2014年兩會(huì)上,多位全國(guó)政協(xié)委員和樓市專家探討全國(guó)樓市的“分水嶺”現(xiàn)象,為啥土地市場(chǎng)火爆樓市成交低迷?一二線城市熱三四線城市冷的原因何在?一道樓市“四字謎”揭開神秘面紗,“雙向調(diào)控”成討論焦點(diǎn),政府“托底蓋帽”的調(diào)控方向也日益清晰。

預(yù)期:三四線城市房?jī)r(jià)上漲空間不大

2014年初,一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,三四線城市房?jī)r(jià)則現(xiàn)松動(dòng)跡象。

據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2013年底至今,江蘇、山東等地的多個(gè)三四線城市樓市交易疲軟,個(gè)別城市成交量甚至“腰斬”。“一線城市的房?jī)r(jià)未降,北京五環(huán)之內(nèi)的住宅均價(jià)直逼4萬元/平方米,好點(diǎn)的地段就要5萬-6萬元/平方米,學(xué)區(qū)房每平米的價(jià)格10萬元也不稀奇。”全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康介紹說。

賈康分析說,部分三四線城市輪番上漲之后,房?jī)r(jià)上漲空間確實(shí)已經(jīng)不大。但房?jī)r(jià)是否不再上漲,或者出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)趨勢(shì),一定要具體分析,每個(gè)城市的情況都要區(qū)別分析,涉及到一個(gè)城市內(nèi)部還要具體分析地段,“沒有經(jīng)過前期瘋狂炒作的城市,好地段的房?jī)r(jià)可能還要漲一陣”。

原因:地價(jià)推高房?jī)r(jià)效應(yīng)已弱化

“每年年初,都是一個(gè)房產(chǎn)的銷售淡季。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)說,一般四五月才進(jìn)入房產(chǎn)商推盤旺季,加上去年年底部分城市的地方性調(diào)控措施,對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的殺傷力,一些城市出現(xiàn)樓市成交疲軟的現(xiàn)象屬正常。

陳國(guó)強(qiáng)介紹說,整個(gè)去年土地市場(chǎng)和樓市成交是雙豐收的。今年年初,土地市場(chǎng)熱樓市成交冷,是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)主要取決于政府推地的力度和節(jié)奏,一二線城市地價(jià)上漲快,和政府推地多少息息相關(guān)。地價(jià)是一個(gè)直接的變量,對(duì)房?jī)r(jià)有帶動(dòng)作用,但地價(jià)推高房?jī)r(jià)的效應(yīng)已經(jīng)弱化。

賈康認(rèn)為,房?jī)r(jià)與地價(jià)中間還有很多環(huán)節(jié)。住房在黃金地段呈升值趨勢(shì),是自然壟斷下所有因素共同作用使然。如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià),那么只要控制住中心區(qū)的地價(jià),房?jī)r(jià)就會(huì)趨于低穩(wěn)。但實(shí)際上,即使政府強(qiáng)力控制地價(jià),房?jī)r(jià)也會(huì)受市場(chǎng)供需和競(jìng)爭(zhēng)影響而繼續(xù)上揚(yáng)。

調(diào)整:市場(chǎng)化法制化手段是大方向

全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)有關(guān)房?jī)r(jià)提問時(shí),透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號(hào)。一時(shí)間,“雙向調(diào)控”成為業(yè)界討論的熱點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析說,“雙向調(diào)控”將成樓市主方向,不同城市分類指導(dǎo)。正如亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓所言,“雙向調(diào)控”是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過渡期”內(nèi),實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”,以抑制因過度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過快上漲是“蓋帽”。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,加強(qiáng)政府分類指導(dǎo)、落實(shí)保障房工作、依靠市場(chǎng)化法制化的手段進(jìn)行調(diào)整是大方向。據(jù)了解,此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給,做好棚戶區(qū)改造。不再依靠單一手段解決住房問題,而是通過雙向努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

走向:要看城鎮(zhèn)化水平

賈康分析說,房產(chǎn)市場(chǎng)走向要看大背景,“看中國(guó)城鎮(zhèn)化水平走到哪兒了”,在城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以上,城鎮(zhèn)化才會(huì)進(jìn)入加速期,一般進(jìn)程完成后城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%,如果一年提高一個(gè)點(diǎn)的話,還得走約20年。

陳國(guó)強(qiáng)表示,目前并不存在房?jī)r(jià)全面下降的信號(hào),杭州溫州等地的房?jī)r(jià)調(diào)整不過是基于供求關(guān)系和市場(chǎng)狀態(tài)的一種調(diào)整,不會(huì)大范圍鋪開。

“我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)還有10年以上的成長(zhǎng)空間。”在陳國(guó)強(qiáng)看來,房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該細(xì)分為住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種地產(chǎn)形式。房產(chǎn)市場(chǎng)是復(fù)合型的發(fā)展方向,將和其他多種業(yè)態(tài)相結(jié)合。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,住宅產(chǎn)業(yè)和城市化進(jìn)程有相關(guān)性,我國(guó)的城市化充分發(fā)展還有較長(zhǎng)的路要走。但將來,房產(chǎn)市場(chǎng)的空間布局和市場(chǎng)重心會(huì)有很大的變化,增量空間可能會(huì)出現(xiàn)下滑或轉(zhuǎn)移。

房產(chǎn)稅年內(nèi)不會(huì)全面開征

房產(chǎn)稅持續(xù)討論了五六年,一直沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)征收階段。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),這是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)分析說,房產(chǎn)稅的開征一直缺乏基礎(chǔ)。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度,濟(jì)南和青島已明確要在2014年推開,這對(duì)未來房產(chǎn)稅開征,是個(gè)基礎(chǔ)條件。據(jù)了解,國(guó)務(wù)院已經(jīng)同意建立由國(guó)土資源部牽頭的不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度。

全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示,“不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅推開將起到技術(shù)支撐作用,接下來要做的是加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程。”

“房產(chǎn)稅至今未增加試點(diǎn)地區(qū),最大的阻礙是意見不一致。”賈康說,擴(kuò)大試點(diǎn)的地區(qū)討論得不少,但最后形成可操作方案的不多。據(jù)了解,上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)施三年多了,對(duì)其模式和效果的爭(zhēng)議不斷。2013年末有消息稱,今年房產(chǎn)稅會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍甚至全國(guó)推行。

賈康分析說,年內(nèi)實(shí)行的可能性不大。在重慶試點(diǎn)方案中,就先從獨(dú)立別墅開始,可以考慮從高端住宅開始,然后再漸進(jìn)地往前推。