作為新型城鎮(zhèn)化的基石之一，集體所有制土地的新動向備受矚目。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱 《決定》），提出賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易后，近日深圳首宗農(nóng)村集體土地以1.16億元成功拍出，為后來者提供了樣本。
上周五（12月20日），作為唯一競買人的深圳市方格精密器件有限公司（以下簡稱方格集團）以1.16億元的底價，拍下深圳首次公開出讓的農(nóng)村集體用地。深圳市住建局土地利用處副處長劉輝對 《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者表示，雖然這塊地不是法律意義上的農(nóng)村集體土地，但對全國建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場還是有一定借鑒意義的。她還透露，明年還將陸續(xù)有類似土地入市，但目前并沒有將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)為商住用地的計劃。
值得注意的是，本次農(nóng)地入市嘗試，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民真正參與土地增值收益分成，地塊所屬的鳳凰社區(qū)集體將從此次拍賣中直接獲利3480萬元（1.16億元的30%），并無償取得商品房性質(zhì)配套物業(yè)13980平方米。據(jù)透露，社區(qū)股份公司鳳凰股份公司還約定入股方格集團，占9.5%的股權(quán)，以分享產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機遇。
地塊以1.16億拍出
《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳規(guī)土委獲悉，拍出地塊位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，土地面積14568.29平方米，建筑面積69900平方米，規(guī)劃用途為工業(yè)用地 （新型產(chǎn)業(yè)用地），土地使用年限為30年，20日由方格集團以掛牌起始價1.16億元順利摘得。
對于1.16億的價格，方格集團現(xiàn)場發(fā)言人王平表示 “比預期偏高”，但新地塊臨近現(xiàn)有企業(yè)基地，“對我們來講，在深圳這個地方，能得到這個地塊已經(jīng)比較滿意了”。
王平表示，拿地后很快就會開始規(guī)劃、設(shè)計、施工，地塊將全部自用，為企業(yè)內(nèi)部核心的研發(fā)提供場地以及作為高管的宿舍，預計包括土地出讓費用在內(nèi)，企業(yè)大概投資在3億元。
“非常開心，這塊地已經(jīng)閑置了幾十年，自從（深圳市）政府今年初的 1+6文件 出臺后，我們就開始著手準備入市事宜，對于拍出價格也非常滿意。”地塊成功拍賣后，土地出讓方代表、鳳凰股份公司董事文永昌在現(xiàn)場表示。
他所說的“1+6文件”，指的是今年1月18日深圳市發(fā)布的《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》及6個配套文件，允許原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位將手中的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)。
在深圳農(nóng)村集體工業(yè)用地首次入市拍賣現(xiàn)場，長期研究中國土地政策的北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁認為，深圳的村集體土地改革在全國范圍里屬于先例，具有借鑒意義。
此前《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳福永街道辦相關(guān)負責人處了解到，從去年底開始，方格集團已經(jīng)與鳳凰社區(qū)相關(guān)負責人多次溝通，這家公司本身就是鳳凰社區(qū)發(fā)展較好的企業(yè)，近期還有上市計劃，對土地有進一步擴張的需求；村民不一次性拿賣地錢，而是希望通過土地入股的形式換取公司股份，土地擁有的集體與方格集團雙方重新成立新的公司，在深圳“1+6文件”出臺的背景下，促成了此次土地拍賣。
記者獲悉，在該地塊的出讓公告中，對競買申請人主體資格作出了明確要求：一是競買申請人應為深圳注冊、已啟動上市籌備工作的企業(yè)法人；二是競買申請人從事新一代信息技術(shù)通信終端設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、制造和銷售，并擁有相應研發(fā)專利許可證的相關(guān)授權(quán)。
方格集團官網(wǎng)資料顯示，公司以塑膠精密模具的研發(fā)與生產(chǎn)制造、物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)模塊業(yè)務為主營業(yè)務，是首批經(jīng)國家授權(quán)、掌握了LTE通信技術(shù)的十家國內(nèi)企業(yè)之一。
