近日房地產(chǎn)稅制設(shè)計成為討論熱點，全國人大常委會法工委副主任闞珂在答記者問時表示，房地產(chǎn)稅已由全國人大相關(guān)工作部門和國務(wù)院相關(guān)機構(gòu)共同起草，條件成熟時會依法提請審議。這意味著，以“房產(chǎn)稅試點征收擴圍”為重點內(nèi)容的房產(chǎn)稅改革工作要暫停一段時間，而未來改革重點也將過渡到房地產(chǎn)稅制設(shè)計階段，這也意味著十八屆三中全會提出的“要加快房地產(chǎn)稅立法”將進入實施階段。
        以上海、重慶為代表的房產(chǎn)稅試點征收，本質(zhì)上是傳統(tǒng)房地產(chǎn)調(diào)控導向的政策內(nèi)容，但不管從控制房價上看，還是從開辟地方政府新財源上看，房產(chǎn)稅試點征收工作的績效難言樂觀。而各界對此爭論的焦點不僅在試點征收的績效上，更在于法理上是否正當、能否解決本源問題。

        從國際上看，房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，準確地講是財產(chǎn)稅中的不動產(chǎn)稅類，本質(zhì)上是為政府公共服務(wù)的供給提供融資的工具。一般而言，因享用城市公共服務(wù)而對城市居民收費，很難做到“享用多少、收費多少”的量化公平，而土地溢價幅度與附著于其上的公共服務(wù)水平及其變化程度則密切相關(guān)。因此，征收房產(chǎn)稅就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護的基本手段。但是由于我國城市土地為國家所有，而農(nóng)村土地又存在嚴格的利用管制，我國居民并不擁有產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)，再考慮到我國地方政府不具有金融信用。因此，在城市化初期，我國模仿西方“財產(chǎn)稅+市政債”的城市公共服務(wù)設(shè)施的融資模式就不具備法理上的基礎(chǔ)。

        在我國快速城市化時期，對城市政府公共服務(wù)設(shè)施的需求在短期內(nèi)突然被放大，民間投資供給能力不足。于是利用政府信用和國有土地一級市場壟斷，找到了一條為城市公共服務(wù)設(shè)施投資的資金獲取路徑。具體來說，地方政府通過市場化出讓國有土地使用權(quán)，獲得了巨額的土地出讓收入和相關(guān)房地產(chǎn)稅收，再通過土地抵押貸款，獲得了城市公共服務(wù)設(shè)施的投資資金。另外，政府建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，支持工商業(yè)發(fā)展、招商引資，樹立中國制造競爭力和增加工商企業(yè)稅收，也屬于公共服務(wù)設(shè)施投資資金的來源。上述這些就是我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的核心內(nèi)容（土地財政+房地產(chǎn)稅費）和最大特點。因此，購買了國有土地上的不動產(chǎn)，就相當于免費享用未來一定年限政府提供的公共服務(wù)。我國的土地價格包括兩部分，一部分是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，另外一部分就是未來公共服務(wù)設(shè)施建成后的服務(wù)成本。因此，對現(xiàn)有的存量房地產(chǎn)征稅，就存在重復征稅的嫌疑，在法理上是行不通的，這也是業(yè)界質(zhì)疑房產(chǎn)稅試點征收的根本原因。

        隨著城市化從快速推進向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變，需要一次性供給、長久使用的城市公共服務(wù)設(shè)施基本上已建成，而城市房地產(chǎn)也將進入存量時代，即以存量土地優(yōu)化利用來重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)在空間上的分布，城市更新和拆遷改造就屬于此類。此時，盡管城市人口還將增加，但城市外圍“攤大餅”式的擴張將放緩或停止，城市用地將轉(zhuǎn)向“存量調(diào)整、集約節(jié)約”來獲取，如工業(yè)用地向居住功能轉(zhuǎn)變、居住區(qū)與工商區(qū)的分區(qū)、城市中心區(qū)容積率的提升等。在這一階段，不管從可行性（新增土地供給）上，還是從必要性（新增大型基礎(chǔ)設(shè)施融資需求）上，土地作為公共服務(wù)融資工具的地位下降了。

        同時，由于城市人口繼續(xù)增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級優(yōu)化、存量房地產(chǎn)的優(yōu)化利用，城市現(xiàn)有的公共服務(wù)體系越來越完善、服務(wù)的質(zhì)量和效率也將越來越高，單位土地上的價值也將會繼續(xù)趨于上升，即不動產(chǎn)的價格會上升。另外，這一階段以后，城市居民普遍都擁有了不動產(chǎn)，而且很大一部分存量物業(yè)已經(jīng)結(jié)束免費享受公共服務(wù)的使用期限，這就具備了征收房產(chǎn)稅的物質(zhì)基礎(chǔ)。與此同時，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系也到了需要改善、解決問題的時候，特別是地方政府債務(wù)風險的化解，需要新的財政收入來源填補。同時，從這一階段開始，我國經(jīng)濟增長也進入中高速階段，過去“民生支持發(fā)展”也要向“發(fā)展保障民生”轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式下的財政收入將減少，也應該為開辟地方政府財政收入的新來源制定預案，也就是如何向以房產(chǎn)稅為主的財產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變。

        因此，從政府職能轉(zhuǎn)變和整個財稅體制改革的角度看，房地產(chǎn)稅制的設(shè)計是一項系統(tǒng)工程，既包括制度性框架的搭建，也包括現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的完善。前者包括現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制（土地融資模式、房地產(chǎn)相關(guān)稅費）的作用績效和風險評價；現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制過渡期的財政風險（財政收入空窗）評估；現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制向以房產(chǎn)稅為主的財產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變的預案設(shè)計，如縮短出讓年期（與到期不動產(chǎn)房產(chǎn)稅的征收并軌）、完全的產(chǎn)權(quán)出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產(chǎn)權(quán)，而是擁有永久性產(chǎn)權(quán)；對成熟型城市試點房產(chǎn)稅取代現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制的改革設(shè)計；后者則包括房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負評價，各環(huán)節(jié)稅種的梳理和減并（降低交易環(huán)節(jié)稅負），持有環(huán)節(jié)稅收種類的合并和綜合稅率制定，土地增值稅的改革和完善等等。