城陽區(qū)出臺物業(yè)質(zhì)量保修金交存規(guī)定

針對保修期內(nèi)房屋質(zhì)量投訴和糾紛制定

 

購買商品房，保修期內(nèi)出現(xiàn)房屋漏雨、電梯損壞這樣的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商不認(rèn)賬，購房者往往感到頭痛。前天，城陽區(qū)出臺物業(yè)質(zhì)量保修金交存規(guī)定，待售房地產(chǎn)項(xiàng)目交付前，開發(fā)商須先交一定的保修金，使得居民這一顧慮得到有效化解。

 

總額上限：500萬元

 

前天上午，城陽區(qū)物業(yè)辦召集房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表共120余人召開現(xiàn)場會(huì)，學(xué)習(xí)城陽區(qū)剛剛出臺的規(guī)定。“設(shè)立保修金制度主要是針對保修期內(nèi)房屋質(zhì)量投訴和糾紛而制定的。”城陽物業(yè)辦主任矯立啟說，目前青島市已設(shè)立住宅專項(xiàng)維修基金，解決了房屋保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問題，對于保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，城陽區(qū)在全市率先做出這一規(guī)定。

 

根據(jù)規(guī)定，自2014年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城陽區(qū)新建用于銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在向業(yè)主辦理商品房交付前，到區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)質(zhì)量保修金交存手續(xù)。保修金按照建筑安裝總造價(jià)3%的標(biāo)準(zhǔn)交存。對于分期開發(fā)的同一項(xiàng)目，按照交存標(biāo)準(zhǔn)及程序分期執(zhí)行，總額上限為500萬元，作為整個(gè)項(xiàng)目保修金使用。物業(yè)主管部門在所在地商業(yè)銀行開設(shè)專戶，用來存儲(chǔ)保修金。同時(shí)，每年都要以業(yè)主方便查閱的形式定期公示保修金的交存、使用、退還等情況，接受業(yè)主、開發(fā)商的監(jiān)督。

 

儲(chǔ)存年限：5年

 

保修金儲(chǔ)存年限為5年，按照銀行公布的同期活期存款利率計(jì)息。兩年保修期滿后30日內(nèi)，退還50%本息；5年儲(chǔ)存期滿后30日內(nèi)，退還剩余本息余額。其中，對于分期開發(fā)的，每期滿兩年退還50%，剩余50%待整個(gè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付之日滿5年后退還。

 

退還時(shí)，開發(fā)商需提出申請，物業(yè)管理部門按照投訴記錄檔案，審查履行保修義務(wù)及質(zhì)量投訴整改情況，并書面征求質(zhì)監(jiān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)意見，在物業(yè)宣傳欄公示7天，沒有異議后，方可向銀行出具退還通知書。需要補(bǔ)充的是，物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復(fù)維修，截至保修期到期仍有影響正常使用的質(zhì)量遺留問題的，保修金暫不退還，直至質(zhì)量問題得到修復(fù)為止。

 

如何確保能順利實(shí)施？不交保修金房子不能賣

 

“開發(fā)商只有交納保修金，才能拿到物業(yè)主管部門出具的證明，沒有這個(gè)證明，房子就不能賣。”矯立啟說，開發(fā)商在房屋確權(quán)登記前辦理房屋面積實(shí)測手續(xù)時(shí)，必須出具證明，否則不予辦理。同時(shí)，在商品房交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供保修金交存證明，未交納保修金的項(xiàng)目，開發(fā)商不得交付商品房，業(yè)主也有權(quán)拒絕接收。相關(guān)部門也不得辦理商品房綜合驗(yàn)收備案、房屋確權(quán)登記等手續(xù)。

 

另外，開發(fā)商未交存保修金的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納，逾期仍未交納的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滯納金，并予以處罰。這也是對房地產(chǎn)開發(fā)商提高質(zhì)量意識的一種督促。而且，開發(fā)主管部門會(huì)將保修金交存情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，并與其社會(huì)信用評價(jià)掛鉤。哪些情況下可以申請？

 

開發(fā)商不作為就可使用

 

根據(jù)規(guī)定，在保修期內(nèi)，如果房屋出現(xiàn)消防、供水、供電、綠化、道路管線及停車場等國家規(guī)定的配套設(shè)施質(zhì)量問題，需要維修時(shí)，遇到開發(fā)商不履行保修義務(wù)，或因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，物業(yè)主管部門有權(quán)使用保修金。

 

