近日，花旗在一份研究報告中稱，預計綠城中國控股有限公司今年銷售總額將達700億元人民幣，較去年621億的合同銷售金額增長近13%。
毫無疑問，圍繞2014年開發(fā)商生存環(huán)境的一系列猜測與討論，在春節(jié)過后達到了前所未有的程度。穆迪投資者服務公司就指出，中國房企銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象，預計中國房地產開發(fā)商的合約銷售增長，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。
這一分析對于2014年的綠城中國來說似乎恰好吻合。
而作為調控眾矢之的，今年的豪宅市場在外界看來前景不明?；ㄆ煺J為，綠城中國今年的去化率料會跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。
豪宅項目的低去化率已然成為了綠城中國難以逃避的難解之題。在這種情況下，綠城中國能否順利實現700億銷售？
去化難題
2月10日，綠城相關負責人在接受觀點地產新媒體采訪時，并未透露今年其銷售預期，但否認了花旗報告中去化率下降的說法。
“這與我們去年(去化率)基本持平，40%-45%屬于限購之后公司的正常去化水平，在預期之內。”該人士表示，去化率偏低主要是受到限購、限貸的影響，去化率70%出現在沒有限購的時候。
“相比2011、2012年，去化率已經有所好轉，之前最差的時候只有30%。”該人士如是說。
不過，在行業(yè)人士看來，綠城不到50%的去化率，和別的開發(fā)商6、7成去化相比，有明顯的差距。
“實際上，綠城的豪宅產品從2011年以來就一直受影響，2011、2012、2013年整個去化都是慢的。我也不覺得今年他們在這方面會有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。”
該分析人士進一步指出，今年國內高端住宅整體趨于謹慎，這主要還是與國家的政策有關系。
“國家現在要做反貪反腐，這個不僅會使高端消費、高端餐飲、奢侈品受到沖擊，高端住宅市場也會比較謹慎。一方面，從消費結構上來看，豪宅的購買力較大一部分是來自公務員。盡管不一定是以公務員的名字買，但這一塊占較大比例。另一方面，今年整個GDP的增速仍在放緩，同時，信貸又偏緊。這種情況下，不太指望豪宅市場。”
值得注意的是，針對自身的去化問題，綠城中國并非全無意識。2012年，該公司就曾公開宣布要改變一些貨量的安排，調整產品組合。
據該公司內部人士介紹，從去年開始，綠城中國已經在戶型方面有所調整，增加了一些迎合市場的中小戶型。
“已經建好的，或者已經拿了預售證的項目，就沒辦法改動了，所以這部分現在還是以大戶型為主。但去年開始，在新推的項目中，我們已經把比較迎合市場的中小戶型推向了市場，這部分的去化率是可以的。如果舊的樓盤，中小戶型的房源就不會特別多，如果是新推的部分，我們希望這類產品占到一半左右的比重。”
據了解，今年，綠城去年在義烏購入的項目，以及他們與九龍倉合作的大連(樓盤)項目將會推盤，而戶型方面比較迎合市場。
綠城的700億
不過，投資者對此似乎并不買賬。
花旗就表示，盡管綠城中國已改變產品組合，傾向推出平價小單位以加快資金周轉，但成效尚需時日。
另有專業(yè)人士指出，綠城與融創(chuàng)合作的項目，在戶型、產品組合方面的確有所改變，比如上海的綠城·御園，與他們傳統(tǒng)的項目有所區(qū)別，更強調了從銷售角度設計的產品戶型。不過，綠城至少有7成的產品還是在140平方米以上，而且這部分產品已經定型，很難調整，若在這些豪宅項目之中，安排太多剛需產品，也不利于公司品牌的維護。
“倒過來講，他們雖然在產品組合上有改變，但可能也就只有5-10個百分點，不太可能有大規(guī)模的改變。因為畢竟去年他們沒有大規(guī)模的拿地。”
該人士續(xù)稱，納儲滯后或會拖累其今年業(yè)績。
“綠城中國要達到700億的銷售額，也不會是一帆風順的，畢竟他們去年沒有拿多少地。若以700億為目標，同比增長的13%還是建立在現有貨量的基礎上。”
據了解，截止目前，綠城中國仍擁有2000億-3000億的可售貨值，今年其可售貨值應該在1400億上下(1400億-1500億之間)。
“從綠城的增長態(tài)勢來看，該公司也不是刻意去追求規(guī)模增長。所以，今年他們的銷售也就差不多這個水平，很難超出很多。一個不能忽略的問題是，如果今年信貸按揭收緊，長三角地區(qū)市場沒有預期的那么好，綠城中國的銷售也有可能沒有增長。”
上述人士補充表示，由于該公司基本都是現有的土地儲備供應的貨量，相對來說比較成熟。銷售節(jié)奏不像新貨，能夠大量推出，馬上就能看得到增長。
花旗亦指出，經過過去數年迅速擴張后，綠城中國將更多注意力放在優(yōu)化內部營運，而非追求規(guī)模增長，未來幾年或步入整固期，土地儲備增長或放緩。
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