5個(gè)月的反復(fù)商討后，母公司中國建筑(行情,問診)股份有限公司（以下簡稱中建股份）的注資仍未落定，中國海外發(fā)展（以下簡稱中海地產(chǎn)）的龍頭老大之夢也仍懸而未決。
近日，中海地產(chǎn)公告與母公司暫時(shí)達(dá)成“過渡安排”，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識產(chǎn)權(quán)開發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，至2016年12月31日止，為期三年，每年的托管費(fèi)各不得超過1億港元。
投行普遍稱托管費(fèi)偏低
中海地產(chǎn)表示，目前仍就落實(shí)資產(chǎn)注入與中建股份進(jìn)行磋商，本次簽訂托管協(xié)議為過渡安排。
以此看來，托管后的中建股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)將能夠依托中海地產(chǎn)的海外上市平臺，獲得較大融資成本優(yōu)勢。2013年上半年，中海外加權(quán)平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業(yè)較低水平。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從雪球網(wǎng)職業(yè)投資人處了解到，央企控股背景下，港股上市的中海地產(chǎn)獲得了海外銀團(tuán)的青睞，中海地產(chǎn)大量采取外幣借款的方式，以2012年為例，外幣借款占比約86.2%，因此公司的融資成本能長期控制在4%左右。
除此之外，托管協(xié)議中明確表示，中建股份托管項(xiàng)目將能使用中海地產(chǎn)現(xiàn)有品牌及知識產(chǎn)權(quán)開發(fā)中建股份的房地產(chǎn)項(xiàng)目。摩根證券（亞洲）分析師RyanLi認(rèn)為，中海地產(chǎn)的品牌效益將提高項(xiàng)目的價(jià)值。
高盛分析師認(rèn)為，該過渡性協(xié)議表明，中國建筑及其關(guān)聯(lián)下屬公司仍在積極考慮注資的可能性，然而，考慮到托管項(xiàng)目規(guī)模，此次協(xié)議中中海地產(chǎn)獲得的托管費(fèi)過低，一般而言托管費(fèi)應(yīng)在銷售額的3%~5%，以此計(jì)算的托管費(fèi)應(yīng)在10億~20億港元，相當(dāng)于協(xié)議金額的3~7倍。
對此，摩根證券（亞洲）研報(bào)也稱該管理費(fèi)的確偏低，但本次托管只是注資的過渡，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)不久將獲得此次托管的項(xiàng)目，因此管理費(fèi)并不算關(guān)鍵考慮所在。
注資時(shí)間或延長
中海地產(chǎn)表示，考慮到就有意注資計(jì)劃取得中國政府各相關(guān)部門的批文及對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行詳盡盡職審查等事宜的復(fù)雜性，要最終落實(shí)早前公告內(nèi)提及的注資預(yù)計(jì)會需要較原先擬定更長的時(shí)間。
德意志銀行分析師TonyTsa表示，中建股份資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)需要包括國資委、中國商務(wù)部和中國證監(jiān)會多個(gè)監(jiān)察機(jī)構(gòu)的許可，審批過程較為漫長，同時(shí)，市場上已經(jīng)有關(guān)于注資是否進(jìn)行的懷疑言論，中海地產(chǎn)此時(shí)發(fā)布托管公告，實(shí)則是試圖向市場表明母公司注資一事正在不斷推進(jìn)，以此讓市場更加確信中建股份資產(chǎn)在未來注入的可能性。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就注資時(shí)間及進(jìn)展向中海地產(chǎn)多方詢問，投資者關(guān)系處一直無人接聽電話，而據(jù)不愿具名的中海內(nèi)部人士表示，母公司注資一直在進(jìn)展中，但除托管以外，其他仍無確定信息可披露。
由于此次托管期為三年，摩根研報(bào)預(yù)計(jì)，注資最長將在三年內(nèi)進(jìn)行，而摩根認(rèn)為1~1.5年最為可能。
除了審批步驟需要履行，中建股份與中海地產(chǎn)因各自發(fā)展后特質(zhì)迥異，整合中如何協(xié)調(diào)亦或是資產(chǎn)注入推遲的原因之一。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中建地產(chǎn)央企背景濃郁，而中海地產(chǎn)很早就已經(jīng)市場化，整合起來難度也大于一般民營企業(yè)。
曾經(jīng)的定位中，中海地產(chǎn)在內(nèi)地城市及港澳地區(qū)專營高中檔精品住宅及商業(yè)地產(chǎn)，而中建地產(chǎn)定位是大眾精品住房和保障性住宅開發(fā)。但在發(fā)展過程中，中建地產(chǎn)的保障房部分在多個(gè)本地國企拼搶情況下，難以保持央企優(yōu)勢，而中海地產(chǎn)項(xiàng)目也慢慢涉及大眾精品住房，不再僅限于高檔住宅。
兩個(gè)品牌項(xiàng)目上區(qū)別不再清晰，同業(yè)競爭不可避免，前中海地產(chǎn)董事會主席孔慶平坦言，整合確實(shí)意在解決同業(yè)競爭，同時(shí)，也想利用中海地產(chǎn)的成本管控優(yōu)勢，把資源集中并發(fā)揮到最高水平。
1月28日協(xié)議發(fā)布后，中海地產(chǎn)股價(jià)五天累計(jì)跌幅為5%。
高盛在中海地產(chǎn)公布托管消息后發(fā)布研報(bào)，對中海地產(chǎn)保持中性評價(jià)，分析師認(rèn)為，考慮到此次中建股份資產(chǎn)注入時(shí)間延長，且中海地產(chǎn)提供的管理服務(wù)并未獲得較好的收益，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)將在近期的房產(chǎn)行業(yè)增速放緩過程中損失相對估值的支持。
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