為穩(wěn)定商品房價(jià)格水平，2月21日，南京市國土局發(fā)布《關(guān)于土地出讓模式調(diào)整的說明》（以下簡稱《說明》）。明確今后南京市土地出讓將采取“限地價(jià)、競配建保障房面積或資金”的方式出讓，同時(shí)明確中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。

具體形式為，土地拍賣原則上限制在起拍價(jià)的45%左右，達(dá)到這個(gè)價(jià)格時(shí)停止競爭地價(jià)，改為開發(fā)商競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金。“起始價(jià)的 45%左右，就是比如一幅地塊的起始價(jià)為10億元，那么這塊地競拍到14.5億元之后就停止競拍，改為開發(fā)商競爭配建的保障房或保障房資金，這有利于抑制地價(jià)從而防止地王的出現(xiàn)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。“不論是限地價(jià)競保障房資金，還是限地價(jià)競保障房配建面積，最終目的都是為了拉動(dòng)保障房建設(shè)。”

此次推出的新政，除了在土地出讓的競價(jià)模式進(jìn)行改變之外，此前業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的“5090”政策也正式落地。

該模式具體是指，在南京全范圍內(nèi)的商品住房用地，在出讓時(shí)原則上均需明確90平方米以下房屋建筑面積比例，并寫入土地出讓合同，具體比例由規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確，總量上全市90平方米以下商品住房占比不得小于50%。

值得注意的是，“5090”模式并非針對(duì)單個(gè)商品住房用地，而是南京全市范圍。

為了具體落實(shí)該政策，在“5090”模式落地當(dāng)天，南京國土部門發(fā)布了今年國有建設(shè)用地第3號(hào)出讓公告，一共有5幅地塊亮相。其中，位于仙林湖和燕子磯地塊都被要求90平方米以下的戶型大于總面積的50%，江寧的3幅地塊也是如此。這意味著，未來這5幅地塊都將有不少于一半的剛需戶型，“仙林湖地塊的起拍價(jià)為24億元，這就意味著最高競得價(jià)為34.8億元左右，90平方米以下的戶型必須占到全部房源的一半以上。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智說。

對(duì)于該政策的落地，李智認(rèn)為，“南京以行政指令來促使開發(fā)商建小戶型，可以增加小戶型供給量，緩解剛需。但是小戶型單價(jià)會(huì)有所拉高，對(duì)市場來說，這個(gè)做法優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯。”

那么，《說明》發(fā)布之后，對(duì)開發(fā)商影響究竟有多大？對(duì)此，南京本地一家房地產(chǎn)企業(yè)副總裁宋曦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前南京樓市整體市場還是很大，城市吸引力和規(guī)劃都還不錯(cuò)，庫存的房源也并不太多，開發(fā)商拿地不會(huì)受到太大影響，“開發(fā)商該拿地還是會(huì)拿地，從拿地成本上來講不會(huì)有什么影響。”

同時(shí)，雅居樂華東區(qū)一位不愿具名的營銷負(fù)責(zé)人表示，南京這幾年一直比較缺好的地塊，市場需求強(qiáng)勁。“新政策出臺(tái)后，我預(yù)計(jì)地價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，決定地價(jià)的因素有很多，而且上市公司每年都有土地儲(chǔ)備的要求，房企該拿的地還是要拿。”

而房地產(chǎn)行業(yè)專家張輝認(rèn)為，新政對(duì)土地、中小戶型、保障房三箭齊發(fā)。“具體來看，政府通過控制地價(jià)進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)，降低地價(jià)驅(qū)動(dòng)房價(jià)的助漲效應(yīng)，降低地王推漲房價(jià)預(yù)期的心理效應(yīng)。新政是組合拳出擊，傳遞調(diào)控信號(hào)，對(duì)市場進(jìn)行降溫，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。”