經(jīng)歷了2013年樓市量?jī)r(jià)齊升，漲聲一片的局面。眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房?jī)r(jià)增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。“如果說(shuō)2013年房?jī)r(jià)總體特征是震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)的話(huà)，那么2014年可以形容為退燒年，即高位震蕩，漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，2014年在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房?jī)r(jià)依舊會(huì)穩(wěn)中有升。

連續(xù)上漲的2013年樓市

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連漲趨勢(shì)。部分城市房?jī)r(jià)已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲，廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，僅有極少數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌。據(jù)官方和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市土地收入超過(guò)5100億元，創(chuàng)造了歷史最高峰值，是2012年的2.5倍，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)土地收入將達(dá)到3.2萬(wàn)億元，也將超越歷史。

2013年地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)70個(gè)大中城市地價(jià)水平漲幅達(dá)到24%，比房?jī)r(jià)上漲的幅度高出1倍。以北京為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2013年北京住宅平均樓面價(jià)是9626元/平方米，同比2012年的6190元/平方米上漲約3500元/平方米，地價(jià)增長(zhǎng)了30%，而房?jī)r(jià)同比上漲約20%，地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)。

“盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯上漲過(guò)程，但各種信號(hào)明顯指出2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)，或許將以穩(wěn)字打頭，再度大幅上漲的空間不大。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào)，因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增，必將帶來(lái)房屋供應(yīng)量增加，而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大，供應(yīng)量增加，需求相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就失去了上漲的底氣。而中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟也認(rèn)為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。

“城市間價(jià)格分化進(jìn)一步擴(kuò)大也將可能出現(xiàn)在2014年。”李晟指出，價(jià)格分化的情況已經(jīng)在2013年樓市中顯現(xiàn)，以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅要明顯高于二三線(xiàn)城市。由于一線(xiàn)城市的供需矛盾并沒(méi)有得到有效解決，房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng)，而在部分二三線(xiàn)城市由于庫(kù)存較多，房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

馬年樓市首周量?jī)r(jià)齊跌

蘊(yùn)涵了諸多揣測(cè)和期待的2014年樓市開(kāi)局不利，多個(gè)一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊跌。

其中，廣州樓市成交量和成交均價(jià)上演“大跳水”。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)二市馬年首周成交1646套，較前一周，環(huán)比大降39.9%。價(jià)格方面，廣州十區(qū)二市成交均價(jià)11391元/平方米，環(huán)比前一周的17366元/平方米，下滑了34.4%。其中，中心六區(qū)成交均價(jià)又被打回2萬(wàn)元/平方米以下，為18194元/平方米，降幅37%。其余外圍區(qū)域的周成交均價(jià)波動(dòng)相對(duì)較小，為10728元/平方米，下滑16.6%。

亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，馬年首周北京商品住宅共成交1693套，面積20.43萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別下降了30%和16%，創(chuàng)自去年12月以來(lái)新低。數(shù)據(jù)還顯示，馬年首周，北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)新盤(pán)入市，比2013年最后一周銳減了6個(gè)。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是位于房山區(qū)的首開(kāi)熙悅睿府和位于通州區(qū)的紅杉公館。二者都是純新盤(pán)，共提供房源672套，新增預(yù)售許可面積4.6萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周也大減75%和74%。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)張旭表示，2013年以來(lái)，由于預(yù)售價(jià)格監(jiān)管升級(jí)，多個(gè)定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目被暫緩入市。在房企財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn)，資金壓力降低的背景下，這些“待售”項(xiàng)目降價(jià)入市的動(dòng)機(jī)進(jìn)一步下降。與二手房業(yè)主易受短期市場(chǎng)影響不同的是，房企的定價(jià)考慮更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，在新房庫(kù)存屢創(chuàng)新低，項(xiàng)目稀缺性增加的情況下，雖然整體市場(chǎng)處于偏冷狀態(tài)，但房企的預(yù)期依然比較樂(lè)觀(guān)，未來(lái)預(yù)售價(jià)格管控的力度以及高價(jià)項(xiàng)目的入市難易程度將會(huì)成為決定新房市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素。

土地市場(chǎng)大幕拉開(kāi)

1月7日，北京共出讓四宗土地，其中兩宗將建設(shè)自住型商品房，配建面積達(dá)8.6萬(wàn)平方米。全部四宗土地總出讓金達(dá)78.1億元。其中房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地溢價(jià)率高達(dá)214%，令人唏噓，這也標(biāo)志著2014年北京土地市場(chǎng)“大戰(zhàn)”正式拉開(kāi)帷幕。

7日下午，首先進(jìn)行拍賣(mài)的是北京順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)E1-01等地塊，該地塊建筑控制規(guī)模25.3365萬(wàn)平方米，起拍價(jià)20.75億元，有3家房企到場(chǎng)參與競(jìng)拍分別是：和裕、首創(chuàng)、葛洲壩。雖然只有3家房企參與，但是這3家舉牌都非常干脆，競(jìng)價(jià)階梯甚至達(dá)到了1億元，經(jīng)過(guò)16輪就達(dá)到了土地價(jià)格的合理上限30.71億，轉(zhuǎn)而競(jìng)拍配建的自住型商品房面積。最終經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)拍，和裕以30.71億元配建5.4萬(wàn)平方米“限價(jià)商品住房”和6.6萬(wàn)平方米“自住型商品房”拿下該地塊，樓面價(jià)12120元/平方米，溢價(jià)率48%。

此外另一宗趙全營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)E1-02、F3-01、F3-02等地塊幾乎同時(shí)在北京市國(guó)土局官網(wǎng)公布了結(jié)果，北京萬(wàn)安匯鑫投資管理有限公司和北京錦富鴻翔投資管理有限公司聯(lián)合體以21.75億元，并配建限價(jià)為7500元/平方米的“限價(jià)房”2.93萬(wàn)平方米和限價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米的“自住房”2萬(wàn)平方米，該地塊樓面價(jià)10792元/平方米，溢價(jià)率0.92%。截至目前，北京已有24宗自住型商品房地塊。

隨后，房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地經(jīng)過(guò)125輪角逐，以24.6億元被房開(kāi)和云南城投和創(chuàng)意科技聯(lián)合體摘得，溢價(jià)率高達(dá)214%，折合樓面價(jià)15081元/平方米。時(shí)隔222天北京再次出現(xiàn)了溢價(jià)率高達(dá)200%以上的地塊。據(jù)了解該地塊地理位置優(yōu)越，位于拱辰街道辦事高教園區(qū)3號(hào)東側(cè)，又屬純商業(yè)金融用地，因此競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)如此激烈。

另一宗房山區(qū)拱辰街道北京國(guó)土局官網(wǎng)也公布了結(jié)果，北京房開(kāi)韓建置業(yè)有限公司以1.04億元摘得，溢價(jià)率0.97%，折合樓面價(jià)4044元/平方米。