一位要求匿名的港府高官向本報(bào)表示，現(xiàn)在香港的樓價(jià)頂多只算進(jìn)入平穩(wěn)期，還沒進(jìn)入下跌周期。政府一旦確認(rèn)樓市進(jìn)入下跌周期，將會(huì)沿用逆周期思維放松調(diào)控。“但顯然目前還言之尚早。”

 

新春伊始，有關(guān)香港樓市“崩盤”的風(fēng)聲四起。

 

2月12日，香港屯門兩幅限量地以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交。每平方英尺地價(jià)最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。

 

就在3天前，新鴻基減價(jià)推售元朗住宅項(xiàng)目“爾巒”156個(gè)尾貨單位，平均尺價(jià)8526港元，較去年首推時(shí)驟降35%，甚至比同區(qū)二手樓價(jià)都要低10-15%；若再計(jì)算印花稅回贈(zèng)因素，則減價(jià)幅度達(dá)40%。

 

再早些時(shí)候，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤銷售讓利25%。

 

這種發(fā)展商競(jìng)相減價(jià)促銷，與1997年亞洲金融危機(jī)中香港樓市崩盤時(shí)的情形有些相似，這引發(fā)了輿論對(duì)香港樓市前景的熱議。

 

目前香港樓市價(jià)格指數(shù)和租金都處于歷史最高水平。“香港2013年的樓價(jià)，已經(jīng)超過1997年上一個(gè)樓市周期最高峰時(shí)的價(jià)格。香港樓市可能正在面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”香港大學(xué)城市規(guī)劃及設(shè)計(jì)系教授趙麗霞表示。

 

香港多數(shù)地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，新盤降價(jià)更多是市場(chǎng)營(yíng)銷策略，其釋放的信號(hào)不足以證明樓市已到下降拐點(diǎn)。

 

也有多位學(xué)者指出，自2008年以來，在美國(guó)量化寬松政策之下，香港和內(nèi)地樓市的變動(dòng)曲線息息相關(guān)。QE退出、貨幣政策的反轉(zhuǎn)將引發(fā)香港和內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，似乎已如箭在弦。

 

紛紛爭(zhēng)議中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人場(chǎng)合向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者講述了他對(duì)當(dāng)前香港樓市形勢(shì)的判斷。

 

他說：“現(xiàn)在香港的樓價(jià)頂多算進(jìn)入平穩(wěn)期，還沒進(jìn)入下跌周期。由于美國(guó)不正常的貨幣政策，香港樓價(jià)已經(jīng)歷了超長(zhǎng)牛市，銀行利率是主導(dǎo)這一輪周期的關(guān)鍵因素。政府一旦確認(rèn)樓市進(jìn)入下跌周期，將會(huì)沿用逆周期思維放松調(diào)控。”

 

“但顯然，目前還未到時(shí)候。”這位高官表示。

 

新界地產(chǎn)劈價(jià)潮

 

2月10日，新鴻基地產(chǎn)在香港元朗的住宅項(xiàng)目爾巒推出156個(gè)新單位，平均售價(jià)約為8526港元/平方英尺(約71679元人民幣/平方米)，較去年推售時(shí)降幅達(dá)35%。此外，新鴻基為部分買家提供額外優(yōu)惠。

 

本次新鴻基地產(chǎn)爾巒住宅地產(chǎn)項(xiàng)目“降價(jià)”的手段是提供額外的折扣優(yōu)惠，“交易完成后回贈(zèng)稅費(fèi)總額70%”，而非直接降價(jià)。

 

戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，本次香港房地產(chǎn)商并不是直接降價(jià)，而是針對(duì)香港政府樓市調(diào)控雙倍印花稅和買家印花稅的“雙辣招”，開發(fā)商幫助買家付出30%的稅。這些稅本來應(yīng)該是買家來付，但是發(fā)展商為了快點(diǎn)賣掉房子，所以愿意為買主付印花稅。

 

此前，香港政府兩次上調(diào)購(gòu)房印花稅。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注冊(cè)公司在香港購(gòu)房額外征收15%的買家印花稅，額外印花稅稅率上調(diào)至5%。隨后不久再次上調(diào)印花稅。

 

