近幾年，在海外投資置業(yè)、移民置業(yè)、留學(xué)置業(yè)的熱潮推動(dòng)下，海外市場已成為房企重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。
        “你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。”這是綠地集團(tuán)董事長張玉良對開拓海外市場的直接感言。今年3月初，龍頭房企綠地集團(tuán)宣布了其在馬來西亞的最新海外投資計(jì)劃，兩個(gè)項(xiàng)目斥資近200億元的龐大規(guī)模引起不少媒體的關(guān)注。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年已經(jīng)有多家房企公布海外項(xiàng)目，涉及美國、加拿大、馬來西亞等國外市場，總投資額達(dá)到近900億元。
        業(yè)內(nèi)人士指出，受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場增長放緩，中國購房者海外投資需求上升，以及境外土地、資金成本優(yōu)勢等諸多因素影響，不少國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正在加速海外投資，新一輪房企“出海”浪潮正在悄然興起。
知名房企密集發(fā)力海外市場
        近段時(shí)間，多家知名房企紛紛發(fā)布消息，宣布其在海外收購項(xiàng)目或土地的消息，引發(fā)各界對房企加速“出海”的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年截至目前，上述房企在海外市場的總投資額已經(jīng)達(dá)到近900億元。
其中，綠地集團(tuán)3月8日以股權(quán)方式收購加拿大多倫多一項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)2幢高層公寓及配套商業(yè)，預(yù)計(jì)總投資將超過4億加元，約合22億元人民幣。
        此前，綠地集團(tuán)剛剛宣布，于2月28日就馬來西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署合作備忘錄，計(jì)劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)。此次簽署協(xié)議的兩個(gè)項(xiàng)目分布在新山市的東區(qū)和西區(qū)，沿柔佛海峽，與新加坡隔海相望。兩個(gè)項(xiàng)目總占地面積約860畝，規(guī)劃建筑面積約230萬平方米，規(guī)劃建設(shè)大型住宅社區(qū)、中高端服務(wù)式公寓、酒店及配套商業(yè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在6個(gè)月內(nèi)正式開工建設(shè)。
        而早在今年1月初，綠地集團(tuán)就英國倫敦兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)12億英鎊，合人民幣超120億元。同時(shí)，綠地集團(tuán)登陸北美的首個(gè)項(xiàng)目——總投資達(dá)10億美元的“洛杉磯綠地中心”也在近日正式開工建設(shè)。截止目前，綠地今年海外項(xiàng)目投資額已經(jīng)接近350億元，遍及4大洲9國13座城市。
        將市場瞄準(zhǔn)海外的不只綠地一家。1月17日和18日，新華聯(lián)以不動(dòng)產(chǎn)分別和馬來西亞和韓國企業(yè)簽訂合作協(xié)議。其中，新華聯(lián)約3億元人民幣購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)總用地面積約4.73萬平米地塊的契約，用以開發(fā)新華聯(lián)南洋度假中心。在韓國濟(jì)州島以約3.4億元人民幣獲取用地面積約110萬平米的永久產(chǎn)權(quán)土地，用于開發(fā)旅游度假項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資近百億元人民幣。
        1月20日，雅居樂宣布以約人民幣3.43億元的價(jià)格取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地。1月24日，去年的中國“首富”、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布，萬達(dá)將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬達(dá)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。
       2月27日，華南房企碧桂園宣布繼在馬來西亞投資規(guī)模增至100億元人民幣后，首次進(jìn)入澳大利亞住宅市場，斥資7300萬澳元購買位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，折合人民幣超4億元。
        而此前一天，國內(nèi)房企“老大”萬科剛剛為其紐約曼哈頓列克星敦大道的新項(xiàng)目舉行了動(dòng)工典禮。該項(xiàng)目位于曼哈頓中城區(qū)，屬紐約老牌商業(yè)和高端住宅核心地帶，為萬科聯(lián)手美國地產(chǎn)商RFR Holding和Hines共同開發(fā)，樓高200余米，共61層，包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪，預(yù)計(jì)將在2015年秋季啟動(dòng)預(yù)售，主要面向紐約及國際高端客戶。
引來外國官方機(jī)構(gòu)赴華招商
        事實(shí)上，中國房企的海外投資在2013年就已經(jīng)明顯提速，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從品牌房企“出海”動(dòng)作表現(xiàn)來看，2013年已成中國品牌房企的“出海”年。而中國土豪的大手筆投資也引來了不少國家和地區(qū)的官方機(jī)構(gòu)注意，甚至為此專程來華招商。
        早在去年2月，萬科就曾宣布首次進(jìn)軍美國，與鐵獅門房地產(chǎn)公司宣布成立合資公司，分別持股70%和30%，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層高端住宅公寓項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)耗資6.2億美元。
