經(jīng)歷了2013年的火熱，樓市的話題依然是地方“兩會”的焦點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為86013億元，比上年增長19.8%，扣除價格因素實(shí)際增長19.4%，實(shí)際增速比上年加快4.5個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資仍保持較快發(fā)展。那么，2014年樓市表現(xiàn)將何去何從？專家普遍認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場將根據(jù)各城市的供需關(guān)系出現(xiàn)分化，因此，地方的調(diào)控也將出現(xiàn)分化。
在目前地方陸續(xù)召開的“兩會”上，城鎮(zhèn)化、霧霾成為普遍談?wù)摰慕裹c(diǎn)。同時，房地產(chǎn)話題也著墨不少。
記者發(fā)現(xiàn)，2014年差異化調(diào)控思路仍將延續(xù)，各地都根據(jù)自己實(shí)際情況提到了調(diào)控重點(diǎn)，一線城市強(qiáng)調(diào)調(diào)控力度不變，但二、三線城市卻透露出各不相同的信息。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大背景下，多層次的住房供應(yīng)將成為主流解決辦法，限價、限購的單一思路將有所轉(zhuǎn)變。
差異化的房地產(chǎn)調(diào)控
嚴(yán)躍進(jìn)表示，綜合居民收入增幅，與各地房價調(diào)控目標(biāo)相比較可知，北京、廣州、深圳、上海四個一線城市均未完成房價調(diào)控目標(biāo)；廈門、南京、鄭州等二線城市也難完成調(diào)控目標(biāo)。
在此背景下，一線城市對房地產(chǎn)調(diào)控的表述更多，北京市市長王安順1月16日在北京市十四屆人大二次會議上作《政府工作報(bào)告》時指出，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房價基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海市市長楊雄作 《政府工作報(bào)告》也同樣指出，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保住房用地供應(yīng)，并要健全住房保障和供應(yīng)體系。
然而，作為2013年唯一一個在70個大中城市中房價同比呈下降態(tài)勢的浙江溫州，浙江省人大代表李國勝則希望省政府能和國家住建部協(xié)商，給溫州的限購、限貸政策松綁，釋放改善型住房的需求，再次激發(fā)市場活力。
解決市場購房需求
以往圍繞房地產(chǎn)問題的核心在于房價，但從目前地方“兩會”的動向看，2014年房價問題無疑會有所弱化，取而代之的是如何解決住房問題，增加供應(yīng)被住房問題矛盾突出的地方視為一劑良藥。
CRIC預(yù)測，2014年，一線城市供應(yīng)仍舊相對不足，北京和上海2014年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強(qiáng)大吸附力，其市場實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。
“解決樓市這個難題的思路有兩個，其一是繼續(xù)打壓房價，其二是淡化對房價的管控，而力求解決市場的購房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)說，從目前各地政府的表態(tài)看，第二種思路更吻合樓市長效發(fā)展機(jī)制。
高層也透露出此意，住建部副部長仇保興近日表示，房地產(chǎn)政策如今有一個鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應(yīng)該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必中央出政策。
2014年房價將冷暖不均
地方“兩會”透出的差異化調(diào)控和強(qiáng)調(diào)供應(yīng)的思路能否解決高房價問題？恐怕至少在一、二線城市很難畢其功于一役。
“地方‘兩會’的召開，對于熨平看漲預(yù)期是有積極意義的。但要想改變房價的運(yùn)動軌跡，難度很大。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%，增速提高2.4個百分點(diǎn)。
“地方政府既要抑制房價，又要從土地出讓中獲得財(cái)政收入，這兩個目標(biāo)是互相矛盾和抵觸的。”嚴(yán)躍進(jìn)說，此前高價位的拿地態(tài)勢，會催生2014年房價進(jìn)一步上升。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年房價將呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢。由于樓市供應(yīng)短缺的問題很難在短期內(nèi)得到有效緩解，所以，隨著春節(jié)后購房需求的復(fù)蘇，銀行貸款支持力度的增強(qiáng)，供需矛盾的進(jìn)一步加劇，或?qū)?dǎo)致房價環(huán)比漲幅再度逐步擴(kuò)大。
冷暖不均在2014年或表現(xiàn)得更加極端，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場或?qū)⑨j釀崩盤風(fēng)險。
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