下行壓力漸顯 成交持續(xù)低迷 房企謹(jǐn)防風(fēng)險
        春天來臨，樓市卻迅速降溫，3月份以來主要城市成交持續(xù)低迷。思路轉(zhuǎn)變的背景下，一、二線城市房價還會漲到什么時候？三、四線城市房價會跌到什么水平？
        業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
        成交持續(xù)低迷
        3月份以來，樓市繼續(xù)降溫，去年市場極度瘋狂與春風(fēng)得意，終于不可避免地導(dǎo)致了“馬失前蹄”。
        中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月全國樓市成交開始出現(xiàn)明顯下滑勢頭，而進(jìn)入3月份，樓市成交更加低迷。
        “監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示3月份市場持續(xù)低迷。”中原地產(chǎn)集團(tuán)主席黎明楷說，“這對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”。
         值得注意的是，一線城市房價漲幅過高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價格也開始松動。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。
         “去年樓價漲幅過快，尤其一線城市樓價漲幅過高，而太高的價格一定會抑制需求，包括投資需求與自住需求。綜合看今年房地產(chǎn)市場將面臨更大壓力”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說。
在區(qū)域差異日漸明顯的同時，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也在加速進(jìn)行。
          數(shù)據(jù)顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億，銷售前10強(qiáng)企業(yè)總金額超過10000億元，龍頭萬科年銷售更是達(dá)到1700億元紀(jì)錄，成為超大型企業(yè)。
         房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期
        成交繼續(xù)萎縮、庫存居高不下、市場信心明顯不足、信貸全面緊縮……越來越多的跡象表明，目前樓市面臨的形勢出現(xiàn)了根本性的變化，樓市正逐步步入調(diào)整。
        “2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個中長期的拐點，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進(jìn)入一個調(diào)整期。”王小廣說，“信貸趨緊、高房價抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過剩，庫存水平居高不下，上述三個因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”。
        中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一預(yù)測：“經(jīng)濟(jì)增速放緩以及房地產(chǎn)市場經(jīng)過10多年發(fā)展后需求狀況和結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，預(yù)計2014年及今后一個時期，房地產(chǎn)的走勢將更加平穩(wěn)和理性。”
        “調(diào)整是一個比較長期的過程，但這是房地產(chǎn)行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛，只有經(jīng)歷了調(diào)整，今后才能健康發(fā)展。”王小廣說。
        在調(diào)整成為大勢所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房價不會再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢，但也不會大起大落。
        “一線城市地價實在是太高了”，卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)感嘆，“今年一定是分化年”。
        “一、二線城市情況最令人擔(dān)心，如果去掉投資需求，供給絕對是過剩的，政府需要防范泡沫破裂風(fēng)險。”王小廣說。
        房企面臨危機(jī)
       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入調(diào)整期也意味著房地產(chǎn)行業(yè)正步入全面深化改革的時期，政府需要落實好分類調(diào)控的政策，而企業(yè)也要積極防范風(fēng)險，加快轉(zhuǎn)型升級步伐。
        廣東房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，今年以來銀行房地產(chǎn)信貸與以往有很大不同，首套房貸款優(yōu)惠利率都上浮了15％，融資環(huán)境的變化凸顯風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營必須把握好風(fēng)險。此外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆影響與沖擊將越來越明顯。房地產(chǎn)企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)型升級。
        中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮說：“不再把房價作為調(diào)控目標(biāo)是一個巨大進(jìn)步。政府必須堅決抑制大城市發(fā)展，大中小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展，這才是樓市調(diào)控長效機(jī)制。”
        萊蒙國際執(zhí)行董事陳風(fēng)楊說，以前政府完全控制要素市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格極度扭曲，政府必須要改革和完善土地拍賣機(jī)制。同時積極引導(dǎo)城市人群分布。
        “以往的調(diào)控過程中政府權(quán)力過大，不僅沒有把市場管理好，而且還造成了劣幣驅(qū)逐良幣的結(jié)果。要發(fā)揮市場決定性作用，政府應(yīng)把不該管的全部交給市場。”陳淮說。
        五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波表示，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^剩，市場與產(chǎn)品分化非常明顯，對企業(yè)要求更高。此外，雖然目前電商尚未對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成很大沖擊，但面臨不小危機(jī)，未來將是一項重大挑戰(zhàn)。