馬年樓市或成"退燒年" 北京土地市場(chǎng)拉開(kāi)大幕

2014年01月11日 10:56
來(lái)源: 中華工商時(shí)報(bào)
經(jīng)歷了2013年樓市量?jī)r(jià)齊升,漲聲一片的局面。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2014年,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房?jī)r(jià)增速將放緩,局部可能出現(xiàn)下行。“如果說(shuō)2013年房?jī)r(jià)總體特征是震蕩上行,有驚無(wú)險(xiǎn)的話(huà),那么2014年可以形容為退燒年,即高位震蕩,漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,2014年在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí),房地產(chǎn)投資拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演,房?jī)r(jià)依舊會(huì)穩(wěn)中有升。
連續(xù)上漲的2013年樓市
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2013年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連漲趨勢(shì)。部分城市房?jī)r(jià)已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲,廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó),僅有極少數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌。據(jù)官方和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市土地收入超過(guò)5100億元,創(chuàng)造了歷史最高峰值,是2012年的2.5倍,預(yù)計(jì)2013年全國(guó)土地收入將達(dá)到3.2萬(wàn)億元,也將超越歷史。
2013年地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年全國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)水平漲幅達(dá)到24%,比房?jī)r(jià)上漲的幅度高出1倍。以北京為例,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2013年北京住宅平均樓面價(jià)是9626元/平方米,同比2012年的6190元/平方米上漲約3500元/平方米,地價(jià)增長(zhǎng)了30%,而房?jī)r(jià)同比上漲約20%,地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)。
“盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯上漲過(guò)程,但各種信號(hào)明顯指出2014年房?jī)r(jià)走勢(shì),或許將以穩(wěn)字打頭,再度大幅上漲的空間不大。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出,除了調(diào)控政策的限制,土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào),因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增,必將帶來(lái)房屋供應(yīng)量增加,而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大,供應(yīng)量增加,需求相對(duì)穩(wěn)定,房?jī)r(jià)就失去了上漲的底氣。而中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟也認(rèn)為,大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。
“城市間價(jià)格分化進(jìn)一步擴(kuò)大也將可能出現(xiàn)在2014年。”李晟指出,價(jià)格分化的情況已經(jīng)在2013年樓市中顯現(xiàn),以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅要明顯高于二三線(xiàn)城市。由于一線(xiàn)城市的供需矛盾并沒(méi)有得到有效解決,房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng),而在部分二三線(xiàn)城市由于庫(kù)存較多,房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力,部分甚至可能出現(xiàn)下跌。
馬年樓市首周量?jī)r(jià)齊跌
蘊(yùn)涵了諸多揣測(cè)和期待的2014年樓市開(kāi)局不利,多個(gè)一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊跌。
其中,廣州樓市成交量和成交均價(jià)上演“大跳水”。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,廣州十區(qū)二市馬年首周成交1646套,較前一周,環(huán)比大降39.9%。價(jià)格方面,廣州十區(qū)二市成交均價(jià)11391元/平方米,環(huán)比前一周的17366元/平方米,下滑了34.4%。其中,中心六區(qū)成交均價(jià)又被打回2萬(wàn)元/平方米以下,為18194元/平方米,降幅37%。其余外圍區(qū)域的周成交均價(jià)波動(dòng)相對(duì)較小,為10728元/平方米,下滑16.6%。
亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,馬年首周北京商品住宅共成交1693套,面積20.43萬(wàn)平方米,環(huán)比之前一周分別下降了30%和16%,創(chuàng)自去年12月以來(lái)新低。數(shù)據(jù)還顯示,馬年首周,北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)新盤(pán)入市,比2013年最后一周銳減了6個(gè)。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是位于房山區(qū)的首開(kāi)熙悅睿府和位于通州區(qū)的紅杉公館。二者都是純新盤(pán),共提供房源672套,新增預(yù)售許可面積4.6萬(wàn)平方米,環(huán)比之前一周也大減75%和74%。
對(duì)此,鏈家地產(chǎn)張旭表示,2013年以來(lái),由于預(yù)售價(jià)格監(jiān)管升級(jí),多個(gè)定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目被暫緩入市。在房企財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn),資金壓力降低的背景下,這些“待售”項(xiàng)目降價(jià)入市的動(dòng)機(jī)進(jìn)一步下降。與二手房業(yè)主易受短期市場(chǎng)影響不同的是,房企的定價(jià)考慮更為長(zhǎng)遠(yuǎn),在新房庫(kù)存屢創(chuàng)新低,項(xiàng)目稀缺性增加的情況下,雖然整體市場(chǎng)處于偏冷狀態(tài),但房企的預(yù)期依然比較樂(lè)觀(guān),未來(lái)預(yù)售價(jià)格管控的力度以及高價(jià)項(xiàng)目的入市難易程度將會(huì)成為決定新房市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素。
土地市場(chǎng)大幕拉開(kāi)
1月7日,北京共出讓四宗土地,其中兩宗將建設(shè)自住型商品房,配建面積達(dá)8.6萬(wàn)平方米。全部四宗土地總出讓金達(dá)78.1億元。其中房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地溢價(jià)率高達(dá)214%,令人唏噓,這也標(biāo)志著2014年北京土地市場(chǎng)“大戰(zhàn)”正式拉開(kāi)帷幕。
7日下午,首先進(jìn)行拍賣(mài)的是北京順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)E1-01等地塊,該地塊建筑控制規(guī)模25.3365萬(wàn)平方米,起拍價(jià)20.75億元,有3家房企到場(chǎng)參與競(jìng)拍分別是:和裕、首創(chuàng)、葛洲壩。雖然只有3家房企參與,但是這3家舉牌都非常干脆,競(jìng)價(jià)階梯甚至達(dá)到了1億元,經(jīng)過(guò)16輪就達(dá)到了土地價(jià)格的合理上限30.71億,轉(zhuǎn)而競(jìng)拍配建的自住型商品房面積。最終經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)拍,和裕以30.71億元配建5.4萬(wàn)平方米“限價(jià)商品住房”和6.6萬(wàn)平方米“自住型商品房”拿下該地塊,樓面價(jià)12120元/平方米,溢價(jià)率48%。
此外另一宗趙全營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)E1-02、F3-01、F3-02等地塊幾乎同時(shí)在北京市國(guó)土局官網(wǎng)公布了結(jié)果,北京萬(wàn)安匯鑫投資管理有限公司和北京錦富鴻翔投資管理有限公司聯(lián)合體以21.75億元,并配建限價(jià)為7500元/平方米的“限價(jià)房”2.93萬(wàn)平方米和限價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米的“自住房”2萬(wàn)平方米,該地塊樓面價(jià)10792元/平方米,溢價(jià)率0.92%。截至目前,北京已有24宗自住型商品房地塊。
隨后,房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地經(jīng)過(guò)125輪角逐,以24.6億元被房開(kāi)和云南城投和創(chuàng)意科技聯(lián)合體摘得,溢價(jià)率高達(dá)214%,折合樓面價(jià)15081元/平方米。時(shí)隔222天北京再次出現(xiàn)了溢價(jià)率高達(dá)200%以上的地塊。據(jù)了解該地塊地理位置優(yōu)越,位于拱辰街道辦事高教園區(qū)3號(hào)東側(cè),又屬純商業(yè)金融用地,因此競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)如此激烈。
另一宗房山區(qū)拱辰街道北京國(guó)土局官網(wǎng)也公布了結(jié)果,北京房開(kāi)韓建置業(yè)有限公司以1.04億元摘得,溢價(jià)率0.97%,折合樓面價(jià)4044元/平方米。
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