新年伊始，回顧2013年，青島房地產(chǎn)市場是不平凡的一年。無論是成交表現(xiàn)出的“淡季不淡”，還是旺季頻現(xiàn)的“日光盤”，都奠定著2013年青島樓市“一路高歌猛進”的基調(diào)。不久之前，國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月青島新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲10.5%，縱觀國家統(tǒng)計局2013年12個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更是可以發(fā)現(xiàn)，青島樓市房價出現(xiàn)了“華麗麗”的十二連漲。

農(nóng)歷春節(jié)一過，2014年樓市正式拉開帷幕。早前就有樓市“預(yù)言帝”任志強曾在上月發(fā)布預(yù)測2014年房價仍將暴漲。與此同時，網(wǎng)絡(luò)上也充斥著李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)、鄂爾多斯溫州房價即將崩盤的消息。各種觀點充斥著置業(yè)者的視野，那么對于未知的2014，島城房地產(chǎn)行業(yè)的專家又有何觀點？青島樓市又將作何發(fā)展？日前，新聞網(wǎng)記者采訪了青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江，聽他聊聊對2014年島城樓市房價走勢預(yù)估。

【 2014房價上漲理由之一】

力保保障房建設(shè)放開商品房建設(shè)

“2014年乃至未來幾年內(nèi)，青島房價將繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢。”青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江在接受記者采訪時首先表示，縱觀2013年，全年“調(diào)控?zé)o力”。在之前結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議圍繞房價的房地產(chǎn)調(diào)控也只字未提，只提出“努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式。加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的建設(shè)和供給。”

“由此可以清晰地看到中央關(guān)于解決住房問題的思路是力保保障房建設(shè)、放手商品房建設(shè)。”龍江表示，地方政府和中央加大對保障房建設(shè)的投入，圓了更多中低收入家庭的安居夢，有利于社會穩(wěn)定。無疑是在為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。而對于商品房，目前及未來幾年內(nèi)都仍將采取市場化運作的形式。2013年國內(nèi)一線城市頻現(xiàn)的土地拍賣熱潮就是一個良好的例證。

據(jù)了解，2013年，全國10個典型城市的土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長了121.8%。從歷年同期情況來看創(chuàng)造了歷史新高。

【2014房價上漲理由之二】

基準(zhǔn)地價將上調(diào)土地出讓底價將提升

此外龍江還提出，12月初召開的青島市2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新聽證會也為2014年房價仍將上漲埋下了伏筆。

龍江表示，從12月初由青島市國土資源和房屋管理局組織召開的城市基準(zhǔn)地價聽證會上可以獲悉，從2014年1月1日起，青島基準(zhǔn)地價將再次上調(diào)，包括住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地在內(nèi)的三類土地基準(zhǔn)價格均會有不同程度的上漲。雖然目前還未具體公布上調(diào)價格，但毋庸置疑的是，基準(zhǔn)地價的上調(diào)將會影響開發(fā)商的建設(shè)成本。

此次聽證會首次將黃島（開發(fā)區(qū)）、嶗山、城陽、高新區(qū)、保稅港區(qū)等區(qū)域納入市級基準(zhǔn)地價覆蓋范圍，建立了市區(qū)統(tǒng)一地價內(nèi)涵的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系。“由此可以看出，此次基準(zhǔn)地價的上調(diào)將會影響到整個青島市范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本。”龍江表示。

據(jù)了解，所謂基準(zhǔn)地價，即指對不同級別的土地按照不同用途進行評估，并由市、縣以上人民政府公布確定的平均價格。“土地出讓底價往往是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)的，最后會根據(jù)土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因素，綜合評估而確定。通常而言，基準(zhǔn)地價越高，土地出讓底價就有可能抬升。”龍江表示。

【2014房價上漲理由之三】

三城聯(lián)動房產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁日光盤頻現(xiàn)

“島城頻現(xiàn)的日光盤說明剛需置業(yè)需求強勁，加之青島近年來大力發(fā)展西海岸和紅島，新樓盤發(fā)展迅猛，市場供需同樣能夠拉動2014年乃至未來的幾年內(nèi)，青島房價持續(xù)上漲。”龍江說。

以往8、9月份向來是樓市的淡季，但在2013年，一股強勁的“搶房潮”卻席卷了島城往年淡季的房產(chǎn)市場，不少項目一開盤便被一搶而空。而這些參與“日光”的購房者九成以上是購房自住的剛需，投資者卻并不多。

龍江分析道，自2012年青島市“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展”的空間戰(zhàn)略提出以來，引起了社會的普遍關(guān)注。尤其是以膠州灣為核心的“三城聯(lián)動”戰(zhàn)略最為引人關(guān)注。據(jù)了解，青島市“三城聯(lián)動”中的三城即指“東岸”、“西岸”和“北岸”。“東岸”是指延續(xù)青島百年歷史文脈，彰顯山海城特色的主城區(qū)市南、市北和李滄區(qū)。“西岸”即指西海岸，包括黃島和老膠南。“北岸”則泛指城陽區(qū)及周邊區(qū)域，涵括高新區(qū)膠州灣北部主園區(qū)以及周邊的紅島、上馬、河套和棘洪灘。

龍江表示，“三城聯(lián)動”的城市發(fā)展戰(zhàn)略有效地擴大了主城區(qū)的經(jīng)濟輻射圈，三個區(qū)域在功能上相互補充、空間上相互呼應(yīng)，橋隧的開通和地鐵的規(guī)劃就已經(jīng)說明“三城聯(lián)動”已經(jīng)邁出了堅實的一步。

此外，隨著島城經(jīng)濟的發(fā)展和西海岸、北岸新城的規(guī)劃，不少國內(nèi)赫赫有名的房產(chǎn)大鱷紛紛入駐島城，萬科、綠城、萬達、保利、中海等一大批品牌房企的紛紛涌入也讓其周邊的相關(guān)配套發(fā)生著變化。而這些變化也帶動著這些項目周邊的房價，今年9月份入駐老膠南的萬達青島東方影都就是一個很好的例證。

“隨著青島城市的經(jīng)濟發(fā)展，外來人口逐年上升。這些外來人口有了安家的需求，那么房地產(chǎn)市場勢必會穩(wěn)步發(fā)展。”龍江如是說。