在住宅市場“限購、限價”等政策頻出的大背景下，商業(yè)地產也開始加入調控的大軍，加快樓市“洗牌”節(jié)奏，也使得“限”成為樓市發(fā)展的唯一法則。

據報道，日前，蘇州市政府出臺多條專門針對商業(yè)地產的調控政策，被稱為“最嚴限售令”。其規(guī)定對于可分割出售類的商業(yè)房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，三年內不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業(yè)房地產項目貨幣資本金監(jiān)管標準，全面禁止“售后包租”。

面對商業(yè)地產的限售調控，業(yè)內表示，該政策的出臺反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。

全國多數城市商業(yè)地產過剩

蘇州“限售”來預警

據記者了解，蘇州并不是第一個執(zhí)行商業(yè)限售的城市，早在2011年，福州(樓盤)就叫停了其城市20條主干道沿街面積在100平方米以下的店面交易。雖然福州商鋪限售最終取消了，但就其限購目的而言，主要是從實際層面提醒投資者轉變觀念，引導資金流涌入以扶持城市綜合體的發(fā)展。

時隔三年后，蘇州再次出臺商業(yè)地產限售令，但其目的卻與此前大相徑庭。一位商業(yè)地產投資者對記者表示，不管是蘇州，還是其他城市，商業(yè)地產限售令的出臺，反映出的是當地商業(yè)地產的過剩和泡沫。

據不完全數據統(tǒng)計，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京(樓盤)。以國際標準人均占有商業(yè)面積在1.2平方米的參照值計算，蘇州城區(qū)部分區(qū)域人均商業(yè)面積已達到3平方米，有的甚至達到4平方米。與此同時，引發(fā)出的是蘇州中心城區(qū)新建的20家購物中心中，近半數經營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現象，部分項目甚至無法正常開業(yè)。而該位商業(yè)地產投資者也表示，蘇州為了限制商業(yè)地產進行一輪相對強制的“限賣”，是為了改變蘇州市商業(yè)地產開發(fā)過剩的現狀。同時，另一方面是因為不少采取售后包租的商業(yè)項目出現了“付不出租金、開發(fā)商跑路”的現象。

而來自于德融地產發(fā)布的報告則認為，從實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發(fā)商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規(guī)定雖然可能會刺破部分商業(yè)地產市場的泡沫并有效保護市場規(guī)范，但是對城市商業(yè)地產發(fā)展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。

昆明商業(yè)地產供應量井噴

商業(yè)空置率趨高

事實上，針對城市商業(yè)地產過剩的問題，有數據指出，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個在中國，而成都、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產過剩問題也屢屢被業(yè)內提及。蘇州率先預警樓市風險，調控加碼指向商業(yè)地產，針對昆明商業(yè)地產形勢的日趨嚴重，其是否會跟進效仿，成為業(yè)內關注的焦點。

就目前昆明商業(yè)地產的發(fā)展來看，數據顯示，昆明未來兩三年將會有1600萬平方米商業(yè)體量上市，這是一個總量。當中，不乏大規(guī)模、大體量的城市綜合體?？v觀這些城市綜合體項目的商業(yè)盈利模式，要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分以住宅為主的商業(yè)底商大部分對外銷售。多數商鋪銷售之后，面臨著后期成長困難，也造成了很多底層商業(yè)極高的空置率。對此，業(yè)內開始擔心，大體量的商業(yè)項目連續(xù)上市，是否存會出現商業(yè)泡沫或高空置率，從而加快昆明的商業(yè)地產調控的到來呢？

一位不愿透露姓名的業(yè)內人士認為，現在很多二三線城市都在大力建設新城，在這個過程中，商業(yè)地產的過剩是一種普遍現象，昆明也如此。因此，一些出現商業(yè)地產過?，F象的城市，不排除出臺類似的限制政策，但還需要看蘇州的具體執(zhí)行情況。昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經理梅永豐在接受本報記者采訪時表示，商業(yè)地產不是規(guī)模越大越好。規(guī)模過小，難以吸引足夠的商家和消費者，規(guī)模過大，邊際效應將遞減。