劉輝認為，雖然該土地屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際占用的土地，土地權(quán)益尚未充分厘清，不是法律意義上的農(nóng)村集體土地，但深圳目前存在大量該類地塊。地塊在近期啟動的產(chǎn)業(yè)用地供需服務平臺上得以成功出讓，將“政府拿不走、社區(qū)用不好、市場難作為”的歷史遺留用地納入交易范圍，增強了產(chǎn)業(yè)空間的供給能力。
鳳凰社區(qū)將入股9.5%
此次拍賣中，農(nóng)村集體直接參與到土地利益的分配成為一大特色。
根據(jù)拍賣公告，鳳凰社區(qū)將獲得土地交易總額的30%，并無償獲得總建筑面積20%的配套物業(yè)。粗略計算，這意味著鳳凰社區(qū)農(nóng)村集體將從此次拍賣中直接獲利3480萬元，并無償取得商品房性質(zhì)配套物業(yè)13980平方米，包括食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元計算，該部分產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)合計建造成本達3614.8萬元。
此外，這次鳳凰社區(qū)的收益方式并未止步于賣地收租。劉輝指出，這次拍賣，社區(qū)除了直接獲得一定比例的土地出讓金和配套物業(yè)外，社區(qū)提出了一個額外的要求，要求社區(qū)能用一定的價格來獲取企業(yè)的股份，“這就相當于社區(qū)借助土地這個橋梁，搭上產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的順風車，摸到了資本市場的大門。這是我個人覺得本次拍賣最具意義的一點”。
文永昌向記者證實，土地出讓后，鳳凰股份公司確實有入股方格集團的打算，“按照 《用地協(xié)議》，我們的入股占9.5%，最終目的是達到我們資源的資本化”。
土地本是農(nóng)民生存的重要手段，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中避免農(nóng)民賣地后無可持續(xù)收益的問題，一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，中國科協(xié)副主席陳章良11月底在某論壇上曾特意指出，在實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等入市的同時，還應避免進城后農(nóng)民因缺少謀生手段，難以在城里生活，避免在城市出現(xiàn)貧民窟。
宅基地謹慎探索
劉輝透露，目前除鳳凰社區(qū)外，已有多家農(nóng)村集體社區(qū)提出農(nóng)地入市申請，近期深圳陸續(xù)還會有類似的土地入市，“社區(qū)是有積極性的，但是土地改革還需要統(tǒng)一的步驟，今年有一個政策的消化區(qū)，看到現(xiàn)實利益后，社區(qū)自己的賬算過來了，明年社區(qū)對土地入市的要求應該會更多”。
劉輝補充，目前這個政策只針對工業(yè)用地，對于其他類型農(nóng)地入市暫無計劃。
此次深圳的土改率先從工業(yè)用地開始下手，但農(nóng)地入市仍有諸多限制，涉及更大范圍利益的宅基地和村集體商住用地仍處于冷凍階段。
《決定》指出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”，引起業(yè)界對于宅基地入市可能性的討論。
在本月舉行的平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上，國務院發(fā)展研究中心副主任張軍擴在以城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為主題的演講中指出，《決定》中“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”范圍應包括農(nóng)民鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建廠房用地、倉庫用地，以及市場用地，宅基地并不屬于該類用地，并且這類用地還應在嚴格符合規(guī)劃和用途管制的前提下流轉(zhuǎn)。
張軍擴表示，雖然目前只是針對小范圍的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行土地流轉(zhuǎn)，但根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的有關(guān)調(diào)查和估算、估計，這個小范圍的土地存量也相當于我們國家每年新增用地將近10倍的規(guī)模。如果這一部分建設(shè)用地平等入市，已可以為今后相當長時間內(nèi)提供相對充足的用地需求。
同時，對于《決定》中提出的“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行”，周其仁認為，對宅基地做謹慎的試驗，怎么落到現(xiàn)實當中，還要做很多探索。
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