別拿北京價(jià)格比較外地樓盤別被賣房氛圍渲染盲目跟風(fēng)投資總價(jià)雖低但變現(xiàn)太難———

“沖動(dòng)型買家”一詞出現(xiàn)在世紀(jì)之交房地產(chǎn)業(yè)第一次熱潮時(shí)期。由于沒有限購政策掣肘、首付低(甚至零首付)、容易轉(zhuǎn)手，那時(shí)的售樓處經(jīng)常出現(xiàn)明明是陪人來看房、自己卻一時(shí)興起直接掏錢購買幾套的現(xiàn)象，相對于“買房應(yīng)該看七次以上”的經(jīng)驗(yàn)之談，往往只看一次或者當(dāng)場拍板的買房人，一般被稱為“沖動(dòng)型買家”。本以為隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入政策控制通道，投資者的絕跡會(huì)使“沖動(dòng)型買家”一詞成為歷史，誰知在這個(gè)夏天，它卻又一次出現(xiàn)在人們面前……

陽光、沙灘、海岸、蟬鳴、鳥叫、日光浴、游艇、自助燒烤、海鮮……炎炎夏日，這對于城市空氣質(zhì)量較差、悶熱桑拿天持續(xù)、工作壓力較大的北京居住者來說，是不是有不小的誘惑力？如果再被告知包括游覽周邊景點(diǎn)、三環(huán)附近車接車送等一切都是免費(fèi)的，你是不是就更動(dòng)心？正是因?yàn)檫@種心動(dòng)，使不少北京居住者以旅游的名義踏上了看房班車，雖然多數(shù)“游客”起初并無購房意愿，但是旅行結(jié)束后，名下卻多了當(dāng)?shù)氐囊惶追慨a(chǎn)。

出去旅游帶回一套房子

說到?jīng)_動(dòng)型買家，王先生就是其中一員。“本來只想帶著全家去海邊玩兒一圈兒，結(jié)果卻買了一套房回來。”王先生笑著說道。

據(jù)了解，從事貿(mào)易工作的王先生是地道的北京人，家住朝陽門附近。由于王先生平日工作較為繁忙、經(jīng)常加班，所以少有時(shí)間陪家人游玩。近來北京天氣比較炎熱，王先生想趕緊抽時(shí)間帶妻兒出去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，正巧看見北戴河某項(xiàng)目“免費(fèi)游玩”的宣傳，王先生便趕緊撥通電話，順理成章地加入了“旅游看房”的行列。

“到了售樓處，剛開始只是隨大流聽沙盤講解、看樣板間，但后來感覺這里的房子真是便宜，30多萬一套，包含精裝修，這樣的價(jià)格在北京三環(huán)以里連衛(wèi)生間都很難買到，加上項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，離海邊較近，感覺是避暑的好去處，于是跟愛人商量，決定在這邊買上一套房，供以后休閑度假時(shí)使用。”王先生說道。

與王先生情況類似的，還有周女士等一行三人。據(jù)周女士介紹，該項(xiàng)目銷售人員比較熱情、態(tài)度也好，茶點(diǎn)、飲料、零食等準(zhǔn)備到位，項(xiàng)目現(xiàn)場布置溫馨、浪漫，音樂舒緩，園區(qū)景致上乘……這些都讓周女士和與其同行的林女士、王女士感覺很滿意，決定各自買上一套，以后還可以分別與家人前來游玩。“不過當(dāng)天我沒有帶夠現(xiàn)金，只是交了定錢，等過段時(shí)間還得和家人再過去一趟。”周女士表示。

房屋“白菜價(jià)”具有吸引力

從目前沿海地區(qū)的旅游地產(chǎn)市場銷售情況來看，像王先生、周女士這樣沖動(dòng)型買家伴隨夏日增溫而增加，類似的購房情況在山東、海南等地也相繼出現(xiàn)。

談到?jīng)_動(dòng)型買家扎堆購房的心理，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅一語中的：“愛占便宜”。“開始只想跟著去免費(fèi)旅游，但是到最后卻被‘忽悠’花錢買房。”郭毅說道，“另外也是因?yàn)槎际腥丝谔?，一些中老年人想找一些山清水秀、空氣質(zhì)量較好的地方養(yǎng)老，這種需求也有一定的驅(qū)動(dòng)作用。”

