“世茂房地產(chǎn)和世茂股份是嚴(yán)重的同業(yè)競爭！”一位不愿具名的世茂股份股東1月22日致電《華夏時(shí)報(bào)》，請媒體強(qiáng)烈關(guān)注世茂股份和世茂房地產(chǎn)的同業(yè)競爭問題。
目前，世茂集團(tuán)下屬世茂股份和世茂房地產(chǎn)分別是內(nèi)地主板和香港的上市公司。
此前，世茂集團(tuán)為解決同業(yè)競爭問題，曾做出承諾：明確世茂股份將在中國境內(nèi)專門從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(包括但不限于銷售、租賃、物業(yè)管理等)業(yè)務(wù)；世茂房地產(chǎn)則主要專門從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)。
然而，隨著2013年世茂集團(tuán)整體業(yè)績大規(guī)模提升，即將進(jìn)入一線房地產(chǎn)開發(fā)商陣營，有關(guān)世茂集團(tuán)旗下兩家上市公司同業(yè)競爭問題，再度被股東們關(guān)注。
“我們發(fā)現(xiàn)這幾年世茂股份和世茂房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，擔(dān)心國內(nèi)上市的世茂股份股東利益不能保證。”上述世茂股份股東如是說。
世茂集團(tuán)的兩個(gè)上市公司結(jié)構(gòu)，是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中獨(dú)有的，即便是珠江合生系，也是只讓合生創(chuàng)展上市，珠江投資不上市。未來2年，世茂集團(tuán)提出的口號(hào)是沖刺千億銷售額，而如果內(nèi)部的同業(yè)競爭問題不解決，恐將成為世茂系千億目標(biāo)路上的“絆腳石”。
兄弟“互搏”
世茂股份1月17日公告稱，2013年1-12月，公司全年實(shí)現(xiàn)合同簽約額130.05億元，合同簽約面積97.93萬平方米，均錄得同比增長53%。世茂股份更表示，2014年、2015年公司還將保持50%左右的增速，并有望在今年實(shí)現(xiàn)200億銷售額。
2013年，世茂股份在市場上出盡風(fēng)頭，以高增長率成為2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的明星公司，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注和學(xué)習(xí)的對象，近期更是高調(diào)加大拿地。據(jù)本報(bào)記者觀察獲悉，當(dāng)中不少更是涉及到住宅用地項(xiàng)目，并由世茂股份主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)。
1月21日，世茂股份以23億元競得位于濟(jì)南天橋區(qū)官扎營片區(qū)及火車站北廣場區(qū)域的11塊土地，土地面積為41.4萬平方米，地上總建設(shè)面積約97萬平方米，地塊用途涉及商業(yè)商務(wù)、居住、交通樞紐及相關(guān)配套設(shè)施。而類似帶住宅類用途的地塊，在世茂股份近期所拿項(xiàng)目中比例大幅增加。
廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)的世茂股份2013年江浙地區(qū)拿地情況大概更能直觀說明問題，數(shù)據(jù)顯示，世茂股份在寧波、常熟、蘇州共斥資89億拿地，其中除寧波江北洋市河以西孫家1號(hào)地塊為綜合用地以外，其余全部明確標(biāo)示涵蓋住宅項(xiàng)目，當(dāng)中常熟市2013A-007號(hào)A地塊更是標(biāo)明為住宅用地項(xiàng)目。
世茂股份涉足住宅地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度已非常了然，但這亦不可避免多少會(huì)與世茂房地產(chǎn)形成互搏競爭。
“從世茂股份近期在寧波、濟(jì)南等地的拿地來看，已經(jīng)不是純粹的商業(yè)用地開發(fā)，而更多的是糅合新城建設(shè)的商住用地開發(fā)。這樣，其與世茂房地產(chǎn)之間的關(guān)系會(huì)顯得尷尬，原因在于住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)會(huì)形成重疊。在客戶資源、品牌推廣方面，世茂集團(tuán)可能會(huì)面臨‘1+1<2’的尷尬。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)亦如是說。
本報(bào)記者曾就此向世茂股份媒體聯(lián)絡(luò)人做進(jìn)一步求證，但未獲明確答復(fù)。截至發(fā)稿前，世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士電話未能接通。
分工難辨
有意思的是，世茂房地產(chǎn)和世茂股份分別由許榮茂的兒子許世壇和女兒許薇薇管理，兩個(gè)公司之間暗地較勁的案例在業(yè)內(nèi)有很多。
就目前的規(guī)模來看，世茂房地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于世茂股份，2013年錄得合約銷售670.73億元，同比增長46%，為世茂股份規(guī)模的五倍。
不少分析人士認(rèn)為，世茂股份近年來一直做策略方面的調(diào)整，希望可以進(jìn)一步加快資金周轉(zhuǎn)及擴(kuò)張步伐。
東興證券分析師鄭閔鋼更指出，一般商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)度要落后于住宅，尤其是對于城鄉(xiāng)接合部的大型居住社區(qū)，必須等到住宅開發(fā)到一定程度、人氣聚集后才有助于商業(yè)項(xiàng)目的銷售，因此世茂股份作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體自然受限。如今在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中適當(dāng)增加了住宅項(xiàng)目，相較之前清一色商業(yè)項(xiàng)目而言，住宅項(xiàng)目有利于銷售快速推進(jìn)。
事實(shí)上，為了提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，世茂股份與世茂房地產(chǎn)的合作模式已在改變，從之前聯(lián)合拿地分別開發(fā)（商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目），變成現(xiàn)在股權(quán)合作，共享收益。
鄭閔鋼指出，目前世茂股份與世茂房地產(chǎn)的合作項(xiàng)目當(dāng)中，雙方按照股權(quán)比例共同投資開發(fā)項(xiàng)目，并分享收益。盡管從項(xiàng)目開發(fā)角度來看，仍然是世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)住宅部分，世茂股份負(fù)責(zé)商業(yè)部分，但從收益角度而言，世茂股份的現(xiàn)金回籠速度和收益體現(xiàn)則可以加快，避免了單純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長的弊端。
其以石獅項(xiàng)目為例進(jìn)一步闡釋，世茂股份2013年4月開始拿地，10月30日開始實(shí)現(xiàn)銷售，首期別墅項(xiàng)目推出已經(jīng)回籠資金20億元，是這一模式的最好佐證。
但也恰恰是這種合作模式，更讓外界感覺對世茂系兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司的分工模糊不清。“兩家的項(xiàng)目都涉及商業(yè)和住宅的開發(fā)，確實(shí)開始漸漸有趨同的趨勢了。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。
“暫時(shí)來看，現(xiàn)在兩家公司的主業(yè)務(wù)線還是分得較清晰，但可能針對某些項(xiàng)目其中一家比較有興趣，于是做了也不奇怪。世茂房地產(chǎn)以住宅開發(fā)為主業(yè)，商業(yè)方面最多只是做些配套服務(wù)。世茂股份則主攻商業(yè)，但相信住宅項(xiàng)目的量不會(huì)很多，未來也不會(huì)長期專注住宅開發(fā)，否則兩家業(yè)務(wù)就會(huì)混淆。”國泰君安分析師余立峰告訴本報(bào)記者。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，盡管新型城鎮(zhèn)化這塊蛋糕很大，但世茂集團(tuán)如何將已有的資源分配一碗水端平，需要戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)上的重新梳理。畢竟集團(tuán)內(nèi)部的同業(yè)競爭對于整體的平穩(wěn)發(fā)展并不是一個(gè)喜訊。
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