發(fā)展商的這一輪競(jìng)相減價(jià)，不禁讓人回想起1997年的那個(gè)冬天。其時(shí)，香港樓價(jià)觸及歷史新高，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買樓。當(dāng)年10月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)率先劈價(jià)20%出售鹿茵山莊。其他地產(chǎn)商紛紛跟風(fēng)降價(jià)。結(jié)果從1997年到2003年，樓價(jià)連跌6年，累計(jì)跌幅76%。

 

如今，一樣是觸及歷史高位后的調(diào)整，一樣是發(fā)展商大幅降價(jià)促銷，香港樓市莫非正在迎來如17年前那樣的崩盤周期？

 

與“九七崩盤”的比較

 

事實(shí)上，各大國(guó)際投行的確紛紛看淡2014年香港樓價(jià)，巴克萊、渣打、花旗和德意志分別預(yù)計(jì)新年樓價(jià)將重挫10%至30%。

 

陶汝鴻分析，由于在開發(fā)商帶頭為新開盤項(xiàng)目提供折扣優(yōu)惠，間接下調(diào)房?jī)r(jià)，令買主傾向于購(gòu)買一手房，這給二手房房?jī)r(jià)下行帶來壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。

 

他認(rèn)為，香港樓市的拐點(diǎn)2013年就已經(jīng)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在壓力下從高峰下調(diào)，未來也有繼續(xù)下調(diào)的壓力。

 

不過，中信證券國(guó)際企業(yè)及高資產(chǎn)客戶銷售及業(yè)務(wù)發(fā)展主管林一鳴并不認(rèn)同香港樓市即將“崩盤”的看法。

 

他認(rèn)為，港府調(diào)控措施對(duì)打擊短炒效果顯著。香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2013年所有樓宇買賣合約較2012年下跌39%，合約價(jià)值下跌30%，短線投機(jī)交易幾乎絕跡。

 

在此背景下，2013年開發(fā)商的售樓步伐并無明顯加快。一向奉行“貨如輪轉(zhuǎn)，現(xiàn)金為王”的長(zhǎng)實(shí)， 2013年賣樓收入少于50億港元，遠(yuǎn)低于去年初設(shè)定的300億港元目標(biāo)，今年維持300億港元的銷售預(yù)期。新鴻基新一財(cái)年賣樓目標(biāo)只有280億港元，按年減少15%，其中香港僅占190億港元。恒基地產(chǎn)新年賣樓目標(biāo)160億港元，與去年持平。這與1997-1998年間四大地產(chǎn)商“比賽賣樓”的盛況不可同日而語。開發(fā)商此舉更像是在測(cè)試市場(chǎng)“水溫”，并非下跌周期中的恐慌性拋售。

 

從市場(chǎng)供應(yīng)來看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000個(gè)單位應(yīng)市。僅1997年就有64400個(gè)住宅單位落成。這也與當(dāng)前的樓市情況大不相同。香港運(yùn)輸及房屋局的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2013年私人住宅落成量?jī)H8300個(gè)，同比減少18%，為有記錄以來的第二低，遠(yuǎn)低于政府原先預(yù)估的13551個(gè)。

 

“不計(jì)算內(nèi)地投資需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1萬個(gè)；3D調(diào)控下，發(fā)展商推盤意欲闌珊，很難指望樓價(jià)在這種超低供應(yīng)的前提下會(huì)發(fā)生崩盤”。林一鳴分析說。

 

他認(rèn)為，與內(nèi)地類似，香港樓價(jià)只會(huì)“越調(diào)越漲”，除非按揭利率出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)。他甚至認(rèn)為，鑒于調(diào)控措施嚴(yán)重影響發(fā)展商供應(yīng)，低息效應(yīng)會(huì)持續(xù)釋放購(gòu)買力，香港樓價(jià)2014年仍將上漲5-10%。

 

多名香港地產(chǎn)商巨頭同樣不認(rèn)同“崩盤”之說。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄2月12日告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他沒有感受到賣樓有任何壓力，新盤定價(jià)隨行就市，預(yù)計(jì)香港樓市今年將告別亢奮期，樓價(jià)年化波幅不超過10%。

 

新地副董事總經(jīng)理雷霆也在一個(gè)公開場(chǎng)合表示，后推的單位肯定將會(huì)加價(jià)，預(yù)期全年樓價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。