此外，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這類買家形成的主要原因還有如下幾點(diǎn)：一是因?yàn)楫?dāng)?shù)胤績r(jià)絕對值很低，北京新房價(jià)格起碼要在每平方米兩三萬元之間，而一些海景房的價(jià)格只要每平方米5000多元。二是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐拇_有一些比較獨(dú)特的資源，加之房屋總價(jià)低，所以決定買房不需要考慮很長時(shí)間，往往買家對房源周邊配套等情況都不是很了解，類似于在買快消品。“就好比消費(fèi)者看到廣告做得好就去買洗發(fā)水，但是對其實(shí)質(zhì)作用并不是很了解。”張大偉說道。三是這種賣房的方式類似于傳銷，從購房者坐上看房班車開始，一些銷售人員就不停地說項(xiàng)目好，給購房者“洗腦”。

幾類房產(chǎn)受沖動(dòng)型買家青睞

據(jù)專家介紹，除去海景房，商住房、商鋪、環(huán)首都房產(chǎn)及海外房產(chǎn)也較容易引發(fā)購房者沖動(dòng)購房。

首先是商住房。由于北京受限購政策影響，“房票”趨緊，很多手上有閑錢但又投資無路的人想到了投資商住房，以使資產(chǎn)保值增值。從目前市場反饋情況來看，不少不限購的新盤一經(jīng)推出便受到購房者熱捧，有些購房者一下買上兩套、三套，甚至更多，坐等升值。

在張大偉看來，商住房原本是按辦公需求來規(guī)劃的，其居住舒適性要差一些，普通住宅容積率一般在2.8左右，而商住房容積率在3.5以上。另外小區(qū)配套也不是很完善，且商住房交易稅費(fèi)比較高，首付款通常為50%。另據(jù)郭毅介紹，商住房日常維護(hù)成本很高，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等也都會(huì)比一般住宅收費(fèi)要高。而且購買商住房還要考慮其50年產(chǎn)權(quán)的問題。雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定居住用地70年使用權(quán)期滿的可自動(dòng)續(xù)期，但是對商業(yè)公建類的產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題并不明確，將來一旦商住房40年、50年的產(chǎn)權(quán)到期后，還要面對補(bǔ)交土地出讓金續(xù)租的問題。另外就是目前計(jì)劃出臺(tái)的房產(chǎn)稅，未來究竟是對商住房按何稅率征收還不好說，這也是一個(gè)不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

郭毅認(rèn)為，如果選擇投資商住房的話，應(yīng)該重點(diǎn)注意兩個(gè)方面：第一，應(yīng)該選擇離主城區(qū)相對較近的房源，這類的房源日后較容易轉(zhuǎn)手、變現(xiàn)。第二，房源附近軌道交通要便利，這樣的話，即使房子是在五六環(huán)的位置上，也比較容易出租及轉(zhuǎn)手。

其次是商鋪。對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的人群來講，投資商鋪也是其所考率投資的又一重點(diǎn)。另外，一部分人也容易受投資商鋪回報(bào)率較高的宣傳影響，沖動(dòng)購房。

郭毅認(rèn)為，商鋪投資是一種很專業(yè)的投資行為，考量投資者的專業(yè)眼光。普通投資者要自主學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營方面的一些專業(yè)知識，確保投資之后能有回報(bào)?？偟恼f來，購買商鋪，要重點(diǎn)考察商鋪周邊的人流量及其人群的消費(fèi)能力，然后選擇一個(gè)位置較好的鋪位。“雖然與位置較差的鋪位相比，位置較好的鋪位價(jià)格可能要高出三四倍，但是這有利于以后出租及出售。”郭毅談道。

其次是環(huán)首都房產(chǎn)。受“大七環(huán)”概念的影響，近來河北省的廊坊、涿州、香河、固安一帶的房產(chǎn)受到購房者的關(guān)注。一些在北京工作，但是暫無買房資格，經(jīng)濟(jì)狀況“捉襟見肘”的購房者開始考慮購買這些區(qū)域的房產(chǎn)。雖然這些地區(qū)的房屋總價(jià)相對便宜，但是受交通條件制約，往返北京主城區(qū)時(shí)間往往在4-6小時(shí)之間，購房者要想清楚其所付出的時(shí)間成本是否劃算，想想是否能忍受每天把這么多的時(shí)間浪費(fèi)在路上。更為真實(shí)的情況是，一些在這些區(qū)域置業(yè)的購房者，仍會(huì)在主城區(qū)租房居住，供工作日居住使用，而其購買的環(huán)首都的房產(chǎn)也就無疑成為“周末房”。

