張玉良

 

[ 地產(chǎn)行業(yè)走出高價(jià)值增長的“黃金十年”，邁向更集約化、規(guī)?；⒓?xì)分化的“鉑金時(shí)代”，房企面臨重新定位、再次出發(fā) ]

 

2014年將注定是深刻變革的一年。在世界經(jīng)濟(jì)回暖復(fù)蘇、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的宏觀背景下，地產(chǎn)行業(yè)走出高價(jià)值增長的“黃金十年”，邁向更集約化、規(guī)模化、細(xì)分化的“鉑金時(shí)代”，次高速增長區(qū)間使得同質(zhì)化、粗放化、低價(jià)跑量的運(yùn)營模式無法抵御政策影響、行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，也無法給企業(yè)帶來高附加值的利益產(chǎn)出，房企面臨重新定位、再次出發(fā)。一系列改革部署和即將到來的紅利釋放，更是堅(jiān)定了地產(chǎn)業(yè)不僅要成為改革的參與者，更要做改革推動(dòng)者的信心。

 

如何抓住窗口期，使宏觀的改革成果預(yù)期在微觀的企業(yè)發(fā)展上生根發(fā)芽？至少可以從三個(gè)方向上積極思考。

 

細(xì)分市場新需求

 

對接農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序市民化的改革要求，戶籍制度的松動(dòng)、城市基本公共服務(wù)均等化的趨勢不可避免。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，城郊一體化建設(shè)、新城建設(shè)相信將迎來新一輪需求的集中釋放。同時(shí)，一二線城市這個(gè)最大的細(xì)分市場仍然會(huì)借力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的春風(fēng)，繼續(xù)成為房企角逐的重點(diǎn)。雖然一、二線城市落戶政策或逐步縮緊，但一方面由于高度聚合的優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)對于中高端人才的吸引力持續(xù)高企，另一方面由于城鎮(zhèn)居民住房保障全覆蓋的保障體系加速建立，剛需住宅、保障性住房的市場空間仍然很大。在一二線城市蓬勃發(fā)展的中產(chǎn)階層所帶來的改善性住房需求，雖被暫時(shí)的政策組合拳影響，但從中遠(yuǎn)期來看，仍然是行業(yè)成長和企業(yè)發(fā)展最堅(jiān)實(shí)的依憑。一二線城市快速增長的城市“肌體”更新需求，還將催生大量的舊城改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目體量大、能級(jí)高、復(fù)合性強(qiáng)，房企如能有效對接需求，將不僅從中實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的增長，還將對企業(yè)聲譽(yù)的提升帶來極大的價(jià)值。

 

產(chǎn)城融合、平臺(tái)化發(fā)展新契機(jī)

 

轉(zhuǎn)型升級(jí)不能只是一個(gè)萬金油式的概念，而應(yīng)該是一個(gè)可分解、可操作、可執(zhí)行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案。中央把產(chǎn)城融合作為新型城鎮(zhèn)化的基本導(dǎo)向之一，上升到了戰(zhàn)略層面；而房企借勢而為，把地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的具體需求和企業(yè)成長的迫切需要結(jié)合，把自身所掌握的豐富合作資源注入城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)功能、空間布局的提升上，將有效帶來互利雙贏。

 

產(chǎn)城融合不僅僅指向如火如荼的造城運(yùn)動(dòng)的單一內(nèi)涵，而更強(qiáng)調(diào)支撐城市這一物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)業(yè)資源、動(dòng)力結(jié)構(gòu)和發(fā)展理念。應(yīng)當(dāng)利用地產(chǎn)業(yè)豐富的上下游合作資源和寬闊視野，發(fā)揮“資源集成商”的優(yōu)勢，向城市建設(shè)區(qū)域不斷導(dǎo)入符合政策導(dǎo)向的功能性產(chǎn)業(yè)和功能性社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)城市與產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)與個(gè)人的和諧互促。而這將對企業(yè)的平臺(tái)化運(yùn)作能力提出很大挑戰(zhàn)。平臺(tái)化的實(shí)質(zhì)是整合資源，并使得整合而來的資源為各關(guān)聯(lián)方的價(jià)值成長服務(wù)。平臺(tái)化房企提供的是集成度高的一體化新城建設(shè)解決方案，資源集約度強(qiáng)、功能性多樣、附加價(jià)值高；對于企業(yè)的合作關(guān)聯(lián)方而言，高質(zhì)量、品牌化的平臺(tái)又能提供優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)入服務(wù)和豐厚的投資回報(bào)?？蛻艏昂献鞣降臐M意度越高，增值越大，平臺(tái)企業(yè)的獲利就越豐。在2014年，我們會(huì)見證越來越多的地產(chǎn)企業(yè)平臺(tái)化，完成從開發(fā)商向運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變。

 

海外投資經(jīng)營新局面

 

近年來中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展迅速擴(kuò)展了富裕階層的數(shù)量和規(guī)模，支撐起強(qiáng)大的購買力，使得海外移民、留學(xué)、旅游、投資的需求持續(xù)升溫；國家層面進(jìn)一步拓寬開放領(lǐng)域、加大開放力度，加之國際資產(chǎn)持續(xù)低位，又大大增強(qiáng)了海外投資的便利性和可行性。值此窗口期，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足自身優(yōu)勢和實(shí)際需求，找到適合于自身的商業(yè)模式，通過自主經(jīng)營、資產(chǎn)置換、財(cái)務(wù)投資等多種形式，積極參與到國際市場競爭中，以提高中國地產(chǎn)行業(yè)的國際化水平，拓展中國企業(yè)的國際化聲譽(yù)。

 

進(jìn)入新興市場的目的絕不應(yīng)該是為了字面意義上的“國際化”，而是期待企業(yè)真正能夠積極利用品牌影響力，借助國際資本提高國際資源獲取力，真正打通國內(nèi)國外兩個(gè)市場，獲得在全球進(jìn)行資源配置的權(quán)力。在海外投資的過程中，需要注重風(fēng)險(xiǎn)防控。首先是準(zhǔn)確研判市場。通過詳盡嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯?、第三方咨詢、盡職調(diào)查，選擇平穩(wěn)健康、成長性好的市場和適合企業(yè)投資策略、能夠發(fā)揮既有優(yōu)勢的項(xiàng)目。其次是確保人員管理可控。核心管理團(tuán)隊(duì)基本由集團(tuán)派駐，確保其有效執(zhí)行集團(tuán)戰(zhàn)略部署及經(jīng)營策略。再次是全面把握當(dāng)?shù)胤梢?guī)范，委托國際化律師事務(wù)所提供全方位法律服務(wù)。當(dāng)然還包括控制匯率風(fēng)險(xiǎn)。

 

2014年將是國內(nèi)迎來全面深化改革的開局年，也將是考驗(yàn)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)決心和能力的關(guān)鍵時(shí)刻。機(jī)遇與挑戰(zhàn)同行，我相信，地產(chǎn)行業(yè)只要能根據(jù)自身特質(zhì)，順應(yīng)市場規(guī)律，搶抓改革窗口，就一定能獲得自身經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)的同步成長。鉑金十年，我們攜手再出發(fā)。