近年來，房地產(chǎn)市場一直是備受關(guān)注的話題。今年以來，我市市場成交量總體保持較高增長，商品住房銷售總量達(dá)到了2010年以來最高。昨天下午，我市召開了“中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢分析報告會暨揚(yáng)州市房地產(chǎn)商會二屆一次會員大會”，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境、未來房價及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析。住建部政策研究中心主任秦虹出席會議并講話。

談現(xiàn)狀仍以剛改需求為主

今年1-10月份全國新建商品房銷售面積增速21.8%，銷售額增速32.3%，增速非常大。不僅新房市場，全國40個重點城市的二手房銷售面積今年前三季度同比增長84%。“這種增長與之前相比，最大的不同在于，此次房地產(chǎn)增長主要是由自住性需求所帶動的。”

秦虹表示，當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)支撐了市場上的自住性需求。“第6次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年人口總數(shù)中20歲-24歲和35-45歲人口占比最多。到今年，一部分人23-27歲，正是談婚論嫁，最需要房子的時候，而38-48歲人群是年輕勞動力，最有創(chuàng)造力、敢于冒險，是高儲蓄人口，對住房、買房的需求是最旺盛的。”秦虹分析，這樣的人口結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致即使政府在大城市抑制了投機(jī)投資性需求，目前自住性需求和改善性需求仍然比較旺盛。“但由于獨生子女政策，剛性需求比較強(qiáng)是階段性的，改善性需求會逐步超越自住性需求。”

已經(jīng)出現(xiàn)分化格局

秦虹認(rèn)為，過去10年是房地產(chǎn)的黃金十年。“但是目前市場出現(xiàn)分化，與人口流動有關(guān)。”秦虹表示，規(guī)模越大、等級越高的大城市，人口集聚速度越快，對房地產(chǎn)需求增長的也越快，壓力就越大，導(dǎo)致房價上漲。

秦虹認(rèn)為，2010年全國遷移人口中的47%進(jìn)入了全國前35個大中城市，其中40%進(jìn)入了北上廣深。“即使有最嚴(yán)格的房產(chǎn)政策，大城市房價依然上漲。”

“中小城市人口向大城市流動，導(dǎo)致大城市房產(chǎn)需求旺盛，市場出現(xiàn)分化，而市場分化格局是長期性的。”秦虹說，比如，四個一線城市今年房價上漲同比超過20%，而70個大城市平均房價上漲不到10%，如果把全國657個城市的房價平均下來，上漲幅度可能連5%都不到，還有少數(shù)城市房價在下跌。“這就是中國今天的房產(chǎn)格局，市場狀況、供求結(jié)構(gòu)完全不同。”

談趨勢明年房市資金環(huán)境將有壓力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是投資性企業(yè)，與貨幣因素高度相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)主要靠杠桿賺錢，杠桿就是資金。所以，整個房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，與貨幣政策、貨幣環(huán)境密切相關(guān)。

“明年開始，美國取消量化寬松政策，很有可能導(dǎo)致美國債券利率上升。”秦虹表示，為保持中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中國政府將迫不得已升息，否則大量熱錢將跑到國外。而如果政府升息，明年可能看不到寬松的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場將造成嚴(yán)峻壓力。秦虹認(rèn)為，2014年，房地產(chǎn)市場整體外部資金環(huán)境不會更寬松，資金成本、土地成本、原材料成本、勞動力成本會進(jìn)一步增長。

揚(yáng)州樓市不會出現(xiàn)房產(chǎn)危機(jī)

不斷發(fā)展的揚(yáng)州樓市，會不會出現(xiàn)溫州、鄂爾多斯（600295）那樣的房產(chǎn)危機(jī)問題？“溫州、鄂爾多斯出現(xiàn)的房產(chǎn)危機(jī)問題不會擴(kuò)張，經(jīng)調(diào)查，這兩地的房產(chǎn)危機(jī)主要是民間資本和高利貸市場比較發(fā)達(dá)。將資金杠桿運用到極致，投資性需求過多，從而導(dǎo)致2010年國家一停貸，這兩地房市就挺不住了。”秦虹認(rèn)為，但其他地方就不會出現(xiàn)這種情況。所以，只要守住杠桿底線，房地產(chǎn)市場總體來看是安全的。

“中國房地產(chǎn)市場總體來講不會出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險。”秦虹表示，中國房價變化趨勢與經(jīng)濟(jì)增長方向是一致的。只要對2020年前中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有信心，就可以對中國房地產(chǎn)有信心。