次拍賣。在一次、二次流拍后，起拍價(jià)會(huì)有20%以內(nèi)的降價(jià)空間。這也是為什么很多有經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)拍者在第一次拍賣時(shí)選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才出手。

 

房款需一次性繳清 

 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，購買司法拍賣房產(chǎn)，一般需要在一定工作日內(nèi)一次性付清房款。北京產(chǎn)權(quán)交易所工作人員告訴記者，一次性還是分期繳納款項(xiàng)是按法院的具體要求來操作的，目前尚沒有處理分期付款的司法拍賣行為。這對(duì)資金流有困難、想通過貸款買房的人來說難度稍大。

 

值得一提的是，有網(wǎng)友表示，如果法院拍賣的房子仍然有住戶居住，尤其是有戶口關(guān)系的話，住戶有可能拒不搬離。

 

拍賣公司工作人員表示，如果存在這種情況，有必要提前了解法院是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)，如果法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，則需房產(chǎn)競(jìng)得者和房屋實(shí)際住戶達(dá)成協(xié)議，這其中所需耗費(fèi)的精力、時(shí)間、物力，并不好用簡(jiǎn)單的數(shù)字價(jià)格來衡量。

 

北京拍賣房同樣受限購令制約

 

對(duì)北京而言，購買法院的拍賣房是否同樣要考慮限購令呢？中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就此問題向北京市住建委求證，得到的答復(fù)是，北京司法拍賣所得房產(chǎn)同樣被納入限購范圍。

 

也就是說，只要居民最終獲得了房屋產(chǎn)權(quán)，并掛在自己名下，就屬于京籍家庭不能超過兩套房屋的限定范圍之內(nèi)。如果家庭已有兩套房產(chǎn)，則不能參與購買法院拍賣房產(chǎn)；如果購買了司法拍賣房產(chǎn)而沒有達(dá)到限購條件的，同時(shí)仍然符合自住型商品房的購買條件，則仍可以申請(qǐng)購買自住型商品房。