驗房后再辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。如何在收房時避免這些問題呢？

堅持先驗房

雖然目前業(yè)內(nèi)的普遍做法是先要求業(yè)主在收樓文件上簽字，然后發(fā)放鑰匙，但業(yè)主仍應該積極爭取，要求先驗房、后辦理手續(xù)，若條件允許，更可將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

若業(yè)主勢單力薄，無法實現(xiàn)這點，也應在簽收時留個心眼，比如在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。那么，驗房時，應該驗些什么呢？

在合同中對于面積等大問題規(guī)定已經(jīng)較為明確的前提下，業(yè)主應將精力放在一些細節(jié)上。比如，詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題等。

一旦在驗房時發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

查看五證、兩書

要求開發(fā)商出具五證二書，是驗房環(huán)節(jié)最重要的程序之一。

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局、國土資源局、建設局規(guī)劃局主管。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約維修的重要憑證。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少。

提前了解物業(yè)公約

在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先了解和簽訂《物業(yè)管理公約》。

《物業(yè)管理公約》是由物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理者共同參與而訂立的協(xié)議，它將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權利和義務以文件的形式予以確定。公約一般由物業(yè)管理公司擬定，但需經(jīng)各方簽署認可后方能生效。它能有效避免日后起糾紛。

您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費的大概數(shù)額，到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。

其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。