問：最近，人民幣出現(xiàn)了大幅貶值的情況，有專家說這是資金在從中國撤出，未來人民幣兌美元會(huì)跌到20元人民幣才能換1美元。受此影響，大量的資金將從中國撤出，中國的房地產(chǎn)市場也會(huì)因此崩盤，一線城市的房產(chǎn)價(jià)格預(yù)計(jì)要要下跌80%。如果他說的是真的，我現(xiàn)在是不是應(yīng)該暫時(shí)不買房，把手里的人民幣全部換成美元，到時(shí)候就可以用很低的價(jià)格買房了嗎？
        人民幣匯率是個(gè)很復(fù)雜的問題，至今連央行都在研究應(yīng)該建立什么樣的人民幣匯率形成機(jī)制，所以要預(yù)測人民幣的漲跌并不是件容易的事。
        那么，專家的話是否可信呢？我們可以假設(shè)他的話都是對(duì)的，看看這那樣的場景下，樓市是一種什么情景。拿北京來說吧，如果原價(jià)600萬元（差不多100萬美元）的房子，跌去80%，就只剩下120萬元了。而當(dāng)時(shí)1美元可以兌換20元人民幣，這樣如果用美元買，只需要6萬元，僅為原價(jià)的6%。毫無疑問，如果你現(xiàn)在把36萬元換成6萬美元，到時(shí)候就可以買現(xiàn)在600萬元的房子了，這對(duì)于打算購房的人來說，真是個(gè)天大的餡餅啊。
        然而，房價(jià)和人民幣的漲跌都不是專家說了算。拿人民幣匯率來說吧，中國當(dāng)然希望匯率可以貶一點(diǎn)，這樣國內(nèi)的出口導(dǎo)向型企業(yè)的競爭力就會(huì)更強(qiáng)，可其他國家會(huì)干嗎？美國、日本和歐盟國家不都曾為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，競相印鈔票，搞貨幣貶值嗎？真要是人民幣兌美元貶到20，美國的企業(yè)將失去多少工作？美國國會(huì)會(huì)允許嗎？同樣，由于國際資源市場是用美元定價(jià)的，人民幣大幅貶值將不可避免地帶來輸入性通脹。不考慮價(jià)格變動(dòng)的影響，僅是人民幣從6.1貶到20，就會(huì)讓國內(nèi)的能源價(jià)格漲3倍，這恐怕也不是中國政府能接受的。顯然，未來人民幣兌美元保持相對(duì)穩(wěn)定，才更符合全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
        我也看了該專家的論述，他認(rèn)為近期大量的外資在拋售房產(chǎn)，將資金撤出中國，這會(huì)引起人民幣匯率暴跌，房價(jià)暴跌。但該專家可能忽略了，中國的外匯管制還是相當(dāng)嚴(yán)格的，外匯的流入流出并不方便。在房產(chǎn)市場上，主要的購房群體仍然是國內(nèi)的居民，如果他們想通過正規(guī)途徑換美元，1人1年只能換5萬美元，就算1家3口，也只能換15萬美元。同樣，當(dāng)年想把大量的美元換成人民幣也很難，額度一樣也是1人1年5萬美元。雖然有人通過地下錢莊進(jìn)行外匯的流進(jìn)流出，但風(fēng)險(xiǎn)很高，一旦被查獲，不僅資金可能被沒收，而且參與的人也可能因涉嫌洗錢而受到法律制裁。在資金流入流出都受限制的情況下，房價(jià)的高低主要取決于國內(nèi)的購買力而不是外匯匯率。當(dāng)然，由于人民幣的貶值，會(huì)使房產(chǎn)公司海外融資成本提高，這會(huì)促使開發(fā)商加快推盤速度，對(duì)抑制房價(jià)上漲有一定作用，也有可能出現(xiàn)部分開發(fā)商降價(jià)售樓的情況。
        話又說回來了，真要是房價(jià)跌了80%，一線城市還會(huì)限購嗎？顯然不會(huì)。一個(gè)樓盤真要跌20%～30%都會(huì)引起購房者的搶購，更不要說跌80%了?，F(xiàn)在對(duì)樓市影響最大的是房貸問題，銀行在資金成本提高后，不愿意發(fā)放優(yōu)惠利率房貸，導(dǎo)致購房者無力購房，需求減少，這才是樓市成交萎縮的根本原因。如果你是剛需購房者，還是別等房產(chǎn)崩盤了。