1314，多少情侶癡迷的跨年，但對房地產業(yè)而言，卻是謎團叢生的過度。萬科[簡介 最新動態(tài)]“一哥”之位遭到貼身威脅，傳統(tǒng)商業(yè)地產遭到電商與高成本的內外夾擊，一二三四線城市的發(fā)展格局出現(xiàn)前所未有的分化，房地產稅的前景撲朔迷離……2014，究竟會給這些謎團怎樣的答案？

 

京華時報記者魯歡邢飛京華時報制圖吳尚楠

 

謎團1

 

萬科能否保住“一哥”的位子

 

看到《2013年房企銷售排行榜TOP50》，郁亮估計“壓力山大”。雖然萬科依然以1740.6億元的銷售額領先，但與第二名綠地之間的差額卻只有115.3億元。

 

已經連續(xù)做了10年老大的萬科從來沒有被逼得這么近過，即便是2009年，它與第二名的綠地之間，也差了120億元，而那時萬科的年銷售額才630億元。

 

從2012年到2013年，萬科的銷售　額 增 長　了22.75%，綠地卻增長了50.77%，這也是綠地在去年年初即下達的任務，這個貌似不可能完成的任務，綠地完成了。對于2014年的目標，萬科和綠地都沒說話，但據綠地某重要區(qū)域事業(yè)部的高層透露，今年他們的增長目標依然是50%。其實要說企業(yè)規(guī)模，躋身世界500強的綠地早已把固守房地產的萬科遠遠甩在后面，只是在房地產界，綠地要超越萬科只能拿房地產銷售數據說話。從2009年開始，綠地就以一種令人炫目的速度大幅縮小著與萬科的差距，五年來，這種差距從42.58%到36.65%、35.87%、23.98%，如今僅6.62%。若以這樣的速度，綠地今年超越萬科將是大概率事件。

 

神一般的萬科也會被超越，這似　乎是萬科進入后千億時代后，就被反復臆測的事件，但當這個預測如此清晰地逼近時，郁亮是否成竹在胸？

 

謎團2

 

傳統(tǒng)商業(yè)地產是否一蹶不振

 

王健林和馬云的億元豪賭終止了，財經八卦界的豪賭風頭話題已經讓給了董明珠和雷軍的10億元巨賭了。賭局雖然沒了，但在電子商務迅猛發(fā)展勢頭下，傳統(tǒng)商業(yè)地產何去何從的迷惘依然存在，2014伊始，發(fā)軔于電視游戲的可穿戴設備、體感設備成為科技界最被看好的應用技術，而這些技術將更加深刻地影響人們的消費模式，當電子商務與可穿戴體感設備無縫對接后，傳統(tǒng)商業(yè)地產將受到更大的沖擊，一蹶不振也許并不是虛言。

 

這幾年翻天覆地的變化，估計沒人再敢輕視網絡對傳統(tǒng)生活模式的巨大沖擊力，但也正如董明珠所篤信的，當傳統(tǒng)行業(yè)插上互聯(lián)網思維的翅膀，將無所匹敵。不轉型、不改變的傳統(tǒng)商業(yè)地產一定會死得很慘，但是充分細分化市場、貼近市場需求、緊跟時代的商業(yè)地產發(fā)展空間將依然是可觀的。萬科在昌平首個商業(yè)項目的成功，正是這種思路的產物。

 

壓力除了來自外部，還來自自身。近日，南京新街口某商場個體戶老板們集體站出來要求降房租。經過2009年以來的房價暴漲，傳統(tǒng)零售商業(yè)已經被驟升的租金、人力等成本壓得喘不過氣來。“為房東打工”似乎成為所有零售商們的共同職業(yè)，但總有到達邊際的時候。如果租金繼續(xù)保持這樣的上漲速度，涸澤而漁，傳統(tǒng)商業(yè)地產將死于自己的貪婪。

 

謎團3

 

一二線城市能否繼續(xù)領舞

 

回顧2013年，樓市交易大熱，成交面積、成交金額的同比漲幅，都將超過前3年，且創(chuàng)2010年調控以來的最高漲幅。一線城市和部分二線城市的火爆，與三四線城市的樓市冷清并存，分化愈發(fā)明顯成為去年樓市的主要特征。

 

中國指數研究院數據顯示，去年一線城市供不應求矛盾嚴峻，房價漲幅突出，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%，北京領漲全國，漲幅最大為28.33%；廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價較高，漲幅多在15%以上，其中廈門同比上漲27.91%，僅次于北京；武漢、重慶、成都等多數二三線城市供需基本均衡，房價走勢整體平穩(wěn)，同比漲幅多在10%以內；大連、沈陽、唐山等部分二三線城市住宅供大于求，房價上漲緩慢，漲幅多在6%以內，處于相對較低水平；溫州、?？凇⒘某堑壬贁刀€城市住宅市場下行，房價明顯下跌，其中溫州跌幅最大為13.91%。

 

對于2014年的樓市走勢，不少業(yè)界的看法是:一二線城市和三四線城市樓市出現(xiàn)反差走勢，前者高利潤、高周轉、高去化；后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險。但相比三四線城市已可看到的風險，一二線市場的風險低一些。不過，不斷出現(xiàn)的天價地塊，讓不少房地產企業(yè)感受到一二線城市土地狂飆帶來的風險，一位房企負責人表示，一二線城市土地成本已非常高，如果遇到市場調控，或者宏觀環(huán)境發(fā)生變化，實際上它的風險也是非常大的。

 

謎團4

 

房產稅是否有實質性進展

 

最近關于征收房產稅的消息又開始塵囂塵上，尤其是在樓市又開始出現(xiàn)火爆的行情下，自從2011年上海、重慶實施房產稅試點以來，有關房產稅擴大試點的消息就不絕于耳，更有消息盛傳2014年將正式征收房產稅。

 

5月24日，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍。雖然房產稅擴圍在今年并無太大動作，但十八屆三中全會《決定》提出，要深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，加快房地產稅立法并適時推進改革。

 

中原集團研究中心指出，“房地產稅”與“房產稅”一字之差，也意味著房地產行業(yè)的稅制改革將是一個系統(tǒng)工程，其中將涉及各類稅種的整合優(yōu)化。房產稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序，而其推進將是一件審慎及漸進的過程，短期內全面實施的可能性并不具備。

 

業(yè)內專家表示，盡管難以全面實施，但作為在需求端可利用其來抑制投資需求的房產稅，預計仍將有一些城市加入試點，一些則極有可能在2014年納入房產稅試點擴圍的城市名單中。