 

面對(duì)樓市最新形勢(shì)，香港金管局總裁陳德霖日前回應(yīng)稱，當(dāng)前樓價(jià)僅屬輕微下跌，住宅按揭貸款也因?yàn)榻鸸芫值牧喣嬷芷诖胧┒啪?，目前難以確定樓市是否已從上升周期轉(zhuǎn)入下降周期。

 

降價(jià)效應(yīng)傳導(dǎo)至內(nèi)地？

 

香港樓市的降價(jià)目前并未引發(fā)政府進(jìn)一步的動(dòng)作。陶汝鴻認(rèn)為，香港特區(qū)政府當(dāng)下的措施是加快公屋供應(yīng)、增加土地供應(yīng)，只有房屋供應(yīng)回到正常水平，香港政府才有可能放松樓市印花稅調(diào)節(jié)政策。

 

前述不愿具名的港府高官也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，香港這一輪樓價(jià)上漲始于2009年美國(guó)推行量化寬松政策，客觀來說，不正常的貨幣政策是造成資產(chǎn)價(jià)格翻倍的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。要結(jié)束這輪樓價(jià)牛市，取決于美國(guó)的利率政策何時(shí)恢復(fù)正常。

 

香港金管局1月底提交立法會(huì)的文件顯示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成數(shù)平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。銀行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能繼續(xù)上升。

 

前述港府高官判斷，美國(guó)的就業(yè)數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的改善，因此很難預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)才會(huì)啟動(dòng)加息周期。官方高度關(guān)注銀行利率變化對(duì)樓價(jià)的壓力，假設(shè)按揭利率出現(xiàn)快速上升，按照逆周期思維，按揭政策和其他管控需求的措施都會(huì)相應(yīng)放松，但政府會(huì)謹(jǐn)慎判斷樓市周期的逆轉(zhuǎn)。

 

他相信，樓價(jià)漲跌均有周期，始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)所帶來的沖擊。簡(jiǎn)單來說，投資氣氛越是熾熱，政府就越是收緊信貸、壓抑需求；若低息環(huán)境改變，供求開始平衡，樓價(jià)顯著下跌，那么政策就會(huì)出現(xiàn)相反的方向，逐步退出調(diào)控。“但顯然目前這些還言之尚早。”

 

不過，香港樓市的降價(jià)畢竟釋放出一種信號(hào)，即美國(guó)量化寬松的貨幣政策(即QE)退出的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。“當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出量化寬松，大量熱錢流出香港樓市，回流美國(guó)本土之時(shí)，港幣及以港幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)將出現(xiàn)狂貶。”香港一不愿透露姓名的投行人士稱。

 

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠指出，當(dāng)前QE真正退出時(shí)，必然刺破中國(guó)大陸長(zhǎng)達(dá)10年的房地產(chǎn)泡沫。這可能是從內(nèi)地三四線城市的鬼城開始破裂，逐步蔓延至一二線城市。

 

也有分析人士認(rèn)為QE退出對(duì)中國(guó)樓市影響仍有待觀察?；ㄆ煦y行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)不會(huì)破裂，取決于地區(qū)人口的流動(dòng)。如果某個(gè)區(qū)域未來人口越來越少，那么這個(gè)泡沫破滅的可能性就非常大。

 

在2013年，內(nèi)地已有多個(gè)三四線城市樓市出現(xiàn)崩盤，如鄂爾多斯、溫州、營(yíng)口等二三線城市，世聯(lián)行在最近的一份價(jià)值投資報(bào)告中將這些城市列為風(fēng)險(xiǎn)型城市，在這些城市中投資會(huì)帶來問題。

 

開發(fā)商們也在極力避免庫存過剩、需求增長(zhǎng)有限的二三線城市，紛紛重回一線城市；大型房企并在營(yíng)銷策略上采取讓利優(yōu)惠，以盡快出貨。如恒大地產(chǎn)在春節(jié)期間，其旗下所有樓盤均可享受9.7折優(yōu)惠，并在首付款上可以進(jìn)行分期支付。

 

易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量在今年要超過去年將非常困難，建議開發(fā)商盡快跑量去化。