而在去年6月，又有外媒曝出，SOHO中國CEO張欣緊隨綠地、萬科在美國的投資步伐，在以2600萬美元購入曼哈頓東74街住宅樓后，又聯(lián)手巴西財(cái)團(tuán)以7億美元的價(jià)格購得了美國通用大樓40%的股權(quán)。
        此后，又有澤信控股以15億美元收購了美國奧克蘭65英畝的土地，復(fù)星國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。富力地產(chǎn)也宣布其全資子公司以85億元人民幣收購位于馬來西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊。
        仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，截至2013年底，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項(xiàng)目的投資額超過100億美元，這使得中國在2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增幅超過30%。其中，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。
        由于中國房企密集的投資，去年底美國駐華大使館召開的大使投資論壇，首次以房地產(chǎn)專題進(jìn)行招商引資。受邀的中國投資者包括了華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO中國、富力集團(tuán)、碧桂園、海航實(shí)業(yè)、恒大地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)開發(fā)商。因有多家中國房企負(fù)責(zé)人表示，希望有具體的投資項(xiàng)目，華盛頓市行政長官、舊金山、三藩市等相關(guān)人員均帶來了不少具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
        而此前，美國早已頻頻向中國房企拋出橄欖枝，希望中國房企赴美投資。去年5月，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就與洛杉磯市長辦公室簽署《諒解備忘錄》，前者將在洛杉磯設(shè)立代表處，并與洛杉磯市長辦公室結(jié)成合作伙伴，以促進(jìn)中方投資人和洛杉磯市開發(fā)項(xiàng)目之間的投資合作關(guān)系。
        隨后5月底，洛杉磯代表團(tuán)專門來中國對此表示感謝。此后，阿拉巴馬州的多森市、托馬斯維爾市、門羅維爾市和北卡羅來納州的亨特斯維爾市等城市也紛紛來華招商引資。
銷售對象瞄準(zhǔn)中國富裕人群
        據(jù)CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜數(shù)據(jù)顯示，2013年由于大體量擴(kuò)張的規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，國內(nèi)大型房企業(yè)績普遍超水平增長，前50家房企銷售總額達(dá)21355億元，千億房企擴(kuò)張至7家，銷售額超500億元房企升至21家。
        對于中國房企加速海外擴(kuò)張，蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)為，銷售規(guī)模達(dá)到千億元級別后，如果想要保持銷售額每年15%以上的增長率，補(bǔ)倉壓力非常大，萬達(dá)、綠地、碧桂園等集體出海，可能意在增大規(guī)模和挖掘利潤空間。
        作為第一家獨(dú)立在美國開發(fā)住宅項(xiàng)目、目前亞洲太平洋地區(qū)唯一一家在美紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，鑫苑（中國）置業(yè)集團(tuán)董事長張勇就表示，目前在海外投資回報(bào)率均在20%—30%左右。雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人則就其在新加坡的投資表示，作為公司于海外市場首個(gè)試水項(xiàng)目，規(guī)模不大，但此項(xiàng)目保守估計(jì)回報(bào)率可達(dá)現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。
        “去海外投資的房企多數(shù)是上市公司，這使得其在融資方面具有一定優(yōu)勢。”中銀國際有限公司副行政總裁兼業(yè)務(wù)（私人銀行）主管黃劍雄表示，有些房企海外發(fā)債中的大量資金其實(shí)是用于海外投資的，而且，這些債券的發(fā)行成本要比國內(nèi)低。
        去年4月，萬科宣布與吉寶置業(yè)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同在新加坡和中國開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。以現(xiàn)金約1.355億新幣向吉寶置業(yè)收購該項(xiàng)目30%的股份。
        此前，去年1月底，萬科置業(yè)（香港）就曾與香港富商鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展聯(lián)手，在有長江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基地產(chǎn)等8家香港財(cái)團(tuán)參與的競標(biāo)中勝出，以約34億港元的價(jià)格競得荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。
       美國傳實(shí)投資顧問有限公司董事長陳仲偉則認(rèn)為，開發(fā)商是瞄準(zhǔn)了富裕人群海外置業(yè)的契機(jī)。胡潤富豪榜報(bào)告顯示，中國大陸已有1/3的高凈值人群購買了海外房產(chǎn)，海外資產(chǎn)在其可投資總資產(chǎn)中的平均占比為19%，投資標(biāo)的以房地產(chǎn)為主。而在目前沒有海外資產(chǎn)的高凈值人群中，有將近30%的人在未來三年有進(jìn)行海外投資的計(jì)劃。
        據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告也顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。綠地集團(tuán)董事長張玉良就曾直言：“我們感興趣的是中國人多的地方在哪，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。”