具體包括，小區(qū)道路、綠化、配套服務(wù)用房、健身娛樂設(shè)施、二次供水、監(jiān)控、垃圾中轉(zhuǎn)站等公共設(shè)施不配套、不到位提前交房等。還有，項(xiàng)目工程質(zhì)量差、門窗、管線設(shè)計(jì)不合理、存在使用缺陷；項(xiàng)目道路、綠化、庭院燈、垃圾中轉(zhuǎn)站配套不完善；項(xiàng)目圍墻、大門未封閉；項(xiàng)目自來水管線質(zhì)量差多次爆裂；項(xiàng)目二次供水設(shè)計(jì)不合理、自來水壓力不足；項(xiàng)目供電、供氣、供暖、通訊未開通、不能正常使用；項(xiàng)目房頂、外墻、地下車庫滲水；項(xiàng)目安裝的電梯、監(jiān)控、古力井蓋質(zhì)量差多次出現(xiàn)問題以及配套的物業(yè)用房未及時(shí)移交使用等問題。實(shí)際操作時(shí)如何申請？

 

搶修事故先墊資后清償

 

物業(yè)專有部位發(fā)生可以使用保修金的情形時(shí)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)可以使用保修金情形時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)主管部門提出申請；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，可由物業(yè)和業(yè)主挑選的業(yè)主代表提出申請。物業(yè)主管部門核實(shí)情況后，確定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他具有相應(yīng)施工資格的單位進(jìn)行維修。維修結(jié)束后，主管部門采取轉(zhuǎn)賬形式，將維修費(fèi)用從保修金中支付給申請人或維修單位。期間，若開發(fā)企業(yè)對維修責(zé)任存在異議，應(yīng)當(dāng)委托質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。

 

若發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行墊資維修，并保存相關(guān)證據(jù)，在責(zé)任認(rèn)定明確后，可以申請使用保修金清償，物業(yè)主管部門應(yīng)將使用明細(xì)告之開發(fā)商。

 

 【鏈接】物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)定同步實(shí)施

 

記者從現(xiàn)場會(huì)了解到，2014年1月1日同時(shí)實(shí)施的，還包括城陽區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)備案規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在城陽區(qū)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在取得項(xiàng)目《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》后，交付使用前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)，內(nèi)容包括對國家規(guī)定和合同約定的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查和驗(yàn)收，查驗(yàn)過程由物業(yè)管理部門監(jiān)督。

 

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自承接查驗(yàn)后30日內(nèi)，到物業(yè)管理部門辦理備案手續(xù)，對于不辦理承接查驗(yàn)手續(xù)的開發(fā)商，不能辦理房屋面積實(shí)測手續(xù)，同時(shí)，開發(fā)商不移交承接查驗(yàn)材料，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)私自承接未辦理查驗(yàn)備案手續(xù)的項(xiàng)目，相關(guān)部門將給予處罰。“這一舉措對開發(fā)商是一種監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是一種責(zé)任規(guī)避。”矯立啟說。

 

【說法】購房者吃上“定心丸”

 

矯立啟說，近年來，有些開發(fā)項(xiàng)目將配套設(shè)施不具備交付條件的項(xiàng)目提前交付，導(dǎo)致新建住宅小區(qū)投訴率高、物業(yè)矛盾糾紛突出；此外，因保修期內(nèi)工程質(zhì)量維修問題缺少必要監(jiān)管制約措施，導(dǎo)致業(yè)主投訴久拖未決；還有，因開發(fā)商售后維修不及時(shí)或溝通不到位，導(dǎo)致物業(yè)矛盾糾紛突出、影響后期物業(yè)管理。綜上幾個(gè)原因，城陽區(qū)制定出臺保修金規(guī)定。

 

今年5月份，張先生向物業(yè)辦投訴，一年前他在城陽一小區(qū)購買了一套新房，不久前，樓下古力蓋因車輛碾壓發(fā)生破碎，給自己的生活帶來不便。在協(xié)商開發(fā)商未果的情況下，他找到小區(qū)物業(yè)。盡管小區(qū)物業(yè)積極協(xié)調(diào)，無奈開發(fā)商拒絕露面。最終，在物業(yè)辦協(xié)調(diào)下，小區(qū)物業(yè)從收益中拿出資金，對破碎古力蓋進(jìn)行了更換。“現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主的投訴遲遲難以得到妥善處理，最終，只有通過法律途徑來解決。”矯立啟說，保修金制度實(shí)施后，居民遇到房屋質(zhì)量糾紛無需再打官司。

 

“現(xiàn)在，買房子更放心了。”城陽的祁先生說，他的一個(gè)朋友6年前買了一套新房，交房不久就出現(xiàn)樓頂漏雨問題，找到小區(qū)物業(yè)，物業(yè)讓聯(lián)系開發(fā)商，找開發(fā)商，對方根本不露面。后來，朋友自己花錢對樓頂重新維修。事后，朋友本想起訴開發(fā)商，當(dāng)由于平時(shí)工作忙，想想花的錢也不多，只好放棄。受朋友的影響，即將買房子的他也顧慮重重。

 

“我們不是檢測機(jī)構(gòu)，無法得知房屋是否存在質(zhì)量問題，更無法預(yù)知將會(huì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題。”城陽居民徐杰說，實(shí)行保修金制度后，他再買房子就沒有了后顧之憂。“保修金無疑給購房者吃了一顆定心丸。”采訪中市民紛紛表示。