最后是海外房產(chǎn)。相比于對國內(nèi)某些城市房地產(chǎn)市場狀況及項(xiàng)目周邊配套不了解，海外置業(yè)所要面對的這些問題尤為凸顯。

郭毅表示，投資海外房產(chǎn)一定要對該國及其房產(chǎn)具體所在板塊的經(jīng)濟(jì)情況有所了解，其經(jīng)濟(jì)狀況處于上升趨勢，才有一定的投資價(jià)值。另外還要考察海外房產(chǎn)項(xiàng)目周邊的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套，方便孩子上學(xué)及家人居住。如果購房者有移民需求，應(yīng)該向了解當(dāng)?shù)匾泼裾叩膶I(yè)律師尋求幫助。另外，張大偉認(rèn)為，如果購房者真的是喜歡某個(gè)國家的居住環(huán)境，那么出資該國房產(chǎn)則無可厚非。如果純粹是為了投資，那么從目前全球范圍來看，房價(jià)漲幅最大的就是中國，所以還是國內(nèi)的投資機(jī)會(huì)要多一些。

總體來說，不管是“沖動(dòng)購買”哪種房源，郭毅建議，最重要的是針對自身的經(jīng)濟(jì)情況量力而行，千萬別因一時(shí)沖動(dòng)，購買超越自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房產(chǎn)。另外，在房產(chǎn)投資中，要針對不同類型的房地產(chǎn)投資品，掌握相關(guān)專業(yè)知識，了解項(xiàng)目本身以及項(xiàng)目周邊的基本情況，做到有的放矢，把投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

買不了解的房產(chǎn)當(dāng)心“沖動(dòng)的懲罰”

消費(fèi)者在旅游氛圍下買房，后續(xù)滿意度是否會(huì)持續(xù)？“反悔要求退房的情況也時(shí)有發(fā)生。”張大偉說道。那么，濱海度假型房產(chǎn)究竟有何不足之處？郭毅表示，這類房子對于北京購房者來說，年使用率較低，遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，往往一年也就能飛過去幾回，交通成本較高。自住的話，這些房源一般都不在景區(qū)核心地帶，且周邊配套設(shè)施相對缺乏。出租或出售的話，該類房源周邊有大量的空置房，二手房屋流通市場變現(xiàn)能力較差，想租、想賣都不是很容易，未來升值空間也較小。除此之外，受海濱氣候條件影響，房屋比較潮濕，冬天取暖也較為麻煩，不太適合有風(fēng)濕類疾病的中老年人長期居住。靠海房屋里的家具也容易受損，房屋日常維護(hù)成本較高。

“購房者很容易被吸引到當(dāng)時(shí)的銷售氛圍當(dāng)中，沖動(dòng)買房，等把房子買下來之后，才發(fā)現(xiàn)會(huì)面臨很多問題。”郭毅說道。

此外，針對這類買家總會(huì)將當(dāng)?shù)胤績r(jià)與北京房價(jià)相比的行為，張大偉認(rèn)為，這沒有什么實(shí)際意義。如果是以北京房價(jià)來做比較的話，那么會(huì)發(fā)現(xiàn)全球的房價(jià)都不貴，當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格還是要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霠顩r相匹配。比如山東省居民月平均收入也就在2000-3000元之間，這樣來看，5000元/平方米的房價(jià)就不算低了。對于很多北京人來講，買一套二三十萬的房子就如同買一輛車一樣容易，他們往往認(rèn)為買車還會(huì)磨損，但是買房起碼不會(huì)跌，總覺得這筆錢比存銀行好，但實(shí)際情況不一定是這樣。外地三四線的房產(chǎn)，其二手房市場還沒有完全成熟起來，價(jià)格比新房市場要低很多，投資者很難變現(xiàn)，不像北京的二手房源掛牌之后可能在一個(gè)星期內(nèi)就可以賣掉，但是三四線城市的房子掛牌半年可能